공유오피스 창업, 동네상권에서 성공하는 5가지 노하우
안녕하세요 (주)비욘드스페이스 대표 김민수 입니다. 저희는 작은 규모의 동네 공유오피스를 2017년부터 운영하고 있는데 '이런 상권에서도 공유오피스를 이용하는 사람이 있나?'라는 질문을 자주 받을 정도로 동네 상권 입지에서 의외로 선방을 하고 있습니다.
2017년부터 2022년 12월 지금까지 공유오피스 5개 지점, 공유 창고 5개 지점을 안정적으로 운영 및 시공해오고 있습니다.
동네 상권에서 공유오피스, 공유창고 같은 공간 임대 사업이 안정적일 수 있었던 몇 가지 이유를 알려드리겠습니다. 소형 공간 임대 사업을 염두에 두고 있다면 도움 되실 겁니다.
첫째, 저희가 공유오피스 입점을 고려할 때 참고하는 기준은 [주변 세대 수]입니다. 반경 2km 내 거주하고 있는 세대 수가 최소 5만 명 이상이고 공유오피스와 공유창고의 규모가 100평 미만이라면 1년 내에는 공실을 해결할 수 있었습니다.
우-중랑구 신내점 반경 2Km 내 세대 수세대 수 파악은 아래 링크에서 가능합니다. 내가 원하는 입지의 주소를 입력하고 세대 수를 한번 파악해 보세요! https://myfranchise.kr/map
오래된 학원, 스터디카페가 밀집되어 있는 구축 아파트 주변은 공유오피스 수요가 충분히 있습니다. 5개 지점을 운영을 해본 경험을 바탕으로 대략 반경 2km 정도에 5만 명이면 무난하게 운영이 될 것이라 예상합니다.
위 기준에 미달했을 시 영업에 문제가 생기기도 하는데, 실제 비욘드스페이스 경기도 양평점 일대 세대 수는 중랑구 신내점의 15% 미만으로 목표 매출의 65% 정도로 낮은 수준입니다.
둘째, 상대적으로 경쟁사보다 10% 저렴한 공유오피스 이용 가격입니다. 내가 일 할 공간을 결정하는 데 있어서 접근성, 시설, 가격 등 여러 가지를 고려하지만 지갑을 열 때 결정적인 영향을 주는 건 가격입니다.
그래서 100% 매출 달성을 위해 공간을 비워놓는 것보다는 공간 이용 가격을 주변 경쟁사보다 10% 정도 낮게 책정하여 빠른 시간 내 고객을 확보하는 것을 추천합니다.
고객이 이용하기에 조금 거리가 멀거나 시설이 살짝 아쉽거나 어떠한 이유로 망설여질 때 10% 더 저렴한 가격은 이용자의 지갑을 여는데 결정적인 역할을 합니다.
가격 할인으로 인해 1년 이내 공간이 다 찼다면, 그 이후엔 가격을 정상적으로 복구 시키면 점차 매출은 100%로 회복될 수 있습니다. 만실 이후에 대기자가 1~2명 정도 있는 것이 좋습니다. 그럼 가격 협상 및 책정에 심적인 여유를 가질 수 있습니다.
세 번째, 넓은 개인 공간입니다. 대형 브랜드의 공유오피스는 멋지고 넓은 공용 공간 및 라운지를 가지고 고객에게 어필합니다. 라운지의 이미지에 매료되어 공유오피스를 계약하는 이용자도 실제로 많습니다.
그러나 일주일에 3일 이상 데일리로 공유오피스를 이용하는 헤비 유저라면, 대부분의 시간을 내 공간, 내 데스크, 내 의자에서 보냅니다. 당장 처리해야 하는 업무가 많고 대형 모니터로 일하는 걸 선호한다면 라운지에서 유유자적 시간을 보내지 않을 겁니다.
