그래서 상가임대차보호법에는, 임대인이 임차인에게 ‘신규임차인이 과연 보증금이나 월세를 잘 낼 수 있는지 또는 임차인으로서의 의무를 이행할 의사나 능력이 있는지 당신이 알고 있는 정보를 제공하라’라고 요구할 수 있고, 임차인은 이를 따라야 할 의무가 있다고 규정하고 있습니다(법 제10조의 4 제5항).

만약 임차인이 이러한 요청에 대해 거부할 경우에는 귀하는 임차인이 데리고 온 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있습니다.

<2> 임차인의 권리금 수령을 임대인이 방해했을 때 임차인은 언제까지 손해배상을 청구할 수 있는지?

● 질문

저는 임차인입니다. 임대차 기간이 다되어 신규임차인을 제가 섭외했고 권리금 5,000만 원을 받기로 합의한 다음 그 내용을 건물주에게도 알렸습니다.

그러자 건물주가 자기에게 사전 협의도 없이 제가 일방적으로 신규임차인을 물색하고 권리금계약까지 했다고 불쾌해하며 신규임차인에게 월세를 과도하게 올리겠다고 엄포를 놓는 바람에 신규임차인은 계약하지 않고 가버렸습니다.

결국 저는 권리금을 날리게 되었는데, 저는 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있나요? 그리고 언제까지 청구할 수 있나요?

● 답

임대인은 상가임대차보호법을 의반하여 부당하게 귀하의 권리금을 받을 권리를 방해한 것입니다.

따라서 귀하는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 건물주를 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.

이 3년은 제척기간이라, 3년이 경과하면 청구를 하지 못함을 유의하시기 바랍니다.

<3> 임대인이 임차인의 권리금을 보장해주지 않아도 되는 경우

● 질문

저는 임대인입니다.

작년에 상가임대차보호법이 개정되어 임차인에게 아주 유리하게 바뀐 것으로 알고 있습니다. 특히 임차인이 계약 끝나기 전에 자기가 신규임차인을 데리고 오면 임대인은 아무소리 못하고 그 임차인과 계약을 해야 하는 것으로 알고 있습니다. 물론 그 과정에서 임차인은 신규임차인으로부터 권리금고 챙길 수 있구요.

임대인은 정말 무조건 임차인이 데리고 온 신규임차인과 임대차계약을 해야만 하나요? 정녕 마음에 안 들어도 거절할 수 없는 것인가요?

● 답

그렇지는 않습니다. 임대인도 일정한 경우 임차인이 데리고 온 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다. 그렇게 되면 임차인은 신규임차인과 사이에 합의한 권리금을 받을 수 없겠죠. 임대인이 거절할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

④ ‘임대인’이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

⑤ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

⑥ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑦ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑧ 임대인이 정당한 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

● Advice

상가임대차보호법에는 분명 임대인을 보호하기 위한 규정도 많이 있습니다. 따라서 이에 대한 면밀한 검토를 해보길 바랍니다.

<4> 임차인이 권리금을 확보하기 위한 요건

● 질문

저는 임차인입니다. 임대차 기간이 다되어 가서 저는 여기를 떠나려고 합니다. 다음 임차인을 알아보고 있으며, 그 임차인(신규임차인)으로부터 제가 권리금으로 5,000만 원 정도를 받으려고 합니다. 이 곳 장사가 잘 되게 만든 대가는 받아야 하니까요.

그럼 제가 신규임차인과 권리금에 관한 협의를 해서 언제까지 임대인에게 알려주면 되나요?

계약기간 끝난 후에 알려줘도 되나요?

● 답

▫ 귀하는 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료직전까지 신규임차인을 확보해서 권리금에 관한 내용을 합의한 후 그 내용을 임대인에게 통보해야 합니다(상가임대차보호법 제10조의 4 제1항).

▫ 따라서 위 날짜를 꼭 지켜야 합니다.

▫ 질문하신 것처럼 계약기간이 끝난 후에 그 제서야 부랴부랴 ‘저, 지금 다음 임차인 찾고 있거든요. 그리고 그 사람으로부터 권리금 받을 거니까, 건물주님은 제 권리를 방해하지 마세요!’라고 해봐야 인정받지 못합니다.

▫ 계약기간 종료 전에 얼른 서둘러서 다음 임차인 정하고 권리금 합의를 한다음 건물주에게 통보해야 합니다.

● Advice

▫ 임차인으로서 권리금 확보하려면 미리 미리 움직여야 합니다.

