상가 계약만료전 퇴거 임대인과 협의되지 않는다면
상가 계약만료전 퇴거 임대인과 협의되지 않는다면경기침체에 따라 버티지 못하고 폐업을 하는 자영업자가 늘어나고 있습니다. 40% 정도는 매출부진의 이유가 가장큰데요. 대부분은 3년 이내 폐업을한 것으로 밝혀졌습니다.
상가를 소유하고 있지 않다면 임대차계약을 체결하여 영업을 하였을텐데요. 임대인 측과 약정한 기간이 다 지나기 전에는 임의대로 해지를 할 수 없기 때문에 위와 같이 폐업위기를 고려하여 장기간으로 기간을 설정하기 보다는 단기로 체결한 뒤 계약갱신요구권을 행사하며 연장하는 형태가 안전합니다.
현재 이 글을 읽고 계시다면 상가 계약만료전 퇴거를 희망하는 분일텐데요. 계약기간이 한 참 많이 남은 상황에서 이 문제를 어떻게 해결할 수 있을지 알아보겠습니다.
임대차계약은 법적구속력을 지니기 때문에 문서 상 기재된 내용에 따라 각 당사자는 의무를 성실히 이행하여야 합니다. 즉, 개인적인 사정으로 인하여 상가 계약만료전 퇴거는 원칙적으로 어렵죠.
다만, 민법 제625조에 따라 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임대차 목적을 달성할 수 없을 때이거나 민법 제627조에 따라 목적물이 멸실 또는 그 밖의 사유로 사용 및 수익할 수 없는 경우 그 잔존 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없을 때에는 세입자 측에서 계약을 해지할 수 있습니다.
더불어 중도해지에 대하여 상호 합의된 부분이 있다면 종료가 가능하죠. 현재 운영을 지속할 수 없을 정도로 경영난이 지속되고 있다면 임대차계약서를 확인해보는 것도 좋습니다. 당사자의 합의하에 중도해지의 조건 및 위약금 등의 내용이 기재되어 있다면 그 내용에 따라 진행할 수 있기 때문이죠.
상가 계약만료전 퇴거와 관련하여 별도의 약정을 해두지 않았다면 방법은 임대인 측에게 합의를 구하는 것 외에는 방법이 없습니다.
물론 임차인의 경제적 여건을 고려하여 주는 임대인도 있지만 그것이 의무는 아니기 때문에 협의는 쉽지 않은데요. 이 경우엔 남은 계약기간에 대한 임대료를 보증금에서 공제한 뒤 퇴거할 수 있습니다.
각각의 상황에 따라 다르겠지만 중도해지에 따른 손해에 대해서도 공제하는 사례도 있죠. 협의가 잘 되지 않고 있다면 변호사에게 구체적인 사정에 대하여 검토를 받아보는 것을 추천합니다.
임대차계약이 묵시적으로 연장되었을 경우에는 이야기가 조금 다릅니다. 만기일 6개월 전에서 1개월 전까지 양측에서 재계약 또는 임대료 조건변경 등 아무런 의사표현이 없었다면 자동으로 연장되게 되는데요.
이때는 환산보증금을 따져보아야 합니다. 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더한 금액과 지역의 기준을 비교하여 보시면 되는데 기준범위 이내의 경우 1년간 계약이 연장되며 세입자 측에서 중도해지 의사를 밝힌 뒤 3개월 후 계약이 종료됩니다.
반면 초과하는 상가의 경우엔 민법의 적용을 받게 되는데요. 기간의 정함이 없이 늘어나게 되며 임차인은 해지통보 후 1개월 후 계약종료가 가능합니다.
상가 계약만료전 퇴거를 희망하는 상황에서 별다른 방법이 없다면 현재 계약이 묵시적으로 연장되지는 않았는지 환산보증금 초과여부는 어떻게 되는지 따져보는 것을이 좋겠죠.
임대인과의 계약을 종료할 때 자주 발생하는 분쟁이 또 하나 있는데요. 바로 원상복구와 관련한 분쟁입니다. 원칙적으로는 세입자 측에서 시설한 부분에 대하여 철거의무를 져야하지만 해당 내용은 임의규정이기 때문에 특약사항에 구체적인 철거범위에 대하여 명시되어 있다면 해당 내용대로 이행하여야 하죠.
상가 계약만료전 퇴거 다양한 문제가 발생될 수 있는만큼 개인적으로 문제를 해결하기 어려운데요. 전문가에게 구체적으로 검토를 받고 경제적 손해를 최소화 하는 방법으로 원만하게 해결하여보시기 바랍니다.
