상가임대차보호법 5% 두 가지 요건을 충족해야 합니다.
안녕하세요.
가게를 운영하는 영세상인분들은 매월 임대인에게 약정한 임대료를 지불하게 됩니다. 이는 세입자의 의무사항이기 때문에 연체되지 않고 내는 것이 중요합니다.
하지만 경기침체가 지속되며 월세에 대한 부담이 계속해서 커지고 있는데요. 이러한 상황에서 영세상인분들은 건물주가 갑작스럽게 임대료를 인상하면 어쩌나 불안하실 것 같습니다.
월세 인상률에 대한 법적 제한선이 없어 마음대로 요구할 수 있다면 상인분들이 영업상 막대한 피해를 입을 수 있기 때문에 상가임대차법에서는 5% 까지만 인상할 수 있도록 규정하고 있습니다.
하지만 모든 세입자분들이 보호를 받을 수 있는 것이 아니라 두 가지 요건을 모두 충족하고 계셔야 하므로 분쟁이 발생되었다면 우선 관련법에 적용이 되는지 확인하여보시기 바랍니다.
인상폭 제한을 위한 조건은?
상가임대차보호법 5% 인상폭 제한의 보호를 받기 위해서는 두 가지 요건이 충족되어야 한다고 설명드렸는데요.
바로 계약갱신요구권의 행사가 가능해야 하며, 환산보증금 이내의 상가이어야 합니다.
먼저 계약갱신요구권부터 살펴보면 개정된 법률에 따라 2018년 10월 16일 이후 첫 계약하였거나 갱신된 이력이 있는 임대차는 최초계약일로부터 최대 10년간 영업권이 보장되는데요.
3기 이상의 차임연체 등 귀책사유가 없는 임차인이라면 모두 행사가 가능하며 상대방은 정당한 사유없이 이를 거부할 수없죠.
인상폭 제한 조건에 부합하는지 확인하기 위해서는 총 영업기간이 몇 년인지 확인하여 갱신권한이 남아있는지 확인하는 것이 첫 번째 입니다.
다음으로 확인하셔야 할 것이 바로 환산보증금입니다. 이것을 계산하는 것을 어려워 하시는 분들도 계시는데요.
현재 내고 있는 월세에 100을 곱한 다음 보증금액을 더하여 나온 결과값과 해당지역의 기준을 비교하시면 됩니다.
주변시세를 고려해야합니다.
만약 범위 이내에 들어오고 계약갱신요구권이 있다면 상가임대차보호법 5% 적용이 가능하며 환산보증금을 초과하거나 갱신권한이 없는경우 즉, 둘 중 하나라도 조건에 부합하지 못한다면 해당 조항에 대하여 보호받기 어렵습니다.
그렇다면 계약갱신요구원이 남아있지만 환산보증금을 초과하는 임차인은 상가임대차보호법 5% 보호를 받지 못하니 건물주의 무리한 증액 요구를 들어주어야 할까요?
꼭 그렇지 않습니다. 이 경우 어느 정도 방어가 가능한데요. 소유주는 주변의 시세나 조세, 경제사정들을 종합적으로 고려하여 인상하여야 합니다. 만약 이해할 수 있는 범위를 초과하여 무리한 인상을 원한다면 그만큼 받아야하는 이유에 대하여 임대인이 직접 소명하여야 하죠.
무리하게 재계약을 하기 보다는
가장 상황이 좋지 않은 분들이 바로 영업보호기간을 초과하여 장사를 하고 계신분들입니다. 이 분들의 경우 환산보증금 초과 여부와 무관하게 상가임대차보호법 5% 제한의 적용을 전혀받을 수 없는데요.
이 때는 상대방의 무리하 요구에 응하면서까지 영업을 이어나가기보다는 권리금을 회수하고 퇴거하는 것이 더 옳은 선택일 수 있습니다.
무리하게 증액요구를 들어주었다가 3기 연체가 발생되면 권리금 마저 보호받지 못하고 빈손으로 나가야할 수도 있기 때문이며 추후 영업가치 회수를 위해 후속임차인을 구하는 과정에서도 많은 제약이 발생될 수 있죠.
권리금의 경우 만기 6개월 전 부터 영업종료 시 까지 보호받는데요. 양도양수과정에서 소유주가 정당한 사유없이 방해한다면 권리금손해배상 청구 소송을 통해 대응하여 볼 수 있습니다.
임대인의 방해 행위 중 하나가 바로 새로운 임차인에게 고액의 임대료 조건을 요구하는 것인데요. 신규계약의 경우 어떠한 제한사항도 없기 때문에 과도한 조건 제시로 양도양수가 무산되었다는 것을 입증해야 합니다.
합의가 이루어지지 않는다면
차임증액과 관련한 문제가 발생되면 소유주는 오히려 강력하게 나옵니다. 올려주지 못하면 나가라는 식으로 이야기를 하는데요.
이에 맞서 감정적으로 대응하기 보다는 오늘 설명드린 내용을 토대로 갱신권한이 남아있는지, 환산보증금 이내의 상가인지 모두 따져보시고 상가임대차보호법 5% 적용을 받는지 확인해보시기 바랍니다.
그럼에도 당사자간 합의가 이루어지지 않는다면 스스로 나서기 보다는 전문변호사의 조력을 받아 적합한 전략을 수립하고 법리적으로 다투시는 것이 가장 현명합니다.
관련법이 존재하더라도 각각의 임대차현황에 따라 대응전략이 달라질 수 있으므로 자신이 처한 상황에서 가장 최선의 법적조치는 무엇인지 점검해보기 바랍니다.
