03. 꼬마빌딩, 건축비용은 얼마나 들까?
<월 1000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법>
포괄 건축계획 수립하기
포괄 건축계획은 자신이 보유한 자금으로 대출을 받아 건축이 가능한지, 가능하다면 얼마 정도의 가격과 얼마나 큰 면적의 토지를 알아봐야 할지 방향을 설정하는 단계다.
꼬마빌딩을 건축하기로 마음먹은 나건축 씨는 자신이 가진 돈으로 꼬마빌딩 건축이 가능한지, 가능하다면 서울 어느 지역에 면적은 얼마나 큰 토지를 매입해야 하는지, 대출을 얼마 정도 받아야 하는지에 대한 포괄 건축계획을 세워보기로 했다.
나건축 씨의 포괄 건축계획
아래 표에서 보듯이 나건축 씨의 보유자금은 10억 원이다. 대출을 받지 않으면 좋겠지만 현실적으로 서울에서 대출을 받지 않고 10억 원으로 토지를 매입하고 건축까지 하는 것은 불가능에 가까울 정도로 어려운 일이다. 따라서 토지 매입과 건축비용에 대해 50% 정도로 자기자본을 넘지 않는 수준의 대출을 받도록 계획을 잡았다.
아직 정년퇴직까지 5년 정도는 남았으니 월급을 최대한 모으고, 건축 후에 받는 임대료(월세)로 대출이자와 원금을 상환할 생각이다. 통상적으로 토지는 감정평가액의 60~70% 정도, 건축비용은 40~50% 정도의 대출이 나오는데 계산은 항상 보수적으로 하는 것이 좋으니 토지와 건축비용 모두 40~50% 정도 대출을 받는 것으로 잡았다. 이렇게 해서 나건축 씨의 투자금액은 보유자금 10억 원, 그리고 토지 매입비와 건축비의 50% 정도 또는 그 이하의 대출금이 된다.
물론 이런 대출금액은 완공 후 임대보증금을 올려서 상환할 수도 있고 임대료(월세)를 받아서 이자와 원금을 낼 수도 있으므로, 건축을 하는 단계에서 필요한 적절한 대출까지 너무 부담을 가질 필요는 없다. 다만 자기자본을 초과한 무리한 대출은 향후 금리 인상이 발생할 경우 리스크가 높아지고 수익성을 떨어뜨리는 원인이 될 수 있어서 가급적 대출은 자기자본을 넘지 않는 것이 좋다.
서울에서 꼬마빌딩 건축비용은 3.3㎡당 450만~500만 원 정도 되는데 여유 있게 500만 원으로 가정하자. 물론 400만 원 초반대로 건축할 수도 있지만 날림 부실공사의 원인이 될 수도 있기에 지나치게 싼 건축비만 고집하면 안 된다. 철근자재, 정화조, 하수도관, 외벽 등에서 건축비를 얼마든지 낮출 수 있지만 잘못하면 완공 후 관리비용이 더 발생할 수도 있다.
흔한 주택가의 용도지역은 제2종 일반주거지역인 경우가 많으므로 제2종 일반주거지역이라고 가정하자. 서울 제2종 일반주거지역의 용적률은 200%다. 건축연면적(토지면적×용적률)에 3.3㎡당 건축비를 곱하면 총 건축비가 산정된다.
건축비 = 건축연면적(토지면적×용적률)×3.3㎡당 건축비
= 토지면적×200%×500만 원
토지 매입비는 토지면적, 토지의 입지, 주변 환경, 모양 등에 따라 천차만별인데, 통상적으로 제2종 일반주거지역 기준으로 강남은 3.3㎡당 3천만~4천만 원, 서울 도심은 2,500만~3,500만 원, 강북은 1,500만~2,500만 원 정도로 생각할 수 있다. 물론 강북도 입지가 좋으면 3.3㎡당 3천만 원이 넘을 수도 있고, 요즘 강남에서 3.3㎡당 3천만 원 하는 땅을 찾기는 하늘의 별 따기만큼 어렵지만, 일반적인 가격은 이 정도라고 이해하면 되겠다.
포괄 건축계획을 세워보는 것이니 대략 3.3㎡당 3천만 원으로 가정하면 토지 매입비는 토지면적×3천만 원이 된다.
토지 매입비 = 토지면적×3.3㎡당 토지가격
= 토지면적×3천만 원
자, 이제 건축비(토지면적×200%×500만 원)와 토지 매입비(토지면적×3천만 원)를 합하면 꼬마빌딩을 짓기 위한 총 투입자금이 나온다.
총 투입자금 = 건축비+토지 매입비
= 토지면적×4천만 원
총 투입자금이 보유자금(10억 원)과 대출금액(최대 10억 원)을 넘으면 안 되므로 나건축 씨는 총 투입자금 20억 원 이내에서 토지 매입비와 건축비를 충당할 수 있는 토지를 찾는 것이 관건이다. 이 정도로 하려면 서울의 제2종 일반주거지역에 3.3㎡당 3천만 원 정도, 50평(165㎡) 또는 그 이하인 토지를 찾아야 할 것이다.
3.3㎡당 건축비는 거의 고정되어 있고 괜히 건축비를 아끼려다 부실공사가 될 수 있기 때문에 건축비보다는 토지가격과 면적으로 조절해야 한다. 3.3㎡당 토지가격을 낮추면 토지면적을 더 넓힐 수 있고, 3.3㎡당 토지가격이 올라가면 토지면적을 줄여야 한다. 토지면적이 늘어나면 늘어난 건축연면적만큼 건축비용도 증가하기 때문에 보유자금과 대출금액에 맞춰서 입지, 주변 환경 등을 고려한 최적의 토지를 찾아야 할 것이다. 건축 시 건폐율과 주차장법 등을 고려하면 115㎡(대략 35평) 이하의 토지는 건축이 가능하긴 하지만 바닥면적이 조금 부족하게 나오기 때문에 가급적 115㎡(대략 35평)를 넘는 것이 좋다.
결국 나건축 씨가 매입할 수 있는 토지는 서울 제2종 일반주거지역의 3.3㎡당 3천만 원 정도, 165㎡(50평) 정도 또는 그 이하의 토지가 대상이 될 것이다. 물론 토지 매입을 위해 임장을 나가보면 예상과는 다른 다양한 상황을 맞이하게 될 수도 있다. 그러나 미리 대략적인 계획을 세우지 않고 무조건 현실에 부딪히는 것과는 분명 차이가 있으므로 포괄 건축계획을 미리 세워보는 것이 좋다.
