08. 평생 소유해도 가능한 곳만 사라.
<2000년 이후 한국의 신흥 부자들>
3000만원으로 312채 아파트 부자이야기①
“나는 평생 가지고 있을 곳을 산다. 아파트 한우물만 팠다”
“어떻게 투자하느냐”는 질문에 장인에게서나 들음 직한 답변이 나왔다. 대다수의 사람들은 부동산 부자는 투기꾼일 거라는 선입견을 갖는다. 그러나 만나본 그는 밑바닥부터 시작하여 성실하게 부를 쌓아왔다. 부의 축적이 금융상품이 아닌 아파트였다는 것만 달랐을 뿐이다. 그에게 어느 시점에 사야 하고 팔아야 하느냐는 중요하지 않았다. 내가 평생 소유해도 가능하다고 판단된 곳만을 산다.
그의 과거는 암울했다. 그의 아버님이 사업에 실패하자 사채업자에게 쫓기는 신세가 되었다. 가족들도 하루아침에 힘든 상황으로 내몰렸다. 그는 현실에 대한 적응을 생각할 겨를도 없이 바로 생활전선에 뛰어들었다. 어렵게 살다 부자가 되는 것에는 적응이 필요하지 않지만 여유롭게 누리면서 살다 어려워진 현실은 적응하기 더 힘들고 다시 돌아가야겠다는 욕구도 더 강하다.
무조건 대학 졸업 전까지 돈을 벌어 빚을 갚아드리고 부자로 돌아간다고 다짐했다.
다짐한다고 다 부자가 된다면 이 세상 가난은 모두 없어질 것이다. 다짐은 했지만 막상 어떻게 해야 부자가 될 수 있을지 방법이 없었다. 수없이 고민하고 물어보고 공부했다.
결국 부동산이 답이라는 결론이 나왔다.
첫 번째는 문제는 종잣돈이었다. 당장 생활비도 없었지만 1년간 죽었다 생각하고 이를 악물고 3000만원을 모으기로 했다. 당장 생활하기도 힘든 그에게 한 달에 250만원씩 모은다는 것은 현실성 없는 목표액으로 보였다.
낮에는 과외를 돌았다. 한 곳이 아니라 몸이 허락하는 한 여러 곳을 돌았다. 과외는 금액이 크기에 성심껏 가르칠 수 있었다. 큰 도움이 되었다. 밤에도 안 해본 일이 없다. 새벽에는 나이트클럽에서 웨이터도 했다. 몸은 힘들었지만 목표가 확실하니 견딜 수 있었다.
그렇게 1년 만에 3000천만원을 모을 수 있었다. 최고의 동기유발 전문가 브라이언 트레이시는 말한다. “성공이란 것은 결국 자기 스스로 목표를 설정하고 이를 실현할 수 있는가에 달려 있다.” 가장 중요한 성공의 비결은 “구체적인 목표를 세우는 것”이며 “목표가 분명해야 성공도 빠르다”는 말처럼, 담담하게 말을 하는 그의 얼굴에서 치열했던 세월의 흔적을 엿볼 수 있었다. 또한, 무조건 열심히만 하는 것이 중요한 것이 아니라 구체적인 방향 설정이 목표에 도달하는 데 얼마나 중요한 것인지도 다시 한 번 깨달았다.
두 번째, 가장 잘 아는 동네에서 시작한다. 첫 투자이고 전재산이다. 위험에 대한 부담을 줄여야 했다. 또한 관리나 공실률 등을 고려하여 아파트로 결정했다. 노원구 상계동 주공아파트로 결정했다.
신흥 부자들의 공통점 중 하나는 실행력이다. 결정하기 전까지는 신중하게 고민하고 알아본다. 결정된 후에는 바로 실행으로 옮기는 행동 패턴을 갖고 있다.
잘 아는 지역이기도 했지만 매매가 대비 전세가율이 높았다. 기금융자도 포함되어 있어서 초기 투자금액이 적게 들어가는 이점이 있다. 전세 레버리지* 투자이다. 첫 투자를 무난히 시작하였다. 그 다음은 중계동주공아파트를 매입했다.
*전세 레버리지
매매가와 전세가의 차이가 별로 없어 소액만 투자하여 매입하고 전세 보증금 상승분으로 부동산을 추가매입하는 것이다.
셋째, 서울의 아파트값이 폭등할 때 지방에 투자했다. 지방도 대도시 위주로 부산, 대구, 대전, 세종시, 군산 등에 했다. 투자를 위해 지방을 수시로 넘나들었다. 네이버의 부동산 시세와 지도는 외울 정도로 보고 공부했다.
어느 순간이 되면 지방도 이웃 동네처럼 보인다. 이렇듯 공격적으로 투자를 해 나갔다. 처음에는 규모의 경제만 생각했다. 위험하다는 것도 몰랐다. 규모의 경제는 상당히 위험하다. 경제적 자유를 얻기 위해 시작했다. 경제적 부유는 몰라도 경제적 자유를 위해서는 규모가 뒷받침되어주어야 한다. 그러나 전세가 있는 갭투자는 위험하다. 그도 위험에 대비하여 현금보유액을 늘려가고 있다. 단기투자가 아닌 10년 이상 장기투자를 하고 있다. 장기투자가 기본이고 소형 평수로 역세권에 평생 가지고 있을 곳에 투자한다.
*갭투자
매매가격과 전세가격의 차이가 적은 것을 매입한다. 임대 목적이 아니라 매매가격이 오르면 바로 파는 방식이다. 즉, 매도차익을 보고 투자하는 것이다. 위험이 크다.
