02. 왜 꼬마빌딩을 지어야 할까?

<월 1000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법>

몇 년 전만 하더라도 꼬마빌딩은 흔히 자산가들이나 투자하는 것이라고 생각했지만, 최근에는 꼬마빌딩을 가질 수 있다는 꿈을 가지는 사람들이 점점 더 늘어나고 있다. 나건축 씨와 같이 불안한 노후와 평균수명 증가로 인해 안정적인 임대수익을 원하는 사람들이 많아지면서 꼬마빌딩 수요자가 늘어난 것이다. 사람들이 왜 꼬마빌딩을 가지려고 하는지 생각해보고, 꼬마빌딩을 구입하는 것과 건축하는 것 중 무엇이 더 유리한지 알아보도록 하자.

     
임대수익이 필요한 수요는 점점 더 늘어난다.
  
최근 한 증권사에서 노후 준비와 관련된 설문조사를 한 적이 있는데 응답자의 14.5%만 노후 준비를 잘하고 있다고 답했다. 14.5%를 제외한 나머지 85.5%, 즉 대부분의 사람들은 노후 준비가 제대로 되어 있지 않다는 뜻이다. 평균수명이 높아지면서 얼마나 많은 노후자금이 필요한지도 가늠하기 어려운 불확실한 시대다. 물론 돈이 많다고 행복한 것은 아니지만, 필요한 돈이 없으면 불행해지기 쉽다. 퇴직 후 수입은 줄어드는 데 반해 이미 늘어난 허리끈을 줄이기는 쉽지 않은 일이다. 어쩌면 대부분의 사람들은 퇴직 전에 일했던 시간보다 퇴직 후 일해야 하는 시간이 더 길 수도 있다. 예전에는 자식들이 부모를 봉양했지만 이제는 자기 입 하나 풀칠하기 어려운 자녀들을 도와주지는 못할망정, 자녀에게 기댄다는 것은 생각하기 어렵다.

예전처럼 금리가 높았던 시절에는 종잣돈을 은행에 예금하고 이자로 생활하는 사람이 많았다. 하지만 요즘 같은 저금리 시대에는 은행 예금으로는 답이 안 나온다. 아래 표에서 보듯이 예금금리가 10%였을 때는 10억 원을 은행에 넣어두기만 해도 월 800만 원이 넘는 이자수익을 얻었지만 지금은 이자가 월 120만 원 정도(예금금리가 1.5%일 때)밖에 되지 않는다.

반면 수익률이 5%인 임대수익형 부동산에 투자하면 월 400만 원이 넘는 이익을 얻을 수 있으니 임대수익이 나오는 부동산에 관심을 가질 수밖에 없다. 월 250만 원의 수익을 얻으려면 은행에 20억 원은 넣어두어야 하는데 이는 말이 되지 않는다. 결국 예금금리가 3.5% 이상 큰 폭으로 상승하지 않는 한 임대수익형 부동산에 대한 수요는 꾸준히 늘어날 것이다.
  
  
꼬마빌딩이 수익형 부동산의 왕이다.
  
꼬마빌딩뿐만 아니라 아파트, 오피스텔, 상가점포, 빌라, 분양호텔 등 월세가 나오는 임대수익형 부동산은 많다. 하지만 꼬마빌딩이 수익형 부동산의 왕이라고 할 수 있다. 부동산의 가치는 결국 땅에 있기 때문이다. 건물은 30~40년이 지나면 감가상각이 되어 가치가 0이 되지만 땅의 가치는 시간이 지날수록 올라간다. 물론 아파트, 오피스텔, 상가점포 등도 땅(대지지분)을 가지고는 있지만 꼬마빌딩과 비교하면 땅의 비중이 낮다. 특히 서울 등 도시지역의 땅은 희소가치가 더 높다. 또 주인 세대가 거주할 수 있는 3룸으로 설계한 꼬마빌딩은 거주 문제까지 해결할 수 있기 때문에 주거와 임대수익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다.
  
  
이왕이면 신축이 좋다.
  
꼬마빌딩이 좋다면 이미 완공된 꼬마빌딩을 구입하는 것이 좋을까? 아니면 노후화된 단독주택을 구입한 후에 새로운 꼬마빌딩을 짓는 것이 좋을까? 과연 꼬마빌딩을 건축하기로 한 나건축 씨는 올바른 선택을 한 것일까?

정답이 정해져 있는 것은 아니고 각각 장단점이 있다. 완공된 꼬마빌딩을 구입하게 되면 이미 완공된 상태의 꼬마빌딩을 보고 판단할 수 있으며 건축과정 중에 받는 스트레스에서 자유로울 수 있다. 하지만 원하는 구조나 자재를 선택할 수 없고 건축주 마진이 포함된 다소 높은 구입가격을 지불해야 하는 단점이 있다.

아마 대부분의 꼬마빌딩 예비 건물주들은 완공된 꼬마빌딩을 구입하는 방향으로 생각하고 있을 것이다. 건물을 짓는다는 게 말처럼 쉬운 일도 아니고, 아무것도 모르는 상태에서 자칫 비양심적인 건축자를 만나면 과도한 공사비용을 내야 하거나 부실공사로 건축한 후 몇 년이 지나 건물에 누수 등의 하자가 발생하면 크게 고생할 수 있기 때문이다.

하지만 건축과정에 대한 기본적인 지식을 알고 있다면 이야기가 달라진다. 건축과정에서 조금 고생할 수는 있지만 자신이 원하는 구조와 자재를 선택할 수 있고, 건축비를 덤터기 쓸 일도 없으며, 건축주 마진에 대한 이익도 얻을 수 있어서 유리한 점이 많다.

서울 내 제2종 일반주거지역인 동일한 지역의 대지면적 140㎡(대략 42평)에 완공된 꼬마빌딩을 구입하는 경우와 건축하는 경우를 비교해보면 편의상 세금과 각종 비용은 고려하지 않은 단순 계산이지만 신축이 13% 정도 저렴하다.

물론 건축을 해본 사람들은 이 정도 건축 마진이 결코 과하다고 생각하지 않을 만큼 스트레스도 많고 힘든 과정이다. 하지만 세상에 돈 벌기가 어디 쉬운 일인가. 충분한 지식을 가지고 제대로 한다면 꼬마빌딩 건축도 결코 두렵기만 한 일은 아니다.

이제 다음부터는 나건축 씨가 힘든 건축과정을 어떻게 헤쳐나가는지 살펴볼 것이다.