토지거래허가제, 집을 사려면 나라 허락이 필요하다고요?
Feat. 실거주 아니면 집도 못 사는 시대
안녕하세요~ 디노입니다.
요즘 뉴스 보시면서 이런 말 많이 들으셨을 거예요.
“토지거래허가제 시행”,
“이제 실거주 아니면 집 못 산다”,
“전세 끼고 사는 갭투자 금지” 등등...
처음 들으면 이렇게 생각하실 수도 있죠.
아니, 내 돈 주고 집을 사는데...
왜 허락을 받아야 하나요?”
그래서 오늘은, 이 말을 처음 들으신 분도 정말 쉽게, 아주 천천히 설명드릴게요.
최근 부동산 이슈를 공부하다보니 내용이 생각보다 방대하여, 오늘부터 저는 부동산 규제 시리즈를 시작합니다.
[1편] 토지거래허가제
[2편] 부동산 대출 규제
[3편] 시장 전망과 투자자별 대응 전략까지!
오랜만에 부동산을 주제로 글을 쓰게 되어 설레네요.
첫 번째 편, 지금 바로 시작합니다.
■ 토지거래허가제? 그게 뭔가요?
“토지거래허가제”는 말 그대로 ‘집이나 땅을 사려면 허가가 필요하다’는 제도입니다.
정부가 “이 동네 너무 과열됐다”고 판단하면,
그 지역을 ‘허가구역’으로 지정해 그 안에서는 사고팔기 전에 구청이나 시청의 허가를 먼저 받아야 합니다.
핵심만 쉽게 정리해볼게요.
1. 어디서 시행되나요?
전국 어디서나 적용되는 건 아니고, 정부가 지정한 과열지역에서만 적용됩니다.
예를 들어, 서울의 강남구, 서초구, 성동구, 경기도의 과천, 분당, 하남 등이 있습니다.
2. 어떤 부동산이 해당되나요?
‘토지거래’라는 말 때문에 땅만 해당된다고 생각하기 쉬운데,
사실은 주택, 아파트, 상가, 상업용 부지 등 모든 부동산이 포함됩니다.
개인도, 법인도 모두 해당돼요.
3. 허가는 누가 내주나요?
대부분 해당 지역의 구청장 또는 시장이 허가권자입니다.
예를 들어, 강남구에 집을 사려면 강남구청에 허가를 신청해야 한다는 뜻이죠.
4. 어떤 기준으로 허가가 나나요?
단순히 “집을 사고 싶다”는 의지만으론 안 됩니다. 아래 내용을 종합적으로 따져서 허가를 내줍니다.
- 실거주 의지가 있는지
- 투기 목적은 아닌지
- 자금 출처가 명확한지
그래서 보통은 “가족과 함께 거주할 계획이에요”라는 계획서와 자금계획서 등을 구청에 제출해야 합니다.
5. 순서는 어떻게 되나요?
이건 꼭 기억하셔야 해요!
“먼저 매매계약서 작성 → 그다음 허가 신청”입니다.
허가 없이 계약만 하면?
- 계약 자체가 무효가 될 수 있고,
- 과태료까지 부과됩니다.
6. 주택은 무조건 실거주 해야 하나요?
네.!
주택을 살 경우엔 특히나 조건이 엄격합니다.
- 5년간 실거주 의무
- 전입 필수 (정해진 기간 내)
- 전세 놓는 건 금지
전세 놓는 순간,
허가 위반 → 계약 무효 또는 과태료 처벌까지 가능해집니다.
■ 실제로 예를 들어볼까요?
예를 들어, 강남구 청담동 아파트를 사고 싶다고 해봅시다.
그 지역이 토지거래허가구역이면,
- 일단 매매계약서를 작성하고
- 구청에 “제가 이 집을 이렇게 살 거예요”라고 신청서를 냅니다
- 구청에서 실거주 계획, 자금계획 등을 검토한 후
- 허가가 떨어져야 계약이 ‘진짜’로 효력이 생깁니다
그리고 이후에는 이 조건을 반드시 지켜야 하죠.
- 5년간 실거주
- 전세 못 받음
■ 왜 이런 제도를 만든 걸까요?
정부는 이렇게 생각한 겁니다.
“요즘 강남 집값이 자꾸 오르는 건
전세 끼고 사는 투자자들 때문이야.
실거주만 하게 하면 집값을 안정시킬 수 있겠지?”
그래서 전세 놓는 투자자들을 막기 위해
“실거주자만 집을 살 수 있게 하자”
→ 이렇게 해서 토지거래허가제가 나온 겁니다.
■ 언제부터 있었던 제도인가요?
처음 생긴 건 1979년이고, 2000년대 초, 2020년대 초반, 그리고 지금까지 계속 반복해서 등장하고 있습니다.
특히 최근에는
- 서울 성수동
- 강남 3구
- 과천, 하남, 분당 등
주요 지역이 연달아 허가구역으로 지정되고 있어요.
■ 초보 투자자가 꼭 알아야 할 3가지
1. 살 수는 있어요. 하지만 허가를 받고, 직접 살아야 합니다.
→ 갭투자? 이제는 거의 불가능
2. 법인도 안 됩니다.
→ 자녀 증여나 법인 매입으로 우회하려 해도 대부분 막혀요
3. 허가 없이 계약만 했다?
→ 계약 자체가 무효 + 과태료 부과 가능
디노 요약.
토지거래허가제는, 사겠다는 마음보다...
살겠다는 몸이 있어야 되는 제도입니다.
■ 마무리하며...
누군가에게는 이 제도가 “투기 방지 수단”일 수 있고,
또 다른 누군가에겐 “내 집 마련의 벽”일 수도 있습니다.
하지만 분명한 건, 이 제도를 모르고 거래를 하면 억 단위 손실이 날 수 있다는 점이에요.
무엇이든 정책과 세금제도가 중요하지만 정말 부동산은 더 그렇죠?
곧 다음편으로 찾아오겠습니다.
많은 관심 부탁드립니다.
모든 분이 진심으로 수익 나길 바라는 디노의 맘이 오늘도 전해지길 바랍니다.
시장을 이기는 투자...
우리 모두 부자 되는 투자...
디노가 응원하겠습니다.
행복한 투자되세요~ ^^
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