기분 전환을 위해 가끔 라운지를 이용하는 경우도 있지만, 하던 일을 꾸준히 하기 위해서는 안정감 있는 업무 환경을 더 선호하고 노트북으로 가벼운 업무 환경을 원하는 사람들은 애초에 공유오피스보다는 일하기 편한 카페를 여기저기 옮겨 다니며 일합니다.
즉 공유오피스에서 1인 이용자는 고정 데스크 또는 1~2룸의 안정감 있는 개별 업무 환경을 더 선호하는 겁니다.
분리된 개별 공간에서 일하면서 편하게 쉴 수 있는 방법은 없을까라는 고민을 하게 됐고, 비욘드스페이스 신촌점은 위 사진처럼 개별 룸마다 누울 수 있는 작은 소파베드를 만들었습니다.
결과적으로 오피스+룸 콘셉트로 내 방 같은 분위기를 연출할 수 있었고, 내 방처럼 편안하지만 일 또한 하게 되는 환경을 만들 수 있었습니다. 덕분에 신촌점은 90% 이용자를 모집할 수 있었습니다.
네 번째, 중급의 데스크 + 의자 입니다. 사무실 인테리어에 막대한 비용을 지출하고 나면 마지막에 구매하는 것이 가구 및 집기류입니다. 인테리어를 진행하면서 예상보다 초과하는 비용을 지출하는 건 흔한 일입니다.
그래서 가구 및 집기류 구매에서 비용을 지출하는 게 부담입니다. 이미 마이너스인 상태니깐요. 그럼에도 불구하고 고객이 하루 중 가장 중요하고 오랜 시간을 머무는 곳은 데스크와 의자입니다.
어쩌면 공유오피스는 데스크와 의자에만 투자해도 고객에게 환영받을 수 있습니다. 그래서 저의 설루션은 데스크는 10만 원 후반대 두닷, 또는 데스커 브랜드, 의자는 시디즈T50 제품을 추천합니다.
두닷과 데스커 브랜드는 워낙 유명한 브랜드고 제품 퀄리티도 흠잡을 때는 없는 가성비 좋은 제품으로 쓸만하고요. 의자는 T50으로 구매한다면 30만 원 넘는 높은 가격이라 부담일 수 있으나, 10만 원 초반 의자보다 고객 접객에 휠씬 유리합니다.
왜냐하면 방석 커버를 씌울 수가 있어서 신규 고객에게 커버를 교체해 준다면 새것과 비슷한 컨디션을 유지할 수 있기 때문입니다.
마지막으로 방음입니다. 대부분의 공유오피스가 해결하지 못한 이슈가 바로 소음 문제입니다. 라운지에 회의실이나 폰 부스가 있음에도 내 데스크에서 모니터를 보며 업무 전화를 하는 경우가 대부분입니다.
비욘드스페이스 역삼점 유리와 조적벽을 제외한 모든 목공 벽 내부에 방음 시공 진행그럼에도 많은 공유오피스가 방음을 제대로 하지 못하는 이유는 바로 높은 시설 금액 때문인데요. 저희 역시 완벽하진 않지만 비욘드스페이스 역삼점부터는 가벽 안에 차음제와 흡읍제를 양쪽에 넣어서 전화통화하는 소음 정도는 튕겨낼 수 있을 정도로 시공을 했습니다.
방송국 같은 전문 소재를 쓰지 않는 이상 방음을 완벽하게 해결할 수는 없습니다. 다만 공유오피스의 목공 벽체는 내부에 차음, 흡음재를 추가해서 30% 이상의 소음 감소 효과를 볼 수 있습니다.
이상 저희가 지난 5년간 공유오피스를 안정적으로 운영해 나갈 수 있었던 5가지 팁을 드렸는데요, 위 사항만 잘 숙지하고 실천해도 공간을 운영하는데 현실적인 도움이 될 것이라 확신합니다.
다음에는 공유오피스와 공유창고를 운영하면서 예상치 못하게 겪었던 이슈, 사고, 트러블에 대해서 알려드리겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
