나는 지금 어디쯤?

사랑해요 신/해/철 (그리고 부동산의 생각의 오류)

그림은 AI 로 ..

저는 신해철을 좋아했습니다. 당시 저에게는 신선한 음악이었습니다. 그가 데뷔한 노래인 **‘그대에게’**의 전주를 듣는 것은 지금도 설레는 일입니다.

신해철은 **‘무한궤도’**라는 이름의 그룹으로 대학생을 위한 가수 경연대회를 통해 1988년 데뷔하였습니다.
그리고 얼마 가지 않아 솔로로 활동하였습니다.

잠시 무한궤도의 멤버였던 장호일은 그 이후 **‘015B’**라는 그룹을 결성해 활동했으며 **‘015B’**라는 이름은 (0 - 무 / 1 - 한 / Orbit - 궤도(5B)) 무한궤도의 다른 표현이기도 합니다.

사람들은 인간을 작은 우주라고 얘기합니다. 일반인도 그렇게 표현하고 많은 철학자도 그렇게 얘기했습니다. 우주는 무한한 가능성도 의미하지만 아주 규칙적인 반복의 의미도 담고 있습니다.

인간의 뇌는 몇백억 개의 뉴런을 가지고 있고 몸은 조 단위의 세포로 이루어져 있습니다. 그리고 인간의 정신세계는 다양한 생각과 끝없는 상상력을 가지고 있습니다.

궤도는 반복해서 회전하는 경로입니다. 아무리 무한의 개념을 가지는 철학도 일정한 경로 위에 있다는 것을… 반대로 얘기하면 일정한 반복이야말로 무한의 가치를 꿈꾸는 토대이기도 합니다.

20대였던 신해철이 이렇게 철학적인 이름으로 그룹으로 데뷔했다는 것이 그를 더 기억하게 만듭니다.

남들과 똑같은 일상을 소중하게 반복하고 자기 몸과 주변을 청결하게 하며, 약속을 잘 지켜 남들에게 신뢰를 얻고, 나쁜 습관은 버리고 좋은 습관은 발전시키고, 내일을 위해 아주 작은 실천을 미루지 않는 것은 나 안에 궤도를 만드는 일입니다.

궤도가 크고 좋은 사람은 시련이 와도 일시적인 이벤트로 지워집니다. 궤도가 좋지 않으면 아무리 좋은 행운이 와도 이벤트로 잠시 남을 뿐 그의 궤도에 영향을 주지 않습니다.

우리는 궤도에 더 관심을 가질 때입니다. 긴 역사 속에 한국은 어디에 와 있고 나는 그 중에서도 어디를 바라보며 격변하는 세계 속에 한국은 어디에 서 있으며, 이때 화려한 조명은 어디를 비추고 어둠은 어디에 깔렸는지 관심을 가지고 객관적인 이해의 노력이 있어야 합니다.

그런 태도가 나에게 우주와 같이 무한한 가능성의 기회를 가지게 될 것입니다.

(2026년 3월)

================ 아래는 아주 예전에 적어 놓은 부동산 관련 일기를 옮겨 놓습니다 ===============

생각의 오류 #2 (2018년)

장사를 하고 싶으십니까? 얼마의 수익률을 원하십니까? 원하는 수익률은 어떻게 정하신 겁니까?

창업을 희망하는 예비 사장님들이 찾는 지역 중 하나가 내가 부동산을 운영하고 있는 건대 지역이다.

건대 지역은 건대입구역이라는 이름으로 2호선과 7호선의 환승역이어서 이른바 더블 역세권이며 건국대학교 블록에 어린이대공원이 있어서 사실상 트리플 역세권이다. 세종대까지 있으니 더블 대학권이고...

한강 가까이 위치한 건대 지역은 강남과 지리적으로 가까워 강남으로 출퇴근하는 많은 직장인의 보금자리이며 한류 열풍 때문인지 어학연수를 포함하여 중국에서 건너온 유학생이 많은 터라 그들의 소비에 혜택을 보는 상권이다.

건대와 대각선으로 맞닿아 있는 “자양동”은 전통적으로 형성된 차이나타운이 있다.

상권으로서 좋은 입지인 이유는 교통의 요지이기에 일일 유동인구가 많다는 것인데 유동인구에 비하면 상권의 절대 면적이 다른 유명 상권 지역보다 작아 면적당 유동인구가 차지하는 인구 밀집도가 단연 압도적이라고 생각한다.

누구나 장사를 통하여 원하는 수익률이 있고 나름의 근거와 비교치가 있다. ‘내 친구가 얼마를 버는데 그만큼 벌었으면 좋겠다.’, ‘장사를 하려고 직장을 때려치웠으니 전에 벌던 월급보단 많았으면 좋겠다.’, ‘아는 지인이 장사를 해서 얼마를 번다는데 나는 장사 초보이니 그보다 조금 못 벌어도 만족하겠다.’, ‘창업 비용을 남에게 빌렸으니 이자를 내고 얼마가 남았으면 좋겠다.’, ‘사장으로서 내 노동력은 아르바이트가 가져가는 급여와 똑같이 차감하고 은행 금리의 몇 배 정도의 이익이 남았으면 좋겠다.’ 등 이유는 셀 수 없이 다양하다.

무모하거나 아주 욕심이 없는 경우가 아니라면 누구나 장사로 원하는 수익률이 있고 그 근거는 보통 주위 사례에서 구한다.

지금부터 하는 얘기는 사실 장사 얘기는 아니다.

건물을 사기 위해 부동산을 방문하는 손님들 중 상당수는 임대수익을 위해서다. 그러니 대부분 머릿속에 계산기를 장착하고 방문하는 것은 자연스러운 일이다.

