[경매로내집마련하기]투자 대박을 치려면 기본부터!
부동산 겸/공매 투자의 원칙과 기본을 알려드립니다.
이 칼럼은 ‘[월세 살지 말고 경매로 내집 사자] 아는 만큼 보이고 발로 뛴 만큼 들린다’ 에 이어서연재됩니다.
필자는 20세 때부터 부동산에 관심을 갖고 투자를 해오면서 생긴 원칙이 있다. 처음에는 이러한 원칙이 없었기 때문에 22살 때 힘들게 모아온 2천만원을 기획부동산에 투자해 통으로 날리기도 했었다. 하지만 이런 시행착오들을 통해 나만의 절대적인 투자원칙이 생겼는데 그 원칙을 여러분에게 다음과 같이 소개한다.
투자의 4가지 원칙
나는 투자를 하기 전에 다음과 같은 4가지 질문에 답해본다. 4가지 조건을 모두 충족한다면 투자를 하지 않을 이유가 없는 것이다.
1. 원금 보전이 되는가
주식의 대가 워렌버핏이 가장 강조하는 투자원칙은 바로 투자금을 잃지 않는 원금보전이다. 여유자금이 많아 어느 정도의 손실을 감당할 수 있는 경우에는 그나마 괜찮겠지만, 자본금이 적은 사람들은 한 번 투자해서 투자금을 잃게 되면 회복 불능이다. 없을수록 더욱더 원금을 지켜내야 한다. 반드시.
2. 원금 회수는 얼마나 빨리, 원활하게 되는가
원금회수율이 높아야 기회가 왔을 때 또 다른 곳에 투자를 해서 수익 극대화를 할 수가 있고, 재산도 빠른 시간 내에 늘려 나갈 수가 있다. 하지만 원금회수율이 낮게 되면 좋은 기회가 왔을 때 투자할 수 있는 자금이 없기 때문에 지켜봐야 할 것이고, 그렇게 다른 기회가 올 때까지 기다려야 한다. (사실 그 때 놓친 기회만큼 좋은 기회가 언제 다시 올 지는 아무도 모른다.) 당연히 재산도 늘어나지 않는다.
3. 투자한 시점에 바로 이익이 생기는가
대개의 경우 부동산 투자를 떠올리면 사고나서 시세가 오르면 이익, 떨어지면 손해를 보는 투자라고 생각하기 쉽다. 하지만 부동산 경매, 공매를 이용하게 되면 시세보다 싸게 낙찰을 받기 때문에 사는 순간 이익이 생긴다. 만약 시세가 오르게 되면 보너스인 것이다. 반대로 시세가 떨어지게 되더라도 어느정도 싸게 샀기 때문에 다른 사람들보다 마음의 여유가 있다.
4. 잘 팔릴 만한 상품인가
초보자들이 간과하기 아주 쉬운 부분이다. 싸게, 저렴하게 사려고만 하지 나중에 팔 때를 생각하지 않는다. 싸게 샀더라도 환금성*이 낮은 상품에 투자를 하게 되면 싸게 샀더라도 팔기가 어렵다. 오랜 기간 팔리지 않게 되면 가격을 낮추게 되고, 매수자에게 혹은 중개인에게 휘둘리기 십상이다. 그렇게 되면 내가 예상한 것보다 수익이 안나는 경우가 허다하다. 환금성이 낮은 대표적인 상품으로는 반지하 등이 있다.
“ 사는 것보다 파는 것이 더욱 더 중요하다. ”
때문에 환금성이 좋은 상품에 투자하는 것이 좋다. 주식이든 부동산이든 마찬가지이다. 환금성이 좋은 상품은 팔기도 쉬울 뿐만 아니라 시세가 오를 때 크게 오르고, 하락해도 조금밖에 떨어지지 않는다. 그만큼 수요가 있기 때문이다. 환금성이 좋은 곳은 비싸서 진입이 어렵다면, 앞으로 환금성이 좋아질 곳에 투자하는 것도 좋은 방법이다.
* 환금성: 물건을 팔아서 돈으로 바꿀 수 있는 성질
투자의 기본
예전에 수능공부를 하던 시절, 다른 과목은 괜찮았지만 수학만큼은 정말 어려웠다. 수능을 코앞에 둔 나에게 다시 기본을 공부할 시간은 없었다. 그래서 소위 양치기라 불리는, 문제풀이 위주의 공부를 하기 시작했다. 그렇지만 기본이 튼튼하지 않은 상황에서 어려운 문제 몇 개 푼다 하더라도 점수는 오르지 않았고, 결국은 다시 기본으로 돌아와서 처음부터 공부를 해야만 했다. 투자도 마찬가지다. 앞서 여러 경험을 쌓아 안목을 키워야 한다고 말했지만, 투자의 기본을 알고 경험을 쌓는 것과 그렇지 않는 것은 천지차이다.
“ 그렇다면 투자의 기본은 무엇일까 ? ”
그 전에 우선, 투기와 투자를 구별해야 한다. 투기는 내가 투자할 대상에 대해서 잘 모르는 상태에서 그냥 남들을 따라 투자하는 것이다. 즉, 중심이 없는 투자이다. 중심이 없는 것은 뿌리가 없는 것과 같다. 이런 투자는 바람이 조금만 불어도 많이 흔들린다. 반면에 투자란 내가 투자할 대상에 대해서 철저히 조사하고 충분히 수익을 낼 수 있다는 확신이 생겼을 때 하는 것이다. 이런 투자는 중심이 있고, 뿌리가 튼튼하기 때문에 바람이 불어도 태풍이 와도 꺾이지 않고 지탱할 수 있게 된다.
투자의 기본은 식물에도 빗대어 말할 수 있겠다. 처음에 비싼 열매가 열릴 수 있는 씨앗을 골라서, 그 씨앗을 땅에 묻고, 열매가 열리기까지 기다리는 것이다. 그리고 씨앗을 심을 때 적은 노력으로 많은 열매가 맺히도록 해야 한다. 이 때 사용하는 것이 거름이다.
우리는 먼저 비싼 열매가 열릴 수 잇는 씨앗을 고를 수 있는 안목을 갖춰야 한다.
그 안목은 며칠 공부해서는 갖출 수가 없다. 꾸준히 관심을 가지고 공부해야 하며 지켜봐야 한다. 그것이 경험이 되고, 그 경험이 쌓여 나중에는 비싼 열매가 열릴 수 있는 씨앗인지 아닌지를 구별할 수 있는 안목과 자신감을 만들어 준다.
그 다음, 그 씨앗을 심었으면 열매가 맺기까지 기다려야 한다. 이때 중요한 것은 조급해 하지 말아야 한다는 것이다. 즉, 욕심내지 말고 인내심을 가지며 기다려야 한다. 계속 내가 심은 씨앗만 매일 생각하다 보면 결코 인내하며 기다릴 수 없으니, 자기 본업에 충실히 하며 기다려야 한다. (본업을 때려치우고 그 씨앗만 바라본다면 굶어 죽던지, 열매 맺기 전에 새싹을 뜯어 먹을 수도 있다)
그리고 열매가 열리면, 그 열매를 잘 팔아 최대한 큰 수익을 얻어야 하는 것이다.
이 과정이 반복되어 수익을 계속 얻게 되면 그때부터는 돈이 목적이 아니라, 이 과정을 즐기게 된다.
<함께 보면 좋은 글>
Written by 투데이리치
부동산 경/공매 투자 10년 경력의 부동산 경매 전문가가 진짜 부동산 경매 노하우를 알려드립니다.
