임차인의 원상회복의무는 어디까지인가?
임대차가 종료할 경우 자주 문제되는 '원상회복의 범위' 관련해서 문답식으로 정리해보았습니다.
질문 : 임대차 관계가 끝날 때 임차인이 어느 정도 범위에서 원상회복을 해야 하는지 자주 문제되는 것 같습니다. 보통 계약서에는 원상회복에 관해 어떤 식으로 규정되나요?
답변 : 통상 아래와 같이 규정됩니다.
제10조(계약의 종료)
1항 : 임대차 계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다.
질문 : 임차인이 원상회복한다는 의미는 ‘입주 당시와 똑같은 상태로 회복해야 하는 것’인가요?
답변 : 그렇지는 않습니다. 원래 남의 물건을 빌리면, 선량한 관리자의 주의의무가 있고(민법 제374조), 빌린 사람은 계약이나 그 물건의 성질에 따라 사용해야 합니다(민법 제610조)라고도 명시돼 있다. 이를 종합적으로 해석해보자면, 임차인이 "선량한 관리자의 의무"를 다하지 못했거나 "비정상적"으로 사용한 경우에 한해 원상회복의 의무가 발생한다고 볼 수 있습니다.
질문 : 그럼 임대차 물건을 사용하면서 자연적으로 마모된 부분은 원상회복할 필요 없다는 거죠?
답변 : 네, 그렇습니다. 지방법원 판결에도 이런 것이 있습니다.
"임차할 당시 상태보다 나빠지더라도 통상적인 바업으로 사용한 결과라면 임차인에게 원상회복 의무는 없으며, 이러한 통상의 손모(損耗 : 써서 닳고 없어짐)에 관하여는 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다."(서울중앙지법 2005가합 100279판결)
질문 : 그런데 사실 통상의 손모 범위 자체도 명확하지 않은 부분이 있는 것 같습니다. 예를 들어주시죠.
답변 : 대법원 판례까지는 아니고 각종 임대차분쟁의 가이드라인 책자 등을 보면 다음과 같은 내용이 설명되어 있습니다.
통상의 손모여서 임대인이 부담해야 할 경우
벽에 걸어 놓았던 달력 또는 액자의 흔적
냉장고, TV뒷면의 벽 검게 변색
벽의 못자국(도배를 바꿔야 할 정도가 아닌 경우)
에어컨(임차인 소유) 설치로 인한 나사못 자국
카페트에 가구를 놓았던 자국
햇볕으로 인한 벽지 마루 등의 변색
통상의 손모를 벗어나서 임차인이 부담해야 할 경우
바뀌 달린 의자로 생긴 마루바닥의 홈, 자국
이사짐을 옮기면서 생긴 마루의 긁힘
벽의 못자국(도배를 바꿔야 할 정도)
에에컨 누수를 방치하여 생긴 벽의 부식
결로를 방치하여 확대된 얼룩이나 곰팡이
애완동물 사용에 따른 기둥의 홈 등
질문 : 원래보다 더 좋은 시설로 바꾼 경우는 어떻게 됩니까? 예를 들어 원래 형광등 조명이었던 것을 LED 등으로 변경하여 놓거나, 일반 타일이었던 것을 뜯어내고 이태리제 고급 타일로 바꿔 놓은 경우 말이죠. 이 경우에는 원상회복이 아니라 임차인이 돈을 더 받아 나가야 하지 않나요?
답변 : 원칙적으로는 이런 것도 모두 원상회복의무가 있습니다. 더 가치를 증대시켰다고 하여 원상회복의무가 면제되는 것은 아닙니다.
질문 : 원상회복 관련 분쟁을 대비해서 임차인이 주의해야 할 점은 어떤 것이 있을까요?
답변 :임차인은 분쟁 발생에 대비해 입주 시점에 주요 시설물의 상태를 사진으로 남겨두고 보다 상세한 사항은 메모해 두는 것이 좋습니다. 메모에는 작성된 정확한 날짜와 시간 등을 적어두시구요.
