05. 빌딩 투자는 답사로부터 시작된다.

<대세는 꼬마빌딩이다!>

오랫동안 홍대 인근에서 건물을 소유하고 있던 O씨는 건물 가치가 천정부지로 오르자 본인 소유 건물 근처에 건물을 하나 더 매입해야겠다고 생각하고 평소 절친하게 지내던 인근 중개사무소에 매물을 알아봐 달라고 부탁을 했다.

그러다 마침 본인 건물 주변에 매물이 나왔는데 같은 동네인 데다 중개사의 추천도 있고, 급매로 싸게 나왔다고 하여 당일에 현장 주변을 둘러보고 부동산 매물보고서의 임대수익만 확인하고 바로 계약을 진행했다.

하지만 계약하고 얼마 지나지 않아 문제가 발생했다. 공부상 면적과 실제 면적이 달랐고 건축물대장에는 기재되지 않았지만 건물주가 사무실로 사용 중이던 곳은 주차장을 불법 개조해서 쓰고 있는 상황이었다. 거기다 엎친 데 덮친 격으로 그 건물이 생각보다 안쪽에 있어서 사람들의 이동이 많지 않다는 것이었다. 임차인들은 임대료가 밀린 데다 가게를 다 내놓은 상태였다.

결국 매입하고 얼마 지나지 않아 본전에 건물을 내놨는데도 오랫동안 매각이 되지 않고 있는 상황이다.


답사는 빌딩 투자의 기본 중의 기본

답사도 가보지 않고 그 빌딩이 좋다・나쁘다를 평가하는 것은 불가능하다. 사진이나 지도로 봐서는 제대로 된 평가를 할 수 없다. 모든 부동산은 현장에 답이 있기 때문이다. 현장에 가야 장단점을 볼 수 있고, 숨어 있는 보석을 찾을 수 있다.

사진: Freepik.com

답사를 갈 때는 차로 다니면 놓치는 부분이 많기 때문에 지하철역에서부터 직접 걸어 다니기를 바란다. 그렇게 평일 아침과 저녁, 주말 아침과 저녁 최소 4번은 가봐야 한다. 갈 때마다 건물이 새롭게 보일 것이다.

상권은 주 5일 상권과 주 7일 상권이 있다. 예를 들어 역삼역(2호선)의 경우는 주 5일 상권으로, 평일에는 직장인들로 유동인구가 많다가 주말만 되면 사람이 없다. 반대로 강남역의 경우는 주말에 사람이 더 많은 주 7일 상권이다. 이처럼 유동인구는 임대료나 빌딩 가격에 많은 영향을 미치게 된다.