월세 미납 명도소송 원활하게 진행하기 위해서는
월세 미납 명도소송 원활하게 진행하기 위해서는임대인의 경우 보통 건물을 매입할 때 100% 자신의 자본으로 사는 경우가 드물기 때문에 자기 자신의 자본에 일부는 대출을 받아 매수하는 것이 일반적이죠.
이에 상가 소유주는 매월 들어오는 임대수익을 통해 대출이자를 갚기도 하며, 상가에 하자가 발생되었을 경우 공사를 하는데 충당하기도 하며 생계비에도 이용하는데요.
상대방 측에서 갑작스럽게 잘 납입하던 임대료를 미납하기 시작한다면 대출이자 납입에도 문제가 생기는 등 다양한 문제가 발생될 가능성이 높아지게 됩니다.
지속적으로 미납하게 되면 경제적 손실이 더해질 수 있기 때문에 이 경우 월세 미납 명도소송을 진행하여 볼 수 있는데요. 언제, 어떻게 진행하여야할지 알아보겠습니다.
먼저, 계약해지를 주장할 수 있는 요건이 충족되었는지 확인하여야 합니다. 단순히 한 번 미납되었다고 즉시 월세 미납 명도소송을 제기하여 내쫓을 수 있는 것이 아니기 때문이죠.
법률에 따라서 주택은 2기, 상가는 3기에 달하는 차임이 연체되었을 경우 소유주 측에서 계약해지를 주장할 수 있습니다.
1기는 1개월 분에 달하는 차임을 의미하는데요. 따라서 주택은 2개월 분의 차임, 상가는 3개월에 달하는 차임이 미납되었을 경우 조치를 취할 수 있습니다.
예를 들어 상가의 월세가 300만 원이라면 현재 900만 원이 미납되어 있다면 3기연체라고 판단할 수 있겠죠
연속해서 미납되었다면 헷갈릴일이 없겠지만 조금씩 여러번 밀린 경우라면 현재 받야하는 금액이 얼마인지 월세 입금내역을 토대로 따져보셔야겠죠.
우선 즉시 월세 미납 명도소송을 제기하기 보다는 내용증명을 발송하여 볼 수 있습니다. 월세납입을 촉구하는 문서일 수도 있고 3기연체 기준에 충족하였으니 계약을 해지할 것이며 퇴거를 요청하는 문서일 수도 있겠죠.
보통 차임을 제대로 내지 못하고 있다는 것은 경제적 여력이 좋지 않다는 뜻과도 같기 때문에 대부분은 후자의 내용으로 문서를 발송하는 것이 일반적인데요.
담겨야할 내용는 밀린 차임 내역, 계약해지 의사, 퇴거요청 요구, 불이행시 월세 미납 명도소송 진행 경고 등을 기재하면 됩니다.
제대로 작성된 내용증명은 상대방을 심리적으로 압박하여 굳이 소송을 진행하지 않더라도 문제가 신속하게 해결되는 사례도 많은데요. 그렇지 않은 경우라도 법적다툼 시 유리한 증거로 활용될 수 있으므로 반드시 발송하실 것을 추천합니다.
내용증명 발송에도 상대방 측에서 퇴거를 하지 않는다면 강제집행을 진행하기 위해 반드시 월세 미납 명도소송을 진행하여야 합니다.
승소판결문 없이 강제집행을 할 경우엔 임대인 측에서 오히려 형사처벌을 받거나 손해배상을 해주어야 할 수도 있기 때문인데요.
이 때 주의하셔야 할 점이 있습니다. 단순히 소송만 진행하는 것이 아니라 승소 이후 원활한 강제집행을 위해서 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 하는 것인데요.
어렵게 긴 소송을 마쳤는데 소송 당사자가 아니라 제3자가 점유하고 있다면 번거로운 소송을 처음부터 다시 진행하여야 할 수 있기 때문에 점유이전금지가처분 신청을 통해 권리를 보호 해두는 것을 추천합니다.
마지막으로 법적 조치는 신속하게 진행하실 것을 추천드리는데요.
대부분의 소유주가 보증금이 있어서 안심하기도 하는데요. 월세 미납 명도소송의 경우 길게는 6개월 정도 소요될 수 있는데 해당 기간 동안 받지 못하는 월세와 관리비는 물론, 향후 퇴거시 원상복구를 위한 공사 비용까지 모두 고려하여야 하기 때문이죠.
즉, 보증금이 모두 소진된 채 법적조치를 진행하였다가 세입자 측이 가진 재산이 없다면 실질적으로 이득이 없을 가능성이 높으므로 해당 사안은 문제가 발생된 즉시 내용증명 발송 등 신속하게 조치를 취할 것을 권해드립니다.
