안정된 현금 흐름? 공유오피스 창업 권하지 않습니다.
이 글은 공유오피스 창업을 고민 중인 분들에게 도움을 드리고자 작성합니다. 결론부터 말씀드리자면 현금 흐름을 위한 '투자'가 목적이라면 공유오피스 창업을 추천드리지 않습니다.
본 사업은 전대업입니다. 즉 임대를 한 공간을 다시 작게 나누어 다시 임대를 주는 사업이죠. 그래서 물리적으로 매출의 한계가 명확합니다. 이것은 제가 지난 4년간 공유오피스 운영하며 알게 된 가장 중요한 사실입니다.
(잠깐 다른 얘기를 하자면) 그럼 비상주 주소지 대여 서비스를 하면 되지 않느냐?라고 반문할 수 있습니다. 비상주 서비스로도 운영이 가능하긴 합니다. 예를 들어 약 1900만 원대의 매출이 발생하는 어떤 소호사무실은 500만 원가량 비상주 서비스 매출이었습니다.
그러나 저는 비상주 서비스를 구분하여 진행하지 않고, 자유석(165,000원/월)을 계약해야만 비상주 서비스를 이용할 수 있습니다. 즉 비상주 서비스를 이용하고 싶다면 공간을 실제로 이용을 해야 한다는 것이죠.
덕분에 저희는 비상주 매출이 급격히 줄었고, 정말 몇 안 되는 분들만 자유석을 계약하여 비상주 서비스를 이용하고 있습니다. 결과적으로 이러한 방법으로는 최대 매출의 한계가 명확하므로 투자 목적으로는 공유오피스 창업치 적절하지 못한 것입니다.
본론으로 돌아가서 가장 최근 진행된 공유오피스 창업 상담자분은 70평의 임대인이었습니다.
비욘드스페이스가 제시한 여유있는 1600데스크 타입의 공유오피스 도면위치 : 수도권 (경기도)
소유 : 자가(매입)
넓이 : 70평
원리금 : 130만 원/월
관리비 : 50만 원
인테리어 예산 : 1억
대출을 끼고 매입하여 원리금 130만 원과 관리비 50만 원, 200만 원 안팎으로 임대료가 해결되며, 70평 공간 내 최대 매출이 800~900사이 예상되는 공간을 소유하고 있었습니다.
결론적으로는 저는 이분께 본 사업을 추천드리지 않았습니다. 왜냐하면 이 분은 투자 목적으로 이 공간을 매입하여 공유 오피스로 현금 흐름을 발생시키길 원했기 때문입니다.
그러나 본 사업이 오픈 즉시 매출이 100% 달성되는 것이 아닙니다. 인테리어 비용을 1억 투입하더라도 오픈 이후에 각종 홍보 비용이 지출되고 시설 관리 스텝 비용도 지출됩니다.
저의 경우에 공실을 0%로 만들기까지 1호점은 11개월 2호점은 8개월가량 시간이 필요했습니다. 물론 온라인 홍보에 특화되어있는 소수 공유오피스는 오픈한지 한두 달 내 만실을 달성하기도 합니다. 그러나 이러한 경우 비용도 그만큼 발생합니다. 예를 들어 2년 전 김포의 한 공유오피스의 경우 두 달 만에 100% 매출을 달성했지만 네이버 파워링크 비용을 400만 원/월 가량 지출했습니다.
이제는 파워링크도 홍보도 약발이 떨어지는 추세입니다. 대신 인플루언서 홍보가 늘어나고 있지만 이 역시 비용이 발생합니다.
다시 말해, 70평에 1억의 인테리어 비용을 투입하고, 순수익을 월 400만 원 이상 가져가기 위해서는 최소 6개월 이상 시간과 추가 투자비용(홍보+시설)이 최소 500만 원은 지출될 것이라 확신합니다.
공유오피스, 소호사무실 창업이 번창하는 사례는 있긴 합니다만 소수입니다. 그분들은 이미 부동산 업계에서 저명하거나, 인플루언서이거나, 파워블로거입니다, 그래서 사업장 영업을 잘 하는 것입니다.
즉 이런 분들은 어떤 사업을 해도 잘 할 분들입니다. (이분들은 개인 유튜브 채널도 잘 운영하고 있을 겁니다) 그러니 직접 운영/마케팅 역량이 없다면 따라 하시면 안 됩니다.
공유오피스는 임대료가 급하지 않는 또는 원리금을 값을 여유 있는 건물주가 운영을 해야 합니다.
매출이 빠른 시간에 상승하지 않더라도 느긋하게 기다릴 수 있는 사람이어야 합니다.
당장 원리금을 값아야하고, 3개월 뒤부터 임대료를 내야 한다면 6개월간은 적자를 면할 수 없습니다.
(주)비욘드스페이스 21년 4월 리포트저희의 경우 지난 4월 순수익 80만 원도 채 남기지 못했습니다. 물론 사업 규모를 키우는 것을 목표로 재투자 비중이 높아서 그런 거라 위안을 삼고 있습니다.
현금 흐름이 필요하시다면, 본인의 재능을 활용하여 서비스를 판매하시는 게 낫습니다. 아파트, 상가 경매 등에 안목이 있고 경험이 많으시다면 초심자분들에게 나누어 주시면 됩니다. 그러다 보면 언젠간 현금 흐름이 발생하실 겁니다.
정부의 부동산 정책 때문에 더 이상 부동산 투자가 매력이 없다면 새로운 투자 거리를 찾아서 그 나의 인사이트가 담긴 콘텐츠를 주변 분들에게 나누어 주세요. 언젠가 나의 콘텐츠를 구매해 줄 고객이 나타날 겁니다.
저의 경우 공유오피스의 임대 수익보다는 공유오피스를 운영하며 얻은 노하우를 여러분께 공유하며 가치를 만들어 내고 있습니다. 또 견문을 넓힐 수 있는 다양한 사업가를 만날 수 있었습니다. 결과적으로 공유오피스 사업이 제 인생에서 긍정적 역할을 하고 있습니다.
하지만 임대 수익 면에서 공유오피스, 소호사무실은 아파트, 상가 경매 등 부동산 투자에 비해 효율이 좋은 사업이 결코 아닙니다.
읽어주셔서 감사합니다. 아래 영상은 본 내용을 담은 영상입니다.(유튜브 편집 전 원본이니 지워질 수 있습니다)
비욘드스페이스 둘러보기
미니창고짐 둘러보기
신내 1호점 http://naver.me/xFpp96jo
신내 2호점 http://naver.me/Gul0DDTE
