[공유오피스 창업] 처음 도전한다면 참고할 만한 글

안녕하세요 공유오피스 운영 5년 차 비욘드스페이스 김민수입니다.

최근 상가, 지식산업센터 그리고 꼬마빌딩을 투자하는 사례가 많습니다.

그리고 매입과 동시에 공실을 해결하기란 쉽지 않습니다.

그중에서 공유오피스는 특별한 기술이 없이도 시설 자금만 있다면 실행 가능한 작은 임대업으로 떠오르고 있는데요. 

하지만 제가 5년간 5개 공유오피스 지점을 유지해 보니 결코 쉬운 일은 아니었습니다.

이 글은 지난 5년간 여러 공유오피스 지점을 운영하며 겪었던 일을 바탕으로 그 실상을 알려드리고자 합니다.

은퇴 후 제2의 직장으로 공유오피스 창업을 위해 상가를 매입하거나 임대 계약 전이라면 이 글을 반드시 참고해 주세요. 분명 도움 되실 겁니다.

공유오피스는 어떤 서비스인가?

사무실을 함께 사용한다는 의미의 공유오피스는 5년 전부터 위워크의 등장으로 국내에 갑자기 퍼졌다. 비슷한 형식으로 소호사무실이 15년 휠씬 전부터 이미 국내에 존재해왔다. 라운지 없이 고시원 같은 구조로 사무실을 좁게 쪼개어 임대하는 형식이었다. 반면 위워크는 라운지를 넓게 확보하여 멤버 간 소통을 강조하는 열린 공간에 유리로 된 룸을 임대했다. 즉, 공유오피스와 소호사무실은 인테리어 수준은 큰 차이가 있지만, 사무실을 함께 사용한다는 개념은 같다. 최근 유행하는 개인이 운영하는 공유오피스는 팬시 하게 잘 인테리어된 소호사무실 수준이다.

어떤 사람들이 주로 이용하는가?

공유오피스가 타깃 하는 고객은 소통, 협업, 스타트업이지만 실제로 배드타운에서 공유오피스를 운영해 보면 카페, 스터디카페를 피해 프리랜서, 재택근무자, 1인 창업자들이 주로 이용한다. 대부분의 이용자들은 보증금, 월세로 사무실을 장기 임대하는 것보다 공유오피스를 월별로 계약하는 것을 가볍다고 느낀다.

무인 시스템으로 운영하는가?

무인결제 시스템이 있는 스터디카페는 80% 정도 무인으로 운영 가능하나, 키오스크가 없는 공유오피스는 무인 운영이 사실상 불가능하다. 다만 시설관리 스텝을 고용한다면, 2~3일에 한 번 정도 방문하여 관리 가능하다. 그럼에도 전화 문의는 밤낮 가리지 않고 오는 편이다.

공유오피스 내부 구조는?

파티션으로 구획된 고정데스크와 룸으로 나누어진 프라이빗룸 크게 두 가지 공간으로 나뉜다. 20~30만 원 대 고정데스크는 프라이빗룸 계약이 부담인 이용자가 주로 계약한다. 50만 원 이상의 2인 프라이빗룸은 2인 팀 이거나 혼자 개인 공간을 필요할 때 이용한다.

단기, 장기 고객의 비율은 어떻게 되는가?

지난 5년간 데이터 기반하여 평균적으로 공유오피스의 고객은 10명 중 6명이 6개월 이내 이탈한다. 즉 6개월 안에 반 이상은 나간다. 단기보다는 장기 고객의 비중이 높지만 공간에 따라 상이하다. 예를 들어 폐쇄적인 1인 룸의 경우 1인 고정데스크에 비해 이탈률이 매우 높다. 그 이유는 좁은 공간에 오랜 시간 머무는 게 쉽게 외로움을 느끼기 때문이다. 6개월 이상 장기로 머물게 하기 위해서는 멤버 간 관계를 만들 필요가 있다. 공간이 오픈되어 있는 타인의 시선이 의식되는 불편한 구조가 오히려 덜 외롭다고 느껴질 수 있다.

평균 매출과 수익률은?