10년 전에는 원하는 수익률이 7~8%대의 손님이 많았고 현재는 4~5%대의 손님이 많다. 원하는 수익률이 그러하니 실제 현장에는 그보다 못한 수익률의 건물이 대다수이다.

원하는 수익률이 높았던 10년 전이나 지금이나 손님의 양은 같다. 이상하지 않은가? 10년 전에 7~8%대 수익을 창출하는 부동산을 구매하려던 손님들에게 4~5%대의 물건을 소개하면 꾸중까지 들었다. 그런데 그들은 불과 몇 년 만에 거들떠보지도 않던 건물을 사기 위해 부동산을 방문한다. 사람도 그대로인데 그들은 스스로 수익률만 낮추었을 뿐이다.

추측컨대 장사와 마찬가지로 그들도 원하는 부동산 임대 수익률은 타인의 사례를 통해 구하거나, 시대가 제시하는 사례에서 근거를 찾기 때문이다. 특히 은행 금리...

수익률을 어떻게 구하는지 보자. 초등학교 학생도 비웃을 공식이다. 부동산 임대 수익률은 분자에 수입을 두고 분모에 투자금을 두면 끝이다. 분자의 수입은 월세를 말하는데 한 달 월세를 12개월로 곱해 1년 치 월세가 분자가 되고 수리비 등의 지출이 있었다면 수입에서 빼기도 한다. 분모의 투자금은 건물을 구매한 가격을 넣으면 되는데 세금이 들어갔거나 리모델링 비용을 투자했으면 여기에 더하기도 하고 임차인의 보증금이 있거나 구매 시 은행 대출을 이용했다면 빼기도 한다.

수익률만 보고 부동산 투자를 하는 사람은 나는 하수라고 생각한다. 한술 더 떠서 수익률이 좋은 부동산은 좋지 않다고 생각한다. 수익률은 나의 행복을 남하고 견주어 마지못해 합의한 수치일 뿐이다.

수익률은 지방으로 가면 갈수록 더 좋아진다. 심지어 베트남 같은 나라는 어딜 가도 우리나라 10년 전 이상의 수익률을 제공한다. 서울 안에서는 강남을 기준으로 남북으로 멀어질수록 수익률은 좋아진다. 연초면 언론에 발표되는 어디 땅값이 일정 면적당 얼마니 하며 떡 벌어지는 땅값을 자랑하는 명동이니, 강남역이니 하는 곳의 수익률은 어떨까? 상대적으로 낮은 수익률이다.

당신에게 자금의 제한이 없다면 위 나열한 곳 중 어디 부동산을 구매하시겠어요? 반문하면 누구나 다 명동 요지나 강남역 요지의 땅을 선택할 것으로 믿어 의심치 않는다. 그토록 수익률을 찾아 헤매던 고객들이 역선택을 하는 것이다.

높은 수익률을 원하는 고객은 온통 시선이 분자에 꽂혀 있다. 분모의 흐름에는 관심이 없다. 분자가 작아지는 것만을 우려한다. 수익률이 좋다는 것은 분자가 크다는 이유가 되지만 그만큼 분모가 작다는 의미이다. 그 얘기는 그 부동산의 입지적 가치가 작다는 의미다. 수익률이 작은 부동산은 상대적으로 분모의 가치가 크다. 입지적 가치가 크다는 것이다. 시장에서 그것을 인정하고 있다는 것이다.

현재 부동산 수익률 5%를 기준으로 몇 년이면 투자 원금을 회수할 수 있을까? 물론 부동산 투자 원금을 수익률로 회수하려는 고객은 없을 것이다. 하지만 부동산 월세 수입으로 부자가 되었다는 사람은 보지 못했다.

몇십 년 전 수익률이 처참한 요지의 부동산은 지금도 수익률이 나쁘다. 그 사이 분모는 100배가량 상승하였다. 그토록 고객이 좋아하는 수익률을 떨어뜨리기 위해 계산해 보니 1,237년 치의 월세에 해당하는 돈이 땅값으로 분모가 상승하였다.

나를 포함하여 과거 십여 년간 부동산 투자로 성공한 사람들이 빠지기 쉬운 오류가 있다. 과거 본인만의 고유한 테크닉이 있었다고 생각하는 것이다. 그것은 자기주장을 위한 논거를 찾는 결과론적 주장이다.

과거 부동산은 잠시 쉬어 갔을 뿐 쉬지 않고 올랐다. 국민 모두 부동산에 투자할 돈이 없었지 따지자면 테크닉은 너 나 없이 타고났던 것이다.

80년대 말, 그리고 90년대 후반, 신문지를 펴 놓고 동전을 아무렇게나 던져 가리키는 주식에 투자했어도 돈을 벌었던 시절과 같다. 차트를 공부하는 사람보다 원숭이가 주식 투자 결과가 더 좋다는 연구 결과도 있다. 원숭이도 자기 돈이 없을 뿐이다.

맨 첫 장에 나는 ‘못생긴 부동산이 좋다’라는 얘기를 한 적이 있다. 가능성을 보자는 말이라고 했다. 부동산 투자에 있어서 가치를 내다보는 것은 매우 중요하다.

그러나 가치는 계량화되어서도 안 된다. 나의 행복을 남에게서 찾을 수 없으니 가치의 기준도 남에게서 빌려 오면 안 된다. 애착을 가지고 정성을 다하고 사랑하면 그게 다일 수 있는 가치에 동의하여야 한다.

두들겨 맞을 소리이지만 부동산 투자에 있어 ‘인문학’이 절실하다.