▫ 계약종료일 3개월전부터 계약종료일까지 사이에 어떤 식으로든 신규임차인을 구하고 권리금에 대한 담판을 지은 후 건물주에게 알려야 함을 잊지 마시길.

<5> 임차인이 권리금 보장받지 못하는 경우(1) - 월세연체

● 전제 상황

개정 상가임대차보호법에 따르면 임대인은 임차인이 신규임차인을 데리고 와서 그로부터 권리금을 받고자 할 경우 이를 방해하지 못한다. 하지만 예외적으로 임대인이 임차인의 권리금을 보장하지 않아도 되는 경우가 있다.

● 문제

"임차인이 월세를 ( )번 연체한 경우"에는 권리금 보장 못받는다.

● 설명

임대인으로서는 임차인이 월세를 연체했는데, 그래도 권리금을 보장해주어야 한다면 억울한 노릇일 것이다. 그럼 과연 임차인이 몇 번 월세를 연체했을 때 임차인은 권리금을 신규임차인으로부터 받을 권리를 박탈당할까?

● 답 : 3번

● Advice

임차인은 월세를 잘 내야 한다(상가임대차보호법 제10조 1항 1호). 월세를 3번 이상 연체하면 권리금을 확보할 수 있는 권리가 날아가버릴 수 있으니...

<6> 임차인이 권리금 보장받지 못하는 경우(2) - 부당전대

● 전제 상황

● 문제

임차인이 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 ( )한 경우에는 권리금 보장 못 받는다.

● 답 : 전대(轉貸)

● 설명

임차인이 임대인 허락 없이 임차받은 건물을 다시 제3자에게 세를 준다면(전대), 이는 임대인의 권리를 침해하는 일입니다. 이런 임차인에게 임대인은 권리금을 보장해 줄 의무가 없습니다.

● Advice

임차인 중에는, 자신이 임차한 건물 중 일부를 제3자에게 사알짝 전대(전전세) 주고, 전대료를 받는 경우도 있습니다. ‘뭐 이렇게 한다고 해서 건물주가 알게나...’면서 말이죠. 하지만 이랬다가 나중에 거액의 권리금을 날리는 불행의 불씨가 될 수 있으니 유의하시길 바랍니다.

<7> 임차인이 권리금 보장받지 못하는 경우(3) 철거 혹은 재건축

● 전제 상황

● 문제

임대인이 ‘우리 건물은 노후화돼서 이제 재건축해야 하니 계약기간 끝나면 나가주세요. 그리고 권리금 같은 소리는 하지도 마세요’라고 주장합니다.

개정법에 따르면 임차인에게 권리금이 보장된다고 하던데, 이 경우에는 어떻게 되나요?

● 답 : 법 요건에 따른 재건축이라면, 방법이 없습니다. 임대인 말에 따라야 합니다. 에효...

● 설명

임대인이 다음과 같은 3가지 사유로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 건물을 돌려받아야 할 필요가 있는 경우에는 임차인의 권리금을 보장해 줄 필요가 없습니다(법 제10조 1항 7호).

▷ 첫 번째 사유 : 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

▷ 두 번째 사유 : 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

▷ 세 번째 사유 : 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

● Advice

▷ 임대인이 임차인에게 권리금을 보장해 주지 않으려고 할 때 내세우는 대표적인 논리가 ‘우리 건물 노후화돼서 철거하거나 재건축해야 합니다. 그러니 그냥 나가주세요’입니다.

▷ 물론 법에는 그 경우에는 임차인이 별 수 없이 나가야 한다고 되어 있긴 합니다. 하지만 이 부분도 세밀하게 따져봐야 합니다.

▷ 위 첫 번째 사유처럼 임대차계약을 체결할 당시 미리 ‘앞으로 언제 철거 또는 재건축할 계획이니 알고 계쇼’라고 하는 경우는 거의 없을 겁니다.

▷ 또 세 번째 사유처럼 ‘다른 법에 따라 철저나 재건축을 해야 할 경우’라면 이는 건물주가 거짓말을 못할 겁니다.

▷ 문제는 두 번째 사유입니다. 단순히 ‘건물이 낡아서 철거나 재건축할거요’라고 엄포를 놓으면 “건물주님. 법규정에는 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되어 안전사고의 우려가 있을 경우’여야 한다고 되어 있는데, 과연 그 정도의 사유가 되는지 객관적으로 밝혀주시죠. 그냥 권리금 안주도 내쫓으려고 show하는 거 아닙니까?”라면서 근거를 밝혀달라고 압박할 필요가 있을 겁니다.

