공유오피스 창업 40평 순이익 얼마나 나올까
지난 4년간 공유오피스를 운영하며 쌓은 노하우를 전달합니다.
안녕하세요 비욘드스페이스 김민수 대표입니다. 저는 지난 4년간 공유오피스를 운영하며 쌓은 노하우를 전달드리고 있습니다.
이번 글은 40평 미만 공간에서 공유사무실 창업 가능 여부와 기대 수익에 대해 실제 사례와 함께 소개합니다. 공유사무실 창업을 고민 중이라면 이 글을 끝까지 정독하셔야 후회하지 않으실 겁니다.
2021년 5월 서울 강북에서 온라인 쇼핑몰을 운영하며 공유사무실을 창업하고자 의뢰한 실제 사례입니다.
의뢰자분은 부동산으로부터 40평이라고 공간을 소개받았지만, 복도 면적을 제외 후 면적은 36평이었습니다.
길모퉁이에 위치한 공간이라 내부가 삼각형의 모습입니다. 공간을 나누기에 좋은 조건은 아니죠.
그럼에도 3면이 창으로 되어 있어 채광이 훌륭한 공간이며, 의뢰자분의 거주지와 가까워 직접 관리하여 인건비를 절약 할 수 있는 장점이 있습니다.
주변 시세를 고려하여 매출을 산출했을 때, 480만 원 정도의 최대 매출의 예상되었고, 임대료, 고정비 등을 제외한 순이익은 230만 원 정도 예상할 수 있었습니다.
건물주가 아닌 임차인이지만, 렌트 프리 기간을 6개월 정도 받을 수 있다면 충분히 해볼 합니다. 동시에 부가세 포함한 임대료, 관리비가 150만 원인 것도 장점입니다.
이제부터 중요합니다. 천천히 읽어주세요.
의뢰자분은 온라인 쇼핑몰을 운영 중이며 본인의 사무실로 사용하며 동시에 1인 온라인 쇼핑몰 창업에 특화된 공간으로 운영하길 원합니다.
(예를 들어 카페24 창업센터 소호사무실의 경우 가격이 저렴하고 쇼핑몰 창업 교육을 해준다는 장점이 있지만, 실제로 내부를 들여다보면 온라인 쇼핑몰 사업자를 위한 시설이 충분치 못합니다.)
그래서 의뢰자분은 카페24보다 뛰어난 본인의 경험을 살린 온라인 쇼핑몰 특화된 공유오피스를 원하고 있습니다.
온라인 쇼핑몰 특화 vs 공간 매출
우선 한 분야의 테마가(프로그램) 있는 공유오피스를 창업한다는 것은 굉장한 이 점입니다. 그러나 의뢰자분은 프로그램과 공간 매출 사이에서 공간 매출에 대한 고민을 먼저 하고 있었습니다.
즉, 공간 테마를 먼저 정하고 이후에 남는 공간을 셰어하는 것이 아닌, 최대한 매출을 낼 수 있도록 공간을 우선 고민 중인데,
단편적으로 매출을 위해 공간을 좁게 나누다 보면 주변 소호사무실 보다 쾌적함이 떨어집니다. 이유는 넓이가 36평밖에 되지 않기 때문이죠. 주변 7-80평대 소호사무실은 분명 공용 공간이 비교적 더 넓을 겁니다.
두 번째는 기준의 문제인데(중요합니다), 의뢰자분은 공간의 특화(프로그램)보다 매출을 위한 공간 구획을 더 고려 하고 있는 듯했습니다.
실제로 대부분의 의뢰자 분이 이런 방식으로 고민하십니다. 매출이 중요하니깐요.
그러나 온라인 쇼핑몰 교육과 시설(스튜디오, 창고, 택배 등) 같은 프로그램의 기획이 먼저 확정되어야 합니다. 그 이후에 공간 매출을 고민해야 프로그램이 들어갈 여유 공간이 생깁니다.
온라인 쇼핑몰에 필요한 여러 시설 중, 제품의 이미지가 중요한 온라인 쇼핑몰이라면 스튜디오가 넓어야 할 것입니다. 구매대행보다 사입 방식의 쇼핑몰을 운영한다면 물류 창고 공간이 더 중요할 수도 있습니다.
즉 의뢰자분이 원하는 온라인 쇼핑몰의 특화 방향에 따라서 관련 시설의 크기가 달라집니다. 의뢰자분은 공간 매출을 고민하기 이전에, 아래 세 가지를 먼저 고민하고 결정한 후 본 사업을 진행하셔야 합니다.
1. 내가 추구하는 온라인 쇼핑 창업 공간에 구체적으로 어떤 시설이 필요한지?
2. 온라인 쇼핑몰에 도전하는 사람들을 위해 내가 도와줄 수 있는 것이 무엇인지?
3. 카페24 창업센터와 내가 차별화할 수 있는 점은 무엇인지? (공간은 이미 좁음 40평대)
위 세 가지를 먼저 결정한 후 공간 매출을 고민하셔도 늦지 않습니다. 앞으로 40평 미만의 꼬마 빌딩 공실이 증가할 것입니다. 자연스럽게 임대료는 내려갈 것이니 시간을 가지고 고민하셔도 좋습니다.
공유오피스와 소호사무실이 우후죽순 생겨나고 있습니다. 이들과 경쟁하기 위해서는 시설이 아닌 프로그램이 더 중요한 시기가 왔습니다. 매력적인 프로그램을 운영할 수 있다면 공간 크기, 시설과 상관없이 잘 운영될 것입니다.
시설과 입지가 별로여도 그 공간이 매력적으로 느껴지는 가장 큰 이유는 바로 '새로움'입니다. 우리가 집에서 스마트폰을 계속 보는 이유는 집 구조에 반해 스크린 속은 새로움이 가득하기 때문입니다.
지금 잘 운영되는 소호사무실, 공유오피스들 새로운 이야깃거리, 프로그램들이 생성되지 않는다면 빠른 시간 내 문을 닫을 거라 확신합니다.
이러한 상황들을 잘 반영하셔서 공간 특화(테마, 프로그램)를 중점적으로 소호사무실 창업에 임하셨으면 하는 바람입니다.
PS. 제가 오늘 구체적인 방법적으로 알려드렸는데, 사실 사업을 하면서 근본적으로 중요한 건 '내가 이 사업을 왜 하는가?'입니다. 다음에 구체적으로 포스팅하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
