07. 설계의 첫걸음, 건축도면 검토하기

<월 1000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법>

건축설계사무소 계약 이전에 꼬마빌딩 건축을 위한 가설계를 먼저 할 수도 있지만 그것은 건축 타당성을 확인하기 위한 말 그대로 가설계일 뿐이다. 이제는 실제 꼬마빌딩 건축을 위한 진짜 건축설계를 하고 건축도면이 나오면 시공사와 함께 검토해야 한다.

설계사무소는 설계 전문이지만 실제 건축을 하는 주체는 아니기에 시공사와 여러 번 미팅을 한 후에 설계를 하게 된다. 첫 번째 미팅에서 최대한 상세하게 건축주의 요구사항을 설명해주어야 한다. 근생과 주택을 혼합한 상가주택으로 할지, 주택으로만 할지, 상가로만 할지를 정해야 하고 나건축 씨와 같이 상가주택으로 한다면 1층만 근생(상가)로 할지 1, 2층 모두 근생으로 할지 정한다. 또 3, 4층 주택은 원룸으로만 할지 원룸과 2룸을 섞을지 2룸만으로 할지, 4층은 주인 세대가 거주할 수 있는 3룸으로 할지 의견을 주어야 한다.

이런 건축주의 요구조건을 반영해 설계사무소에서는 아래와 같이 대략적인 기초도면을 수기로 그려서 건축주와 서로 협의한다.

수기로 기초도면을 작성한 후 건축주와 협의가 되면 가도면을 작성하게 된다. 가도면이 나오면 건축주는 시공사와 함께 미팅을 하면서 수정이 필요한 부분을 체크해야 한다. 건축주는 건축전문가가 아닌 만큼 가급적 건축을 하는 주체인 시공사의 의견을 듣고 반영하는 것이 좋다.

기초도면과 가도면 과정은 설계사무소 계약을 한 후 본 설계 전에 할 수도 있고 설계사무소 계약 이전이라도 건축 타당성을 확인하기 위해 먼저 진행할 수도 있다. 건축 최종 설계도면을 확정하기 전에 가도면을 꼼꼼하게 검토해 수정사항을 반영해야 한다. 건축주가 좋아하는 스타일뿐만 아니라 현장 상황에 적합한 세대 수와 주택의 종류, 임차인들이 원하는 구조와 스타일, 옵션 등이 설계에 반영되면 향후 공실을 줄이는 데 도움이 된다.

이렇게 가도면 수정사항을 체크해 변경하면 아래와 같이 최종도면이 완성된다. 최종 도면은 건축 시 모든 공정의 가이드라인이 되는 매우 중요한 자료다.

최종도면에는 건축하고자 하는 꼬마빌딩의 위치, 대지면적, 층별 용도 등이 담긴 개요서와 건물배치도, 오수와 우수 계획도, 대지 종과 횡단면도, 면적산출표, 각 층별 평면도, 정면도, 우측면도, 좌측면도, 배면도, 주단면도, 각 층별 창호평면도, 각 층별 구조평면도, 주택부분 벽체평면도 등 건축에 필요한 모든 건축도면에 대한 내용이 포함되어 있다.