▷ 하여튼 이 경우에는 일단 법률전문가를 만나서 대책을 상의하는 것이 좋겠습니다.

<8> 임차인이 권리금 보장받지 못하는 경우(4) 임대인이 선택한 신규임차인과 권리금 계약 체결한 경우

● 전제 상황

● 문제

저는 임차인입니다. 기간이 다되어 다음 임차인을 알아보고 있었는데, 건물주(임대인)가 다음 임차인을 알아보고 이미 계약하겠다고 선택했더군요.

그래서 저는 따로 신규임차인을 알아 볼 필요없이 임대인이 선택한 신규임차인을 만나서 ‘내가 이 상가를 이만큼 키웠으니 권리금 1억 원을 내야겠다’라고 했고, 그렇게 설득해서 권리금 계약까지 했어요.

그런데 이를 뒤늦게 알게 된 건물주가 ‘왜 내가 선택한 임차인과 네가 멋대로 권리금 주고받는 계약하냐?’면서 난리치는 거예요. 건물주가 이럴 권리가 있나요?

● 답

법에 따르면, 임차인은 자신이 선택한 신규임차인과 사이에 권리금 계약을 할 수 있으며, 이에 대해서 임대인은 거절할 수 없는데, 임대인(건물주)이 선택한 신규임차인과 사이에 임차인이 직접 권리금계약을 체결하는 것에 대해서는 임대인이 이의를 제기할 수 있으며, 권리금을 보장해 주지 않을 수도 있습니다(법 제10조의 4 제2항 제4호).

● Advice

▷ 이 부분 각별히 유의해야 합니다. 임차인이 자신의 권리금을 보장받기 위해서는 ‘자신이 신규임차인을 선택하고’ 그 사람과 권리금에 관한 계약을 해야 합니다.

▷ 그러지 않고 ‘건물주(임대인)가 선택한 신규임차인’과 사이에 권리금에 관한 합의를 할 경우라면, 건물주(임대인)가 이를 보장하지 않아도 됩니다.

▷ 즉, 이 경우에는 나중에 건물주(임대인)와 임대인이 선택한 신규임차인이 짜고 ‘그 권리금 부분은 책임 못진다’고 오리발을 내밀 경우 임차인은 아주 골치아파질 수 있습니다.

<9> 상가임대차보호법 적용이 없다고 권리금 보장 못해준다는데요?

● 문제

저는 임차인입니다. 기간이 다되어 다음 임차인을 알아보고 있는데 마침 적절한 신규임차인 희망자가 있어서 그를 만나서 권리금 1억 원을 받기로 약속했습니다.

그 사실을 건물주에게 알렸더니 건물주가 ‘알다시피 당신 상가는 보증금 1억 원에 월세 500만 원이다. 그럼 환산보증금이 6억 원(1억 원 + 500만원x100)인데, 서울지역은 환산보증금 4억 원 이하라야 상가임대차보호법을 적용받을 수 있다’면서, 제 상가는 상가임대차보호법의 적용대상이 아니므로 권리금 보호도 해 줄 필요 없다고 하네요?

바뀐 개정 상가임대차보호법에 따르면, 임차인의 권리금은 보호된다더니 어떻게 된거죠?

● 답

결론적으로 말해서 건물주가 잘못 알고 있는 겁니다.

권리금 보호 받을 수 있습니다.

● 해설

▷ 원래 상가임대차보호법은 임차인을 두텁게 보호하기 위한 특별법이므로 모든 상가가 아닌 다소 영세한 상가에만 국한해서 적용하는 것이 원칙입니다(법 제2조 1항 단서).

▷ 그리고 서울지역은 환산보증금(보증금 + 월세의 100배)이 4억 원 초과일 경우 상가임대차보호법 적용 제외 대상입니다.

▷ 하지만 권리금은 너무 중요한 부분이라. 환산보증금을 초과하는 상가임대차에 대해서도 모두 적용하기로 예외규정을 두었습니다(법 제2조 3항).

▷ 건물주에게 ‘잘 모를 때 가만히 있으면 중간은 갑니다’라고 젠틀하게 한마디 하시길.

<10> 임대인의 금지행위 범위

● 문제

그 사실을 건물주에게 알렸더니 건물주가 ‘왜 권리금에 대해서 나랑 상의도 없이 당신네들끼리 주고받으려는 거냐? 난 인정할 수 없다. 당신이 데려온 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않을 거다’면서 엄포를 놓았습니다.

