10. 상가 실전 투자전략
<대한민국 부동산 투자의 미래>
상가 분양을 잘 받아 ‘월세를 월급처럼’ 받기를 바라는 투자자들이 적지 않다. 노후대책 수단으로 이만한 물건도 많지 않다는 사실을 잘 알기 때문이다. 로망을 실현시켜줄 상가를 소유할 수만 있다면야 빚을 내서라도 사야 한다. 수입에 대한 걱정, 노동에 대한 부담을 줄여주는 상가는 ‘이보다 좋을 수 없다.’ 하지만 문제는 장밋빛 희망에만 들떠 상가 투자의 리스크를 간과한다는 데 있다. 신도시 상가의 구조적 문제, 상권 이동 등 상가 투자의 위험성을 체크하지 않고 투자했다가는 큰 후회로 남을 것이 자명하다. 상가 투자에서 주의해야 할 6가지를 정리했으니 분양 전에 체크해 보기 바란다.
첫째, 상가는 위치 선점이 중요하다.
만약 1층 상가를 분양받을 예정이라면 ‘1층에는 어떤 업종이 좋을지’ 고민해야 한다. 업종은 상가 투자에서 가장 중요한 부분이다. 직접 발품을 팔아 시장조사를 하거나 아니면 인근 상가에 입점한 업종과 상권의 유동인구를 철저히 분석해야 한다. 2층, 3층, 4층 이상 상위층 상가도 마찬가지다. 상가는 층에 따른 업종이 대부분 정형화되어 있기 때문에 어떤 업종들이 입점할 수 있는지 예측하는 것은 그리 어렵지 않다.
둘째, 분양가를 체크하라.
분양받으려는 상가의 분양가격이 높게 책정됐는지, 낮게 책정됐는지를 꼼꼼히 체크해야 한다. 월세 수익은 무조건 분양가격 대비 수익률로 나타내기 때문이다. 또한 적절한 월세가 아닌 높은 월세는 임차인들로부터 외면당한다는 사실을 기억하라.
셋째, 상가 공실이 생길 수도 있다는 최악의 상황을 생각하라.
모든 부동산 투자는 어느 정도 위험부담이 항상 동반된다. 그러므로 언제라도 예기치 못한 상황에 탄력적으로 대비하는 습관을 갖는 것이 중요하다. 공실을 미연에 방지하는 것이 가장 좋지만, 만약 공실이 나더라도 생존할 수 있는 길을 미리 생각해 두어야 한다.
넷째, 친구 따라 강남 가려고 하지 말라.
‘남이 하니까 나도 상가 하나 분양받아야지’라는 생각이 가장 위험하다. 상가 투자는 철저한 분석과 경험에서 나오는 감이 무엇보다 중요하다. 상가 투자란 곧, 어느 정도 내공을 갖춘 사람들 틈에 진입하는 것인데, 실력도 갖추지 않은 상태에서 친구 따라 강남 가는 식의 투자를 했다가는 길을 잃고 만다. 나의 투자상담 경험상 섣불리 투자를 했다가는 열에 여덟은 식음을 전폐할 정도의 큰 스트레스를 받는다. ‘행복 끝, 불행 시작’이 되지 않으려면 잘 따져보고 투자하던가 아예 투자를 하지 말던가, 둘 중 하나를 택해야 한다.
다섯째, 나무는 나중에 보고, 숲을 먼저 보는 습관을 가지라.
내가 분양받을 상가 호수만 보지 말고 1층에서 최상위층 상가 전체를 보라. 더 나아가 바로 옆 또는 인근에 들어서는 상가의 업종, 흐름, 동향까지도 살펴보는 신중함이 필요하다. 상가는 습관처럼 분석하는 능력을 키우다 보면 넓게 보는 식견이 생기고, 부동산을 객관적으로 바라보는 안목이 자신도 모르는 사이에 길러진다.
여섯째, 분양가가 비싸더라도 A급의 좋은 위치를 공략하라.
적절한 분양가격으로 A급의 좋은 위치 상가에 투자할 수 있다면, 투자자들이 두려움을 갖는 공실의 위험에서 해방될 수 있다. 공실이 없으니 당연히 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있다. 임차인이 서로 입점하려고 하는 상가를 찾는 것이야말로 상가 투자의 핵심이자 최종 목표라 할 수 있다. 여기에 장사를 잘하는 임차인까지 입점한다면 금상첨화가 아닐 수 없다. 다리 쭉 뻗고 잘 수 있으며, 미래 가치에 대한 기대감도 높아질 수 있다. 단, 아무리 A급 위치의 상가라 하더라도 분양가가 지나치게 비싸다면 수지타산이 맞지 않아 빛 좋은 개살구가 될 수도 있다.
