한국과 미국 상업용 부동산 시장 동향, 엇갈린 명암
2024년 지금 상업용 부동산 시장의 흐름
안녕하세요. 빌딩케어입니다.
오늘은 한국과 미국의 상업용 부동산 시장에서 나타나고 있는 흥미로운 현상에 대해 분석해 보고자 합니다. 지금 이 시점에 양국 시장의 명암이 극명하게 갈리는 이유는 무엇일까요?
한국 상업용 부동산 시장, 우량 자산에는 선별적 투자 지속
먼저 한국 시장의 분위기부터 들여다볼까요?
최근 글로벌 부동산 컨설턴트 CBRE가 발표한 '2024 투자자 설문조사'에 따르면, 국내 투자자의 16%가 상업용 부동산에 대한 순매수 의향을 내비쳤습니다. 이는 일본(8%)이나 싱가포르(8%) 등 아시아 주요국 평균의 두 배에 달하는 수준입니다.
실제로 서울 오피스 시장만 보더라도 평균 공실률이 2.27%에 불과해 사실상 완전 임대 상태에 근접한 모습입니다. 자연 공실률로 여겨지는 5%를 훌쩍 밑도는 수준이죠. 이는 투자자들이 질 좋은 물건을 선별해 투자할 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다는 것을 의미합니다.
물론 지식산업센터처럼 공급 과잉으로 어려움을 겪는 업종도 있고 금리 인상이나 경기 하강의 잠재적 위험도 상존합니다. 그럼에도 해외 시장 대비 단단한 펀더멘털이 투자 심리를 받쳐주고 있는 셈입니다.
미국, 금리 쇼크에 상업용 부동산 휘청
반면 현재 미국 시장의 그림자는 한층 짙어 보입니다. 무엇보다 상업용 부동산의 공실률 급등이 압도적인데요. 특히 샌프란시스코는 오피스 공실률이 무려 36%를 넘어섰습니다. 5년 전 호황기 대비 4배 이상 뛴 수치죠. 시장 전반의 거래량도 전년 대비 51%나 급감하는 등 위축세가 뚜렷합니다.
여기에는 물론 재택근무 확산이라는 구조적 변화가 자리 잡고 있습니다. 그러나 보다 직접적으로는 미국의 공격적 금리 인상이 부동산 시장에 미친 영향이 크다고 볼 수 있는데요.
향후 2~3년 내 만기가 돌아오는 상업용 모기지 대출 규모만 해도 GDP의 10%에 달하는 2조 달러에 이릅니다. 금리 급등으로 차환이나 상환이 어려워질 경우 연쇄 부실로 이어질 수 있다는 암울한 전망까지 제기되는 상황입니다.
상업용 부동산, '시장 전망 + 리스크 관리' 투트랙 전략 필요
이처럼 한국과 미국, 양대 시장이 극명한 명암으로 갈리고 있습니다.
코로나 대응, 금리 정책, 경제 회복 속도 등에서 양국이 걸어온 길이 사뭇 달랐던 만큼 부동산 시장의 온도 차 역시 당연한 결과물이라 할 수 있을 것 같은데요.
다만 이는 어디까지나 평균적 흐름일 뿐, 각 시장 내에서도 업종, 지역, 개별 자산별로 희비가 엇갈리는 것이 부동산 시장의 속성이기도 합니다. 수요 편중 현상이 두드러지는 가운데 A급 오피스를 중심으로 투자가 쏠리는 현상이 한국에서도 관찰되고 있는 것이 대표적인 사례겠죠.
이는 곧 부동산 투자에 있어 시장 전망과 리스크 관리라는 투트랙 전략이 필요함을 시사합니다. 펀더멘털에 대한 거시적 관점을 유지하되 개별 자산에 대한 면밀한 분석을 게을리해선 안 된다는 얘기인데요.
무엇보다 건물주 입장에서는 세입자 구성과 만족도 관리가 그 어느 때보다 중요해지고 있습니다. 임차인들에게 차별화된 가치를 지속 제공함으로써 공실 리스크를 방어하는 능력이 자산 가치를 좌우할 수 있기 때문이죠.
자산운용사라면 시장의 불확실성이 높아질수록 선제적 위기관리 시스템을 점검하는 한편, 포트폴리오 조정을 통해 상대적 경쟁력을 제고하는 노력이 필요할 것 같습니다. 아무리 우량 자산이라 해도 방심한 순간 단숨에 부실로 전락할 수 있는 것이 부동산 시장의 속성이니까요.
상업용 부동산 관리, 전문성과 데이터 기반의 자산관리
이 모든 과정에서 전문성에 기반한 데이터 중심의 자산관리 역량은 선택이 아닌 필수가 되어가고 있습니다. 국내 상업용 부동산 시장의 경우 이런 선진화된 자산관리 인프라가 아직은 미흡한 것이 사실입니다. 이는 곧 역설적으로 시장 성장의 기회이기도 합니다.
빌딩케어는 바로 이와 같은 시장의 갈증을 해소하기 위해 탄생한 국내 유일의 상업용 건물관리 소프트웨어입니다. 단순 임대관리를 넘어 청구, 수납, 회계, 세무에 이르는 원스탑 솔루션을 제공함은 물론, 클라우드 기반의 데이터 관리를 통해 운영 최적화를 지원하는 건물관리 플랫폼입니다.
상업용 부동산 시장의 불확실성이 커질수록 전문성과 데이터에 기반한 자산관리의 중요성은 더욱 커질 것입니다. 시장의 명암이 엇갈리는 가운데서도 개별 자산의 가치를 극대화할 수 있는 건물관리 솔루션에 대한 수요 또한 꾸준히 증가할 것으로 전망되는데요. 빌딩케어는 이런 시장의 니즈에 부합하는 상업용 부동산 관리 통합 플랫폼으로서 투자자와 건물주가 효율적인 건물관리를 통해 최적의 의사결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.
앞으로도 빌딩케어는 상업용 부동산 시장의 동향과 전망, 투자전략 등에 대한 심도 있는 분석과 인사이트를 꾸준히 전해드리도록 하겠습니다. 급변하는 시장 환경 속에서 투자자와 건물주 여러분께 유익한 정보가 되길 바라며 다음에도 알찬 내용으로 찾아뵙겠습니다.
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*참고 기사
-미국 상업용 부동산 위기 지속(김은광 기자)
-돈맥경화 풀리는 상업용 부동산, 공급 저점 딛고 시장 온기 돌까 (허지은 기자)
-상업용 부동산 시장 하락세 국면(정도현 기자)