바뀐 개정 상가임대차보호법에 따르면, 이런 건물주의 행위는 잘못된 거 아닌가요?

● 답

건물주의 행위는 위법합니다. 이는 잘못된 것이며, 만약 이로 인해 임차인이 손해를 입는다면 손해배상청구가 가능합니다.

● 해설

임차인이 계약기간 만료 3개월전부터 계약만료시까지 사이에 신규 임차인을 데리고 와서 권리금을 받고자 할 경우, 임대인은 다음과 같은 행위를 하지 못합니다(법 제10조의 4 제1항).

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

● Advice

▷ 아직 개정 상가임대차보호법을 모르는 건물주들이 있습니다. 따라서 부당하게 임차인의 권리금 수령을 막는 행위를 하면, ‘당신의 행위는 위법합니다. 손해배상청구를 당하고 싶으신가요?’라고 세게 나가면서 방해를 막도록 할 필요가 있습니다.

Ⅳ. 개정 상가임대차보호법의 문제점(향후 과제)

상가임차인들의 권리금 보장을 위해 상가임대차법이 일부 개정되었습니다. 하지만 여전히 몇 가지 문제가 있다고 판단되는데, 페북 그룹 ‘한패’에 올라온 내용을 중심으로 문제점, 논란이 될 부분들을 정리해 봤습니다.

<1> 건물의 노후, 훼손을 이유로 한 철거 문제

▷ 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 했다 하더라도 임대인이 ‘나는 이 건물 철거할 겁니다. 그러니 나가 주세요. 새롭게 임대차계약 안 할 겁니다.’라고 나오는 경우 임차인은 권리금을 날리게 된다.

▷ 그리고 실무상으로도, 건물주(임대인)은 ‘내 건물 내가 부시겠다는데 뭔 말이 많아요!’라는 주장을 하는 경우가 있다. 하지만 이렇게 겁만 줘서 임차인을 나가게 한 다음 나중에 가서는 건물을 철거하지 않고 그 자리에 자기가 직접 가게를 하거나 다른 제3자를 들이면서 권리금을 받지 않는 대신 월세를 올려 받기도 한다.

▷ 이처럼 임대인이 ‘나는 이 건물 철거할거요!’라고 했을 때 임차인은 그냥 그 말을 따라야만 하나? 이에 대해 법은 ‘건물이 노후, 훼손 또는 일부멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’라는 요건을 두긴 했다. 하지만 노후, 훼손, 안전사고 우려 라는 용어가 모두 해석하기 나름이다. 건물주는 얼마든지 ‘건물이 노후, 훼손됐어요’, ‘안전사고의 우려가 있어요’라고 주장하면서 건물철거의 정당성을 주장할 수 있다.

▷ ‘임대인이 건물철거를 주장할 수 있는 요건을 좀 더 명확하게 규정하는 것 + 만약 임대인이 건물철거 한다고 해놓고 일정기간 철거를 하지 않을 경우 이에 대한 손해배상책임을 지우는 것’이 필요하지 않을까 한다.

<2> 임대인이 임차인의 권리금 수령을 방해했을 때의 손해배상금 산정 방식

▷ 개정법에 따르면 만약 임대인이 임차인의 권리금 수령행위를 방해할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 구할 수 있다. 다만 그 액수에 대해서 일정한 제한을 두고 있다.

“임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”(법 제10조의 4 제3항)

▷ 그런데 이게 좀 애매하다. 예를 들어보자.

▷ “내가 신설 상가에 들어와서 음식점을 2년간 열심히 했다. 그리고 이제 나가려고 한다. 내가 처음 들어올 때는 신설 상가였기에 권리금이 없었지만, 지금은 상권이 활성화되어 권리금을 받아야만 했다. 그래서 다음 임차인에게 상권활성화 내역을 설명했고, 다음 임차인도 이를 수긍하고 내게 4,000만 원을 권리금으로 준다고 했다.”

▷ “그런데 집주인(임대인)이 교묘하게 권리금 계약이행을 방해해서 결국 그 신규임차인과 계약을 하지 못했다. 나는 권리금 4,000만 원을 날린 셈이다. 그래서 건물주를 상대로 손해배상 소송을 하고자 한다. 내가 생각하는 손해는 최소 4,000만 원이다. 그 돈을 내가 받을 수 있었는데 날려 먹었기 때문이다.”

