건물인도소송 점유회복 잘 진행하기 위해서
건물인도소송 점유회복 잘 진행하기 위해서
안녕하세요. JCL Partners입니다.
수 많은 임대차 분쟁 중에서도 가장 많은 것을 꼽으라고 한다면 건물명도와 관련된 분쟁이라고 할 수 있습니다. 계약이 종료되었거나 정당하게 해지를 주장할 수 있는 상황 등 더 이상 점유를 이어나갈 권한이 없는 세입자에게 퇴거를 통보하였음에도 불구하고 무단으로 점유를 이어나간다면 건물인도소송 등 법적 절차를 진행하지 않을 수 없습니다.
다만, 무조건 소송을 제기한다고 해서 임대인 측에게 유리한 것이 아니라는 사실 알고계신가요? 상대방 측의 권익에 대하여 따져보지 않고 법적절차를 고수한다면 오히려 막대한 손해를 배상해주는 등의 위험이 있으므로 다양한 변수에 대하여 예측하고 전략을 잘 수립하여야만 합니다.
명도소송이란?
명도소송이라고 불리는 건물인도소송은 정당한 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 자를 대상으로 하여 점유를 해제하고 목적물을 반환할 것을 요청하는 법적절차입니다. 대부분 소송을 제기한다면 소유주가 승소를 한다고 오인하고 있는데요. 무조건 승소하는 싸움이 절대 아닙니다.
영세상인은 상가임대차법을 통해 강력하게 보호받고 있기 때문에 계약을 해지할 수 있는 사유가 맞는지 꼼꼼하게 검토가 되어야만 합니다. 승소의 가능성이 높은 상황이더라도 어떻게 접근하는지에 따라서 상당한 시간이 소요될 수도, 빠르게 사건이 종결될 수도 있으므로 전문가의 도움을 통해 상황을 객관적으로 분석하고 적합반 해결방안을 모색하는 것이 좋습니다.
간혹 의사의 합치가 이루어지지 않아 감정적으로 대응하여 사업장에 찾아가 키를 빼앗거나 철거를 감행하는 분이 계시는데요. 법원의 승소판결문 없이 행하는 강제집행의 경우 오히려 형사처벌의 대상이 될 수도 있다는 점을 참고바랍니다.
임대차 계약이 종료된 경우
소유주 측에서 정당하게 해지를 할 수 있는 사유 첫번째는 바로 임대차 계약이 종료되었을 때 입니다. 임대차 계약은 대부분 2년 정도로 짧게 체결하는 것이 대부분인데요. 2년이 종료하면 즉시 해지가 가능할까요? 그렇지 않습니다.
만기일 6개월 전부터 1개월 전 사이의 기간에 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데요. 이 권한을 사용하며 최대 10년간 영업권을 보호 받습니다. 즉, 상대방 측에서 재계약을 희망한다면 10년까지는 자신 소유의 건물이더라도 건물인도소송 통해 내보내기가 어렵죠.
다만, 임대차가 종료하기 6개월 전에서 1개월 전 사이 양측에서 아무런 의사표시를 하지 않았다면 본 계약은 묵시적으로 연장이 되는데요. 이 때 환산보증금을 잘 살펴보아야 합니다. 환산보증금이 지역기준 이내라면 기존 임대차 조건으로 1년이 연장되며 이 때 해지는 임차인만 가능합니다. 다만, 환산보증금을 초과한다면 민법의 적용을 받게 되며 기간의 정함이 없이 연장되는데요. 이 때는 임차인과 임대인 모두 계약을 해지할 수 있게 됩니다.
계약기간이 10년을 초과하지 않더라도 환산보증금을 초과하는 상황에서 묵시적 갱신되었다면 임차인은 해지 통보후 1개월, 임대인은 6개월 뒤 계약을 종료할 수 있습니다.
세입자 측에 귀책사유가 있을 때
계약기간 중 임차인이 그 역할과 책임을 다하지 않는다면 임대인 측은 막대한 손해가 발생될 수 있습니다. 이에 상가건물 임대차 보호법에서는 건물주 측에서 정당하게 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 규정하고 있습니다.
위 8가지의 사유 중에서 많이 발생되는 것은 임차인의 3기 이상의 차임 연체와 재건축 사유인데요. 재건축의 경우 단순히 철거를 희망한다고 해서 건물인도소송 통해 점유를 회복할 수 있는 것이 아닙니다.
정당한 철거를 위해선 최초 계약당시에 구체적인 공사계획을 고지한 뒤 그 계획대로 이행되거나 안전진단을 통해 현저하게 사고가 우려되는 경우, 다른 법령에 의한 철거만 인정되고 있으므로 문제의 상황이라면 전문가의 진단을 받아 보는것을 권해드립니다.
온전한 권리 회복을 위해서는
소송을 진행함에 앞서 적법한 해지사유인지 파악하는 것과 함께 중요한 것이 있습니다. 바로 건물인도소송 전 점유이전금지가처분을 신청하는 것입니다. 명도소송을 통해 얻고자 하는 것은 점유자로 부터 건물을 인도받는 것인데요.
소송을 마친 뒤 점유자가 바뀌어있다면 힘겨운 싸움을 다시 진행하여야 할 수 있습니다. 승소 이후 강제집행 절차까지 염두하여 제3자에게 점유을 이전시키지 못하도록 조치를 취하는 것을 추천드리며 효율적인 명도 절차를 수행하기 위해서는 문제 상황에 대하여 전문가와 상담을 진행하는 것을 추천합니다.
