너무 강력해져 버린 권리금
권리금은 굉장히 특별한 제도다. 사실 원래 제도로는 없었다가 판례가 인정하고, 법률로 인정하게 된 것이다. 그러니 지금은 제도가 되었다.
부동산 관련 소송을 하다 보면 권리금 관련해서 안타까운 사례들이 많다. 권리금이라는 제도 자체가 실체가 없는데 이것을 제도로 편입해서 인정해 주려다 보니까 아무래도 무리가 따르는 경우를 많이 본다.
임대인의 입장
상가임대차보호법 제10조의4는 2015년에 만들어진 조항인데, 쉽게 말하면 다음과 같다.
임대인은 임대차계약이 종료되는 경우에도, 임차인이 그 다음 임차인을 데려와서 소개하는 경우에 이를 거절할 수 없고, 이를 부당하게 거절하는 경우에 권리금 상당의 돈을 물어 줘야 한다
임대인의 입장에서 생각하면 사실 매우 부당하다. 상가임대차보호법은 임차인에게 10년의 임차 기간을 보장하는데, 그 10년을 다 채우고 나가는 임차인 역시도 위 10조의4를 주장하면서 신규 임차인을 주선하고 그 사람으로부터 권리금을 받을 수 있다. 설령 임대인이 원하는 업종이 아니던지, 자신이 영업하고 싶더라도 쉽지 않다. 임대인의 입장에서는 권리금이 사실상 보증금과 유사한 부담으로 다가오게 되는 것이다.
임대인이 모든 경우에 권리금을 물어줘야 하는 것은 아니지만, 실무상 이 위험에서 벗어나는 것은 꽤 어렵다. 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 / 혹은 제10조 제1항에 해당하는 사정이 있었음을 증명해야 하는데, 쉽지 않다.
끝나가는 임대차계약에서 임차인을 내보내고 싶은 상가 임대인이라면, 꼭 변호사를 찾아가 상담해야 한다. 임차인이 주선한 신규임차인한테 연락을 해야 하는지, 임대차계약 갱신 거절은 언제까지 해야 하는지, 권리금은 어느 정도 물어내야 하는지 등등 변호사와 함께 미리 전략을 수립해야 상가를 최대한 피해 없이 되찾아 올 수 있다.
임차인의 입장
임차인의 입장에서는 거꾸로 이야기하면 상임법 제10조의4는 엄청나게 강력한 조항인데, 이를 잘 활용하지 못하는 경우가 많아 안타깝다.
권리금 회수기회 방해 소송은 기본적으로 임차인 측이 너무나 유리하기 때문에, 변호사와 함께 한다면 임차인 측이 크게 잘못될 일은 별로 없다. 변호사 없이 혼자 소송하는 경우에 기본적인 것들을 놓치는 경우가 너무 많다. 예를 들면 정해진 기간 내에 임대인에게 신규 임차인을 주선해야 하고, 그 신규 임차인이 어떤 사람인지(보증금과 월세를 낼 능력이 있는지) 상세히 알려 주어야 하는 등. 이런 것들을 놓치면 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하더라도 임대인이 책임을 면하는 결과가 나올 수 있다.
위는 예시일 뿐이고, 소송을 진행하다 보면 상대방의 대응을 보고 실시간으로 기민하게 대응해야 하는 경우가 정말 많다. 어떤 소송이든 꼭 믿을 만한 변호사와 같이 하여 소중한 재산을 지키자.