46평 서울 중랑구 신내점 매출 550만 원 전후, 90평 망우점 매출 1,000만 원 전후 평균적으로 평당 10~12만 원 정도 그러나 역세권인 신촌점의 경우 최근 3개월 평균 매출이 평당 7~8만 원 정도, 게다가 관리비가 높아서 수익성이 낮음. 고정비는 전기, 캡스, 인터넷, 정수기, 프린터, 청소 스텝 등 120만 원 전후(관리비 제외) 임차료를 내면서 본 사업을 한다면, 평당 임대료 4만 원 이내에서 실행해야 하며, 관리비가 낮은 노후된 꼬마빌딩 또는 상가 주가 직접 운영하는 것을 추천함. 또 매월 200~300만 원 정도의 현금을 벌수 있다고 해도 초기 인테리어 비용이 평당 200만 원을 넘어간다. 50평이면 1억이다. 고객을 100% 채우는 데까지 걸리는 시간 8개월+매월 200만 원씩 1억을 회수하려면 58개월이 걸린다.

어떤 조건의 건물이 유리한지?

꾸준하게 85% 이상 매출을 발생시키는 지점의 공통점은 바로 주거 근접과 주차 가능이다. 전체 고객의 40% 이상 공유오피스 까지 차량으로 이동하며, 대중교통은 이동은 20% 미만이다. 역세권이 아닌 스터디카페나 학원가이면서 주차 가능한 건물이면 잘 될 가능성이 높다. 그러나 예외는 있다. 분당, 판교 지역은 높은 가격에도 공유오피스가 잘 운영된다고 들었다. 주변 IT대기업 출신들이 개발 관련 스타트업을 많이 시도하여 3~4인 프라이빗 룸의 수요가 높다.

주로 어떤 분들이 창업하는지?

상가를 이미 가지고 있거나 상가를 매입할 예정인데, 공실을 해결하고 본업 외 현금 흐름 위해 공유오피스 창업을 고민한다. 그러나 정말 운 좋게 잘 되는 입지가 아니라면, 60% 이상 고객이 모일 때까지 대표자나 책임자가 직접 공간을 관리해야 한다. 그래서 본업과 공유오피스 사업을 병행하는 건 쉽지 않을 것이다. 하지만 낮은 가격으로 현장 매니저를 채용하고 대표자가 직접 온라인 홍보(블로그, 인스타그램 등)에 적극적으로 실행한다면 가능성이 있다. 예를 들어 김포의 한 공유오피스는 파워링크와 인플루언서 홍보 방식으로 오픈한지 2개월 만에 만실을 채운 사례도 있다. 물론 대표자가 공간에 상주했다.

결과적으로 공유오피스 사업을 현금흐름을 위해서 접근하는 건 효율적이지 않은 방법이다. 현금흐름의 욕심을 버리고 매입한 상가의 대출 이자와 관리비를 충당할 낮은 목표라면 추천한다. 우리도 5개의 공유오피스 중에 2개 지점은 목표치에 못 미친다. 즉 나머지 3개 지점이 없었다면 사업을 접어야 한다. 학원가, 4만 원 이내 임대료, 주차 가능, 낮은 관리비 등 모든 조건이 충족되더라도 예기치 못한 지출이 발생한다. 의자 교체, 에어컨 청소, 각종 소모품 교체 등. 또 주변 경쟁사가 있다면 차별화를 위해 데스크나 의자 같은 편의 장비에 비용을 추가 투입해야 할 수도 있다. 연말에 이 모든 비용을 제외하고 나면 예상보다 휠씬 순이익이 낮을 것이다.

그럼에도 공유오피스 사업을 추천하는 이유

공유오피스에서 만난 고객, 동료, 임대인 덕분에 공유오피스 브랜드, 미니창고짐 브랜드도 만들고, 공실을 해결할 만한 다양한 시도를 할 수 있었다. 그리고 공실 해결 컨설팅이라는 기존에 없던 사업도 하게 되고 이를 통해 새로운 임대인을 만나 지점을 확장하고 있다. 결과적으로 46평에서 6,000만 원으로 시작한 공유오피스는 매출 5억의 법인사업으로 성장했으며 더 성장할 수도 있을 것 같다. 새로운 사업을 기획하고 실행하고 새로운 도전을 즐기고 새로운 사람을 만나고 다른 사람의 사업 수완을 배우고 다양한 경험을 하기엔 공유오피스가 최적의 놀이터다. 이러한 도전과 실행 속에서 현금 흐름을 만드는 건 실행자의 몫이다. 현금 흐름이 목표가 아닌, 다양한 사람을 만나고 새로운 사업 도전을 목표로 한다면 공유오피스는 당신의 무한한 운동장이 될 것이다.