와이프의 걱정은 늘어만 간다.
한때는 대출 30억을 넘겼다.
작년 실거주 아파트를 매도하면서 7억 가까운 대출을 상환했다. 대출 총액은 30억 대 밑으로 내려왔다. 대부분이 담보대출이다. 수익형 부동산을 세팅하면서 일으킨 대출이 많다. 27억 중 15억 정도가 수익형 부동산 담보 대출이다.
나는 공격적인 투자자다. 매번 최대한도의 대출을 받았고, 그렇게 수익형 부동산을 세팅해 왔다. 지방 아파트 월세 세팅 때는 매수가 수준의 한도로 받았다. 대출 한도가 높다 보니 투자금이 거의 들어가지 않았다. 수익률 무한대로 세팅되었다. 다른 수익형 물건들도 80% 수준으로 대출을 받아 세팅했다. 수익률 극대화를 목표로 했기에 레버리지는 항상 최대치였다.
월세를 받아 이자를 냈다. 이자를 내도 돈이 남았다. 일을 하지 않아도 돈이 들어왔다. 임대료의 맛을 알게 됐다. 패시브 인컴이 생긴 것이다.
하지만 좋기만 할 수 없었다. 2021년 이후, 금리 인상으로 역습을 받았다. 힘들게 만들어 놓은 월세가 녹아내렸다. 이자를 내면 남는 게 없었다. 이사까지 겹쳐 주거비도 올라갔다.
와이프의 걱정이 많아졌다. 괜스레 미안했다. 돈 문제로 걱정하게 만들고 싶지 않았는데, 그렇게 됐다.
자만했다. 내가 한 것은 공격적인 투자가 아니라 무리한 투자였다. 물론 매수 전 시뮬레이션은 했었다. 금리가 2배가 오르더라도 버틸 수 있다는 계산을 했다. “설마 2배가 오르겠어?” 하며 안일하게 생각했다. 그러나 실제 금리는 2배 이상 올랐다. 그나마 다행인 것은 보유한 물건이 만실이었다는 점이다. 공실이 있었다면 더 힘들었을 것이다.
대출은 양날의 검이다. 당연히 알고 있었다. 글로 많이 공부했었다. 수익률이 높은 만큼 리스크도 크다는 것을 말이다. 하지만 글로 공부하는 것과 몸으로 겪는 것은 확실히 다르다. 몸으로 겪어보니 대출을 쉽게 생각할 수 없게 되었다.
다행히 무섭게 오르던 금리가 다시 조금씩 내려가고 있다. 최고점 대비 1% 넘게 떨어졌다. 조금의 여유가 생겼다. 월세도 다시 채워지고 있다. 그럼에도 대출이 너무 많다는 사실은 변하지 않는다. 리스크가 크다.
그러하기에 부동산 포트폴리오의 변경을 고민 중이다. 시간이 많이 필요한 일이다. 몇 년 동안 천천히 줄여야 하는 장기 프로젝트다.
생활비와 대출 걱정으로 한숨을 쉬는 와이프를 보노라면 마음이 무거워진다. 조금 더 달려야겠다 다짐한다.
와이프의 걱정을 덜어줘야겠다.