세입자 월세 연체 지금 즉시 조치해야하는 이유
세입자 월세 연체 지금 즉시 조치해야하는 이유건물을 소유한 임대인의 경우 상가를 직접 사용하지 않는다면 타인에게 세를 주며 매월 임대수익을 받게 됩니다. 임대차계약이 성사되면 건물주와 임차인은 각자의 위치에서 지켜야할 의무가 발생되는데요.
먼저 소유주는 영세상인이 상가를 사용 및 수익하는데 지장이 없도록 그 상태를 유지할 책임이 있으며 목적물에 중대한 하자가 발생 되었을 때 수선의무를 부담합니다. 이에 임차인은 매월 약속한 날짜에 차임을 잘 지급해야하죠.
계약 존속기간 동안 위와 같은 기본적인 의무 외 별도로 약정한 특약등을 잘 지키기만 한다면 분쟁없이 관계를 지속할 수 있는데요. 세입자 월세 연체 등의 문제로 다툼이 생기는 사례가 많습니다. 이러한 일을 대비하여 보증금을 받아두기 때문에 안심하는 분도 계시는데요. 지금 즉시 조치해야 경제적 손실을 최소화 할 수 있습니다.
영세상인은 상가임대차법에 따라 임대차가 종료하기 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간에 계약갱신 청구권을 행사하며 최초계약일 부터 최장 10년간 영업권을 보호받게 됩니다. 상대방이 재계약을 희망할 경우 정당한 사유가 없다면 임대인은 이를 거절해서는 안됩니다.
이렇듯 영세상인을 강하게 보호하고 있지만 이는 언제까지나 임차인으로서의 의무를 다 했을 때 이야기 입니다. 즉, 상대방 측에 귀책사유가 있다면 소유주는 계약갱신요구권을 정당하게 거부하고 계약을 해지할 수 있는 것이죠.
대표적인 예로 세입자 월세 연체가 있는데요. 한 두번 정도 미납되었다고 해서 퇴거 요청이 가능한 것이 아니라 법률에서는 3기 연체를 기준으로 하고 있습니다. 3기의 의미를 헷갈려 하시는 분이 계시는데요. 쉽게 설명드리자면 현재 세입자에게 받아야하는 금액이 3개월 분의 월세액인지 확인하시면 됩니다.
예를들어 월 임대료가 100만 원이라고 가정하였을 때 현재 미납되어 있는 금액이 100만 원*3개월=300만 원이면 해당 기준을 충족하는 것이죠.
현재 세입자 월세 연체 3기를 충족한다면 즉시 계약해지가 가능합니다. 다만, 해지를 통보하는 시점에 상대방이 일부를 갚아 기준에 미치지 못한다면 즉시 해지는 어렵고 해당 사실을 근거로 추후 갱신권한에 대한 거절만 가능하다는 점 참고바랍니다.
문제의 상황에서 가장 먼저 해볼 수 있는 방법은 바로 '내용증명' 발송입니다. 내용증명이 법적구속력을 가지는 것은 아니지만 상대방에게 귀책사유를 고지하고 계약을 해지하겠다고 통보를 함으로써 심리적으로 압박을 가해볼 수 있습니다. 이에 별도의 소송절차 없이 문제가 해결되는 사례도 있죠. 더불어 소송으로 이어졌을 경우 유효한 증거로 활용될 수 있습니다.
이러한 압박에도 불구하고 퇴거를 하지 않는다면 결국 명소소송을 제기하여야 하는데요. 이 때 반드시 함께 진행하여야 하는 것이 '점유이전금지가처분' 신청입니다. 이는 소송 진행 중 임차인이 타인에게 점유를 이전하지 못하도록하는 조치인데요.
소송이 끝난 후 강제집행을 진행하려고 하는데 제3자가 점유를 하고 있다면 당사자가 다르기 때문에 처음부터 다시 소송을 진행하여야 하는데요. 점유이전금지가처분을 신청하면 이러한 불상사를 예방할 수 있습니다.
건물인도소송을 진행함에 있어서 주의하셔야 할 점이 있습니다. 명도소송을 진행할 때에는 올바른 법적 절차를 밟아야 하며 세입자의 권리도 보호해주어야 합니다.
간혹 긴 소송과정에 지쳐 판결이 나오기 전에 사업장에 찾아가 물건을 꺼내오는 등의 행위를 하는 분이 계시는데 승소 판결문 없이 진행하는 강제집행은 엄연한 불법행위에 해당합니다. 이 경우 오히려 소유주가 형사처벌을 받을 수도 있는 사안인 만큼 주의하는 것이 좋습니다.
더불어 법적조치는 3기 연체 기준에 충족하는 즉시 진행하는 것을 추천하는데요. 보증금이 아직 많이 남아있으니 괜찮다고 생각할 수도 있으시겠지만 장기화 될 수 있는 소송의 기간동안 받지 못하는 월세 및 관리비, 지연이자, 추후 신규 세입자를 들이기 위해 진행해야하는 철거공사까지 모든 비용을 고려한다면 보증금이 최대한 확보되어있을 때 조치를 취하는 것이 좋겠죠.
마지막은 감정적으로 대응하지 않는 것인데요. 세입자 월세 연체 발생 시 즉시 사실에 대하여 객관적이고 명확한 메시지를 전달하는 것이 좋습니다. 지속적으로 소통하면서 다양한 변수에 대하여 대비를 하여야 합니다.
명도소송은 대부분 소유주가 승소하는 소송이기는 하지만 무조건 이기는 소송은 결코 아닙니다. 충분한 준비없이 진행한다면 큰 낭패를 볼 수도 있는데요.
계약해지의 사유가 입증되었는지 부터 꼼꼼하게 검토를 해보아야 합니다. 가능성이 높은 경우에도 판결이 나오기까지는 상당한 시간이 소요될 수 있는만큼 신속하게 사건을 종결하기 위한 구체적인 방안도 모색하여야 하죠.
원활한 소송을 위해서는 증거가 잘 마련되어야 하는데요. 임대차계약서는 물론 입금내역을 통해 세입자 월세 연체를 증명하고 납입을 촉구한 내용증명 등이 도움이 될 수 있습니다.
각각의 상황에 따라 대응전략은 달라질 수 있기에 홀로 준비하기 보다는 전문가의 조력을 받아 진행하는 것을 추천드리며 관련 내용으로 법률적 도움이 필요하시다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소로 연락주시기 바랍니다.
