05. 정부의 부동산대책을 예측하면 시장의 미래도 보인
<대한민국 부동산 투자의 미래>
이전 정부와 마찬가지로 문재인정부도 아파트 가격의 상승이 멈추지 않자 강력한 부동산 대책으로 아파트 담보대출 규제(주택담보대출 LTV, 총부채상환비율 DTI 한도 40%로 하향 조정)라는 칼을 빼 들었다. 정부의 정책이 발표되자 며칠도 지나지 않아 아파트 가격 상승은 주춤하는 듯했다.
문제는 곧 입주할 아파트 입주민이다. 이들은 투자와 관계없는 실거주 목적으로 아파트를 분양받은 입주민이 대부분이다. 생각지 못한 대출한도 하향조정으로 자금 계획에 차질이 생겼다. 예비 입주자들은 아파트 잔금을 담보대출로만 생각했다가 난데없는 부동산규제 대책으로 곤욕을 치르고 있다. 이렇듯 부동산 대책은 선의의 피해자를 양산하는 양날의 칼로 작용한다.
투자자든 실입주자든 미래에 펼쳐질 부동산 흐름을 예측하는 일이 얼마나 중요한지 다시 강조하지 않아도 알 것이다. 부동산 시장에 대한 전망과 예측에 깊은 관심을 갖고 갖가지 정보에 귀 기울인다면, 당신도 자연스럽게 부동산 전문가처럼 시장에 대한 전망과 예측은 당연하고 정부의 부동산 대책이 어떤 식으로 나올 것인지도 예상할 수 있다. 부동산 시장 경기가 호황기일 때 정부는 부동산 시장을 규제하기 위해 부동산 억제 대책으로, 부동산 시장 경기가 불황기일 때 정부는 부동산 시장을 활성화하려고 규제 방안을 푸는 대책으로 대응한다.
정부의 부동산 대책을 미리 예측할 수 있어야 한다. 많은 사람들이 가장 궁금해하는 부동산 매입과 매도 타이밍을 예측하는 데 있어서 아주 중요한 대목이기 때문이다.
정부의 부동산 규제 대책이나 활성화 대책은 단 한 번으로 끝나지 않는다. 시장이 그만큼 만만치 않기 때문이다. 과거의 과정을 보더라도 정부는 여러 번 반복해서 더욱 강력한 대책을 내놓았다. 그리고 결국 정부의 뜻대로 부동산 경기가 과열되었을 때는 안정화시키는 방향으로, 반대로 부동산 경기가 침체되었을 때는 활성화시키는 방향으로 흘러갔다.
정부의 부동산 대책을 전혀 인지하지 못하고 현재 상황의 부동산 경기만 보고 재테크하는 사람들은 대부분 상투를 잡거나, 헐값에 소유한 부동산을 내동댕이친다. 매번 어리석은 행동을 반복할 수밖에 없다. 인간의 마음은 흔들리는 갈대와 같기 때문에 주변의 상황에 쉽게 동조되고 영향을 받지 않을 수 없다. 결국 대중이 가는 길을 뒤따라가는 일을 반복한다. 그러나 부자가 소수인 이유는 다수의 길을 가지 않고 소수의 길을 가기 때문이라는 사실을 잊지 말아야 한다.
현재 부동산 시장에서 벌어지는 일에 마음이 약해지지 않고, 분위기에 치우지지 않는 사람들, 즉 소수의 대열에 합류하는 사람들은 정부의 부동산 대책을 ‘미리’ 예측하는 힘을 보유하고 있다. 이들은 실패의 확률이 그만큼 낮으며, 성공을 하더라도 그 수익률이 일반 투자자들을 훨씬 상회한다. 그만큼 싸게 샀기 때문이다. 어쩌면 절대 손해 보지 않는 고수의 길로 접어드는 비결이 될 수도 있으리라 생각한다.
사람들은 이렇게 말한다. “부동산 시장을 제대로 알려면 실패를 맛보라.” 비싼 돈으로 수업료를 지불하자는 논리인데, 이는 결국 실패를 포장하는 말밖에 되지 않는다. 부동산 시장의 변수는 셀 수 없을 정도로 무수히 많다. 그럼 그 많은 변수를 모두 알려면 얼마나 많은 수업료를, 과연 몇 번의 수업료를 내야 한단 말인가? 말도 안 되는 얘기다. 부동산 시장의 중요한 맥락 몇 가지만 기억하면, 남들이 얘기하는 비싼 수업료를 지불하고 배우는 불행한 상황은 생기지 않을 것이다.
투자자에게 시장 예측은 기본 중에서도 기본이다. 스스로 미래를 내다보는 명확한 기준으로 무장해 있어야 한다. 어떠한 전문가도 당신의 자금을 책임져 주지 않는다. 책임지는 사람은 오로지 자기 자신뿐이다. 시장의 흐름도 모르면서 투자를 한다는 것은 마카오에 가서 돈을 따겠다는 요행과 무엇이 다르겠는가.
