08. 미국의 양적완화 축소, 금리 인상으로 이어질까?
<대한민국 부동산 투자의 미래>
미국의 통화정책이 양적완화 축소에 무게를 두고 있기 때문에 금리 인상은 피해 갈 수 없는 사실로 보인다. 세계 금융시장에서 금리 동조화 현상이 뚜렷해진 상황에서 우리나라만 그 대열에서 이탈할 수도 없는 문제다. 다만 그 시기와 인상폭을 두고 국내에서도 통화당국의 고민이 깊어지고 있는 형국이다. 이미 한 차례 기준금리를 인상했고, 향후 금리 역전현상을 막기 위해서라도 추가적인 인상 시나리오가 현실이 될 것이다.
현재 우리나라의 가계부채는 1,400조원으로 추정되고 있다. 만약 집을 장만하기 위해 3억 원의 빚을 낸 사람은 금리가 1%만 올라도 1년에 내야 하는 이자 부담금액이 300만 원으로 늘어난다. 개인의 소득이 정체되어 있는 상황이라면 여간 부담이 되지 않을 수 없다. 가계부채 전체로 봤을 때는 연간 14조 원이라는 새롭게 추가된 부담이 서민경제를 짓누를 것이다. 이는 그렇지 않아도 무거운 짐을 지고 있어 속도가 느려진 사람에게 더 많은 짐을 지우는 형국이다. 더 이상 버티지 못하고 길바닥에 주저앉아 버리는 사람들이 속출하지 않을까 하는 우려가 있다.
미국의 양적완화 축소로 미국의 재정정책 방향의 기조가 완전히 바뀌었다. 이러한 정책은 한번 방향이 정해지면 한동안 지속되는 측면이 있다. 오르기 시작한 금리가 갑자기 소폭 조정되었다가 다시 오르거나 하는 일은 일어나지 않는다. 한번 오르기 시작하면 그 정책의 수명이 다할 때까지 계속해서 오른다는 의미다. 물론 금리 인하도 마찬가지다.
금리가 과거처럼 급격하게 오른다고 장담할 수는 없다. 아마도 과거 같지는 않을 것이라는 게 지금의 판단이다. 하지만 앞에서의 사례에서 보듯이 금리 1%의 인상만으로도 가계가 받는 이자부담은 크게 느껴지는 것이 사실이다. 부동산이라는 것은 시장 자체의 내부적 기초여건이나 정부의 정책 이상으로 그 상위개념일 수 있는 금리, 시장의 유동성에 의해서 상대적 가치가 크게 달라진다고 생각한다.
오래전부터 이어진 금융권의 격언 중에 “시장에서 정말로 큰 장은 저금리로 인해 상대적으로 풍부해진 시장의 자금들이 부동산, 주식으로 몰려 자산의 가격이 상승하는 금융장세”라는 말이 있다. 이렇듯 부동산 규제 완화정책과 저금리로 상대적으로 완화된 주택담보대출까지, 이 모든 요인이 부동산 가격 상승을 견인해온 것이지 특정 조건, 하나의 팩트만으로 부동산 시장의 가격이 변동됐다고 볼 수는 없을 것이다.
어쨌든 현재의 상황이 결코 녹녹치 않은 것만은 사실이다. 서브프라임 모기지 금융위기 이후 미국에 의해서 주도되어 왔던 양적완화 정책은 정부가 직접 시장에 개입해 국채를 매입하는 방향으로 적극적으로 시장의 통화량을 인위적으로 조작하는 정책이었다.
그런데 그 큰 물줄기가 서서히 방향을 선회하고 있는 것이다. 양적완화와 저금리 운용기조라는 정책의 방향이 이제는 큰 틀에서 전환되는 양적완화 축소 정책이 현실의 얘기가 됐으며, 금리 역시 국가적으로도 더 이상 방치해서는 안 되는 상황에 직면해 있다. 한국은행장, 부총리까지 나서서 금리 인상의 불가피성을 피력하는 것을 보면, 금리가 오르는 것은 이제 현실의 문제이며, 시장도 금리 인상을 기정사실로 받아들이면서 그 인상 폭을 두고 관심이 지대한 것이 현실이다. 정부의 입장에서는 실제 소득에 비해 과도하게 금융부채가 많은 소위 대출 한계가구를 염려해서 가계대출의 연착륙을 모색하고는 있지만 금리 인상의 폭 이상으로, 금리 인상이 주는 부동산 시장의 충격은 매우 클 것으로 예상된다.
지금 당장 금리가 3% 이상 오르면 어떠한 결과가 발생할까? 나는 정부의 부동산 대책이라는 것은 시장의 상황을 봐가면서 냉탕과 온탕을 오고 갈 것이기 때문에 장기적으로 봤을 때 시장에서 상수는 되지 못한다고 생각한다. 그러나 금리가 오르는 경우 대출한계 가구부터 가계파산이 서서히 진행될 것이며, 개인에 따라 받는 충격파가 감당하기 어려운 수준일 수도 있다. 혹은 감당할 수준이기는 하겠으나 매우 힘들게 악전고투를 해야 할 수도 있다. 뿐만 아니라 국가경제 전체를 조율하는 정부도 여간 부담스럽지 않을 수 없는 문제다.
그나마 다행스러운 부분은 미국을 제외한 유럽, 일본 등의 주요 경제국들은 여전히 저금리 정책을 지속하고 있다는 사실이다. 따라서 금리인상 폭이 잘해야 1% 내외에서 결정될 것이라는 점에서 최악의 상황은 피할 것으로 보인다.
다만 기준금리가 인상도 되기 전에 은행의 주택담보대출 금리가 2% 이상 상승했고, 새로운 주택담보대출 제도, 즉 LTV와 DTI가 단순히 개인이 갖고 있는 은행의 주담대출을 규제하는 것이었다면, 새로 도입되는 대출규제 제도는 개인 은행 주택담보대출을 포함해 2금융권 대출, 대부업체 대출, 현금서비스, 할부금융, 카드론 등 금융권 전체의 대출을 총량제로 관리하는 총부채 상환비율 제도인 DSR이라는 점이다. 이 제도가 도입되면 담보대출을 통한 대출한도가 줄어들기 때문에 부동산 시장의 위축은 불 보듯 뻔하다. 투자자 입장에서는 금리 인상보다 무서운 것이 대출규제를 통해 유동성의 고리가 끊기는 일이다.
자본의 경계가 사라진 신자유주의 시대에는 금리 동조화현상의 특징으로 주요 선진국들이 자국경제의 활성화를 위해 자국통화의 가치를 낮추고 저금리 정책을 고수한다. 무엇이든 지나치면 독이 되듯이, 선진국의 지나친 양적완화 정책은 인플레이션을 불러오고 불공정무역에 대한 비난의 목소리가 커지면서 한쪽에서는 양적완화 축소에 대한 여론이 비등하고 있다. 그럼에도 불구하고 아직까지 큰 틀에서의 방향성은 변하지 않고 있다.
세계적으로 저금리 기조가 크게 흔들리지 않고 있는 상황에서 금리가 크게 오를 것이라고 걱정할 필요는 없다. 그러나 기준금리 인상폭이 적더라도 정부의 주택담보대출 규제는 강화되고 있고, 이것이 부동산 투자의 큰 물줄기를 바꿔 놓을 수 있기 때문에 향후 추이를 면밀히 점검해야 한다.
