권리금회수방해 임대인이 신규계약을 거절한다면
권리금회수방해 임대인이 신규계약을 거절한다면현재 타인의 공간을 빌려 매장을 운영중인 영세상인 분이라면 권리금에 대한 개념은 어느정도 있으실 것 같습니다. 대부분은 공실상가을 인도받아 스스로 모든 설비를 설치하기 보다는 편의성을 위해서 금전적 대가를 지불하고 타인의 매장을 인수하는 경우가 많기 때문이죠.
단골손님이 많아 월 평균 매출이 좋고, 지리적 이점이 좋으며, 시설 및 설비가 잘 갖추어진 점포의 경우 권리금이 높게 형성되기 마련인데요. 보증금이나 차임 이외에 양도인에게 웃돈을 주고 들어가서 손해라고 생각할 수 있지만 나 역시 퇴거 시 후속임차인을 구하여 영업적 가치를 회수할 수 있기 때문에 무조건 손해는 아닐 것입니다.
다만, 문제는 임대인 측에서 다양한 사유로 후속임차인과 신규계약을 거부하며 권리금회수방해 받는 사례가 많다는 것인데요. 이 경우 어떻게 대처해야하는지 알아보도록 하겠습니다.
영세상인의 영업적 가치에 대한 회수는 과거에 별도로 보호하는 법률이 존재하지 않았습니다. 건물주 측에서 마음만 먹는다면 빼돌리거나 방해하여 빈손으로 쫓겨나는 경우가 비일비재하였죠.
이러한 일이 많이 발생되자 2015년에 상가임대차법이 개정됨에 따라 법적으로 보호를 받을 수 있게 되었는데요. 많은 영세상인이 오해하고 있는 것이 언제든지 영업가치를 회수할 수 있다고 인식하고 있는 것입니다.
영업기간이 터무니 없이 많이 남은 상황에서 임대인이 협조해주지 않는다고 연락을 주시는 분도 간혹계시는데요. 법적으로 보호하고 있는 기간은 임대차가 종료하기 6개월 전에서 영업종료일 까지입니다.
즉, 계약기간이 6개월 이상 남은 상황에서 상대방이 권리금회수방해 한다고 법적대응을 제기하는 것은 무의미 하다는 것입니다. 보호기간 내에 권리를 주장하였음에도 방해를 받고 있다면 전문가와 함께 법적대응을 통해 문제를 해결하여 볼 수 있습니다.
보호기간과 더불어 중요한 것이 있는데요. 바로 임대인에게 후속임차인을 적극적으로 주선하는 노력입니다. 건물주의 경우 한 번 세입자를 들이면 상가임대차법에 따라 10년간 마음대로 내보낼 수 없기 때문에 임대차기간 동안 상가에서 성실히 운영하며 임대료를 잘 납입하는 등 문제를 일으키지 않을 사람을 선택할 수 있는 기회를 제공하여야 하는 것이죠.
보호기간이 6개월 가량으로 상당히 짧은 편에 속하기 때문에 임차인 입장에서도 후속임차인을 구하는 것이 매우 어려운데요. 그렇다고 해서 아무 사람이나 데려다 신규계약을 체결해 달라고 요청해서는 안되는 것입니다. 해당 상인이 관련 업종에 대한 경력은 얼마나 있는지, 보증금과 월세를 밀리지 않고 잘 낼 수 있는 능력이 되는 지 등 자신이 알고 있는 정보에 한하여 적극적으로 제공하는 노력을 기울여야 합니다.
보호기간 내 임차인의 적극적인 주선행위가 있을 경우 임대인은 정당한 사정없이는 신규계약을 거부하는 등 권리금회수방해를 할 수 없는데요. 만약 합당하지 않은 이유로 신규계약을 지속적으로 거부하여 양도양수거래가 무산된다면 손해배생 책임을 부담하게 됩니다.
여기서 주의사항이 있습니다. 단, 한 두번 정도 후속임차인과의 계약을 거부했다고 해서 즉각적으로 권리금회수방해 소송을 제기하는 것은 지양하는 것이 좋습니다. 앞서 언급한 대로 적극적인 주선행위가 필요한데 한 두번 정도로는 방해가 있었다고 재판부를 설득하기 어렵기 때문이죠.
이 사안에서는 얼마나 반복적으로 거절하였는지가 주요 쟁점사항이 될 수 있으며 법적분쟁에서 승소의 가능성을 높이기 위해서는 임대인 측의 거절 행위에 대한 것을 문서로 남겨두는 것이 좋은데요. 이 때 쉽게 활용하여 볼 수 있는 방법이 바로 내용증명입니다.
내용증명의 경우 개인적으로 발송할 수도 있으나 무엇보다 변호사의 이름이 기재된 문서는 추후 법적조치가 시작될 수 있다는 것을 암묵적으로 표현하는 것이기 때문에 상대방을 심리적으로 더욱 압박하여 볼 수 있는데요.
초기부터 전문가와 함께 단계적으로 증거자료를 모은 뒤 소송을 제기한다면 승소의 가능성을 높여볼 수 있습니다.
그렇다면 법적대응은 언제 시작하는 것이 좋을까요? 최적의 시기는 아무래도 권리금보호기간이 남아 있을 때라고 말씀드리겠습니다.
임대차가 종료한 뒤 3년 이내까지 손해배상 청구가 가능하기는 하지만, 시간이 지날 수록 상가에 대한 가치가 떨어질 수 있으며 권리금회수방해에 대한 증거도 희미해져가기 때문이죠.
스스로 진행을 하게 된다면 청구의 기한을 놓치는 사례도 많으며 다양한 문제들이 발생될 수 있기 때문에 방해를 받고 있다고 생각된다면 즉시 전문가와 상담을 진행하여 대응전략을 수립하는 것이 좋습니다.
다만, 계약 존속기간 중 월세 3기 이상 연체, 무단 전대등 세입자 측의 귀책사유가 있을 경우 권리금회수에 대한 권리보호가 어려우니 이 점 참고바라며 문제의 상황에서 법률적 도움이 필요하시다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소로 연락주시기 바랍니다.
