[부동산 특집 2편] 대출이 막히면 집도 못 사나요?
Feat. 갚을 능력보다, 살 수 있는 조건이 더 중요해진 시대
안녕하세요~ 디노입니다.
지난 시간에는 토지거래허가제에 대해 아주 쉽게 알아봤죠.
https://cafe.naver.com/dinofreedom/35663
실거주가 아니면 집을 못 사게 하는 제도였어요.
그런데 말입니다...
실거주 의지만 있다고 집을 살 수 있을까요?
이젠, 그보다 더 중요한 게 생겼습니다.
바로, “돈을 어떻게 조달할 수 있느냐”입니다.
정부는 2025년 6월 28일, 수도권을 중심으로 강력한 ‘대출 규제 패키지’를 발표했어요.
이건 한 마디로 이렇게 말할 수 있습니다.
살고 싶어도, 돈이 없으면 안 됩니다.
오늘은 그 내용을 아주 쉽게, 차근차근 풀어보겠습니다.
■ 대출 규제, 핵심만 먼저 보고 갈게요
정부가 발표한 규제는 총 10가지입니다.
헷갈리지 않도록, 핵심만 정리해볼게요.
■ 이게 우리한테 무슨 의미일까요?
이전까지만 해도 이런 말이 통했습니다.
“전세 끼고 사면 되지~”
“대출 좀 늘리면 어떻게든 되지~”
하지만 이제는 딱 잘라 말합니다.
“그런 거... 안 됩니다.”
이젠
전세도 못 끼고,
대출도 덜 나오고,
신용대출도 소득만큼만,
심지어 상환기간도 줄어서 월 납입금이 더 커집니다.
한 마디로 정리하면 이렇습니다.
디노 요약.
사고 싶어도 못 사고,
살고 싶어도 못 사는 시대가 왔다.
■ 소득별로 보면 더 잘 보여요
1. 서민층 (무주택자, 월소득 250만원 이하)
- 디딤돌·버팀목 대출의 LTV가 축소됐어요.
→ 자기자본이 더 필요해졌죠.
- 상환기간도 줄어서
→ 월 납입금 부담이 커졌습니다.
- 생애최초 대출도
→ LTV 80% → 70%, 거기다 6개월 내 전입 의무까지!
★ 요약 : 기회는 있는데, 현실은 너무 벽이 높다
2. 중산층 (1주택자, 맞벌이 부부, 연소득 6천만~1억)
- 지금보다 좋은 집으로 갈아타고 싶은데
→ 기존 집 6개월 내 처분 조건
→ 주담대 6억 상한
→ 생활안전자금 한도 축소
★ 요약 : 살 수는 있지만, 너무 빡빡하다
3. 고소득층 (1~2주택자, 연소득 1억 이상)
- 신용대출도 연소득 이내로 제한
→ 레버리지가 막혔습니다.
- 갭투자도 막혀
→ 전세금 활용 불가
단, 현금 유동성 있는 자산가는 큰 타격 없음
★ 요약 : 이제는 빚 대신 현금으로 사야 한다
■ 왜 이렇게까지 규제하는 걸까요?
정부는 이번 대출규제를 발표하면서 이렇게 말했습니다.
“최근 수도권 집값 반등 조짐이 나타나고,
갭투자 수요가 다시 살아나고 있다.
지금 확실히 선을 그어야 한다.”
즉, 투기 재발을 막고, 가계부채 증가를 조기에 차단하겠다는 것이죠.
디노 피셜.
하지만... 제 생각엔...
그 칼날이 서민과 실수요자에게 먼저 닿는다는 게 현실입니다.
■ 초보 투자자가 꼭 알아야 할 3가지 포인트
1. 대출이 안 나오면, 거래도 멈춘다
지금은 가격보다 얼마나 빌릴 수 있느냐가 집을 살 수 있느냐의 핵심입니다.
대출이 줄면
- 거래가 줄고,
- 가격도 흔들릴 수 있어요.
2. 이제 ‘빚의 시대’는 끝났다
예전엔 영끌해서 집 산다는 말이 유행이었죠?
이제는 그런 전략, 통하지 않습니다.
- 상환기간 줄어서 납입금 많아지고,
- 신용대출 줄어 레버리지도 불가능하고,
- 전세금으로 갭투자도 못 해요.
3. 현금보다 더 중요한 건 전략
현금도 중요하지만 정보, 계획, 조건 파악이 더 중요해졌습니다.
- 허가제 지역인지
- 전입의무가 있는지
- 보증금 조달은 가능한지
- 대출 한도 내에서 가능한 매물인지
이걸 먼저 따져보는 사람만 다음 부동산 사이클에서 기회를 잡을 수 있습니다.
■ 마무리하며...
집값은 단순히 오르고 내리는 문제가 아닙니다.
그 집에 누가 살 수 있느냐, 어떤 방식으로 접근할 수 있느냐,
이게 핵심입니다.
원래도 쉽지는 않았지만...
이제는 부동산이 단순한 자산이 아니라, 제도와 금융을 이해해야만 하는 게임이 되어버렸어요.
그래서 조건을 읽을 줄 아는 사람만 살 수 있고, 지킬 수 있고, 수익도 낼 수 있습니다.
디노 요약.
예전엔 빚 잘 쓰는 사람이 집을 샀고,
이제는 조건을 이해하는 사람이 기회를 잡는다.
곧 다음편으로 찾아오겠습니다.
많은 관심 부탁드립니다.
모든 분이 진심으로 수익 나길 바라는 디노의 맘이 오늘도 전해지길 바랍니다.
시장을 이기는 투자...
우리 모두 부자 되는 투자...
디노가 응원하겠습니다.
행복한 투자되세요~ ^^
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