임대인 수선의무 하자 발생에 책임을 다하지 않는다면
임대인 수선의무 하자 발생에 책임을 다하지 않는다면임대인과 임차인은 단순히 갑과 을의 관계가 아닙니다.
계약이 맺어지면 각 당사자는 마땅히 지켜야 할 의무와 보호 받아야할 권리가 발생되며, 이를 함께나누면서 관계가 지속됩니다.
각각의 임대차 현황에 따라 달라질 수는 있지만 민법 제618조에 따라서 임대인은 목적물을 사용 및 수익할 수 있는 상태를 유지함으로써 임차인이 정상적인 영업행위를 할 수 있도록 노력하여야 하며, 반대로 임차인은 목적물을 빌려쓰는 대가를 약정한 날에 잘 지급하여야 합니다.
서로의 권리를 잘 지켜주고 해야할 도리만 다 한다면 크게 분쟁은 발생되지 않는데요. 노후된 건물에서 하자가 생겼을 때 책임소재를 두고 다툼이 많이 일어나고 있습니다.
특히 배관 등이 터져 심각한 누수가 발생되어 영업을 할 수 없을 정도의 피해가 발생되었는데 서로 책임을 떠넘기다가 더 큰 손해가 났다면 어떻게 해야할까요?
수십년 전 지어진 건물의 경우 그 당시에는 신축 건물이었겠지만 세월이 흐른만큼 많은 노후가 진행되었을 것입니다.
특히 배관문제가 제일 심할 것 같은데요. 부식되고 노후된 배관을 제 시기에 교체하지 않으면 누수 등의 심각한 문제가 발생되죠.
배관은 일시적인 수리로는 근본적인 문제가 해결되지 않습니다.
향후에 더 심각한 피해가 발생될 수 있기 때문에 전체를 교체하여야 하는데요. 수리비가 상당하기 때문에 공사비용을 임차인이 지불하기에는 어려움이 있죠.
앞서 설명드린 것 처럼 건물주는 공간을 빌려주는 것을 넘어 세입자가 사용 및 수익할 수 있는 상태를 유지할 의무가 있기 때문에 이 처럼 구조적인 부분에 중대한 하자가 발생되었을 때에는 임대인이 적극적으로 나서서 수선의무를 부담하여야 합니다.
다만, 모든 구조적인 문제에 대하여 임대인 수선의무가 부과되는 것은 아닙니다.
건물 자체의 문제가 아니라 무리한 인테리어 공사를 하는 등 임차인 측의 과실로 발생된 것이라면 그 책임은 세입자가 져야하기 때문이죠.
더불어 임대차계약서 특약도 잘 살펴보아야 하는데요.
임대인 수선의무는 강행규정이 아니라 임의규정이기 때문에 상가에서 발생되는 모든 하자에 대해서는 임차인이 책임을 진다고 약정하였다면 상대방 측에게 청구가 어려울수 있습니다.
따라서 중대한 하자가 발생되었을 때 무조건 소유주에게 책임이 있다고 단정지어 생각하기 보다는 구체적인 상황에 대하여 꼼꼼하게 살펴본 후 대응하는 것이 좋습니다.
아무래도 지금 본 글을 보고계신 세입자 분의 경우 임대인 수선의무 다하지 않아 발생한 손해에 대하여 어디까지 청구할 수 있는지가 가장 궁금하실 것 같습니다.
당연한 이야기이지만 청구금액은 언제 피해가 발생되었고, 임대인에게 언제 알렸는지, 문제가 해결될 때까지의 기간 등 구체적인 사항에 따라 달라지게 됩니다.
정당한 이유 없이 수리를 지연하거나 명시적으로 거부하여 발생 된 재산상 및 신체적 손해에 대하여 청구가 가능하며, 이 때 중요한 것은 인과관계가 인정되어야 하며 실질적인 피해를 입증할 수 있어야 합니다.
누수 피해가 심각한 상황이라면 세입자는 정상적인 영업이 불가할 것입니다. 이 경우 문제가 해결되는 시점까지 월세는 내지 않아도 될까요?
중대한 하자가 발생되었는데 임대인 수선의무 다하지 않아서 영업이 불가할 정도의 피해가 발생되었을 경우 정당한 차임미납사유가 될 수 있지만, 스스로 판단하여 임의대로 미지급 하는 것은 지양하는 것이 좋습니다.
정당한 사유로 인정되지 않는 상황에서 일방적으로 미납하였다가 3기 이상 연체가 발생되었을 경우엔 임대인 측에서 계약해지를 진행할 수 있고 권리금 회수 기회까지 박탈당할 수 있기 때문이죠.
따라서 관련 분쟁이 발생되었을 때에는 당사자간 문제를 해결하려 하기 보다는 변호사의 도움을 받아 정확한 해결방안을 모색하는 것을 추천합니다.