▷ “하지만 변호사 말이 그렇게 청구하는 것은 쉽지 않단다. 왜냐하면 법상 내가 손해배상 청구할 수 있는 금액은 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금(A)과 임대차 종료 당시의 권리금(B) 중 낮은 금액을 넘지 못한다.’고 되어 있는데 A는 4,000만 원이지만 B는 얼마인지 애매하다. A는 명확히 산출할 수 있으나 B는 다시 평가를 받아야 한다. 하지만 이를 어떻게 객관적으로 평가받을 수 있을까?”

▷ 굳이 손해배상액의 상한선을 이렇게 정해두는 것이 필요한지 의문이긴 하다. 어떻든 분쟁이 생기면 임차인은 계약 종료당시 자신의 권리금이 얼마정도인지 객관적인 평가를 받아야만 할 것이다.

<3> 임대인이 선택한 신규임차인과 권리금 계약한 경우

▷ 권리금 관련해서 등장인물은 임대인, 임차인, 신규임차인이다.

▷ 개정법은 임차인이 신규임차인을 찾은 다음 그와 권리금 계약을 했다면 임대인이 이를 갖고 시비를 걸지 말라는 취지다.

▷ 그런데 중요한 것은, 임차인이 신규임차인을 찾아야 한다는 점. 즉, 임대인이 ‘선택’한 신규임차인과 사이에 임차인이 권리금 계약을 했다면, 이에 대해서 임대인이 ‘임차인의 권리금을 보장해 줄 의무가 없다’고 규정되어 있다(법 제10조의 4 제2항 4호).

▷ 즉, 임차인이 발빠르게 다음 임차인을 찾고 그 임차인과 사이에 권리금까지 합의했다면 그 수고(?)를 인정해서 임차인의 권리금 수령을 임대인이 방해하지 말라는 뜻으로 보인다. 하지만 다음 임차인을 임차인이 직접 찾은 것이 아니고 임대인이 찾은 것이라면, 임차인이 신규임차인을 찾은 수고를 한 것이 아니므로 임차인의 권리금은 보장되지 않는다는 의미다.

▷ 그런데, 좀 애매하다. 다음 신규임차인을 찾아나설 때 보통 임대인과 임차인이 같이 움직인다. 그 경우에 임대인이 임차인에게 “내게 연락이 온 사람이 있는데 한번 만나보쇼”라고 신규 임차인을 ‘소개’해줬다. 그 소개에 따라 임차인이 신규임차인과 협의하고 권리금을 받았다고 한다면, 과연 이 경우는 임대인이 그 신규임차인을 ‘선택’했다고 볼 수 있을까?

▷ 내가 임대인이라면 ‘내가 소개해줘서 당신(임차인)이 신규임차인을 만난 것이잖소? 그리고 법에 따르면 내(임대인)가 선택한 사람과 당신은 마음대로 권리금 계약을 할 수 없단 말이오. 당신이 그 사람을 찾은 것도 아니잖소?’라고 강짜를 부릴 만 하다.

▷ ‘임대인이 선택한 신규임차인’과 권리금에 관한 합의를 한 임차인은 아주 애매한 법적 지위에 놓인다. 까딱하면 권리금을 날릴 수도 있다. 이 부분은 논란이 예상된다.

<4> 임대인 방해 금지 시점에 관한 규정

▷ 법에는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’에 한해 일정한 방해행위를 하지 말도록 규정하고 있다(법 제10조의 4 제1항).

▷ 그럼 만약 임대인의 방해행위가 ‘임대차 종료시 이후’에 일어난다면 어떻게 되는가? 예를 들어, 임차인이 날짜를 미처 챙기지 못해 임대차 계약이 끝난 후에 부랴 부랴 후속 임차인을 정한 다음 그 사람과 권리금 계약을 했다.

▷ 하지만 임대인은 위 법조항에 따라 ‘임대인인 내가 당신(임차인)의 권리금 수령에 대해 태클을 걸지 못하는 것은 임대차기간종료 3개월 전부터 임대차기간 종료시까지’로 한정된다. 이젠 임대차기간이 이미 종료했으므로(날짜가 며칠 지나더라도) 나는 당신(임차인)의 권리금 수령에 대해 협조할 의무가 없다. 나는 당신이 데리고 온 임차인과 계약하기 싫다! 라고 할 경우 과연 어떻게 될까?

▷ 결론적으로, 임대인의 방해행위 금지 시점(時點)을 ‘임대차기간 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’로 한정지어 놓은 것은, 임대차 종료시점 이후의 임대인의 방해행위는 어떻게 평가되는지에 대한 문제를 낳을 수 있을 것 같다.

- 계속 보완합니다 -