계약갱신요구권 임대인이 거부하는 경우 대처법

Jun 27. 2025

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사업 초기 투자한 금액을 적절히 회수하기 까지는 상당한 시간이 걸리게되므로 임차인은 한 곳에서 오랫동안 영업하는 것이 좋습니다.

상가계약의 경우 향후의 상황을 예측할 수 없기 때문에 임대차계약기간을 장기로 설정하기 보다는 2년 단위로 단기로 설정한 뒤 재계약을 통해 연장하는 것이 일반적인데요.

하지만 영업을 시작한지 얼마 지나지 않아 임대인 측에서 상가를 직접사용하겠다며 이번 계약을 끝으로 퇴거를 해달라며 일방적으로 계약해지통보를 전해오는 일이 일어나게 된다면 어떻게 해야할까요?

이러한 상황을 예방하기 위해서 상가임대차법에서는 계약갱신요구권 행사를 통해 10년간 영업권이 보장되도록 하고 있는데요. 이 권한을 잘 행사하기 위한방법과 재계약 요구를 할 수 없는 상황에서 차선책은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

임차인이라면 상가임대차법에 대하여 반드시 알고 있어야 하죠. 임대인과의 분쟁이 빈번하다 보니 이제 어느정도 이 법에 대하여 모르는 분은 없으실 것 같습니다.

법률에서 임차인에게 10년 영업권을 보호하고 있지만, 행사방법에 대하여는 잘 모르는 분이 많아 정확하게 짚고 넘어가보겠습니다.

먼저 재계약 요구를 아무때나 할 수 있는 것이 아닌데요. 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 행사가 가능하며 1개월 전까지는 소유주에게 재계약 희망의사가 전달되어야만 합니다. 전화나 문자메시지 등으로 연락을 취하여도 괜찮지만 증거를 확실히 남기기 위해서는 내용증명을 발송하는 것을 추천합니다.

임대인은 이러한 의사를 전달받은 경우 정당한 사유 없이는 거부할 수 없습니다. 다만, 3기 이상의 차임연체나 무단전대 등 임차인 측에게 결격사유가 있는 경우엔 계약갱신요구권 행사가 어렵다는 점 참고바랍니다.

보호기간 내에 계약갱신요구권 행사를 하지 못했다면 환산보증금을 계산 해보시는 것이 좋습니다. 납입하고 있는 월세에 100을 곱한 다음 보증금을 더하여 주기만 하면 끝인데요. 계산된 결과값과 해당지역의 기준을 비교하여 초과여부를 판단하면 되죠.

환산보증금 범위 이내에 있다면 동일한 조건으로 1년 연장된 것이며 이 경우 임차인 측에서만 해지통보를 할 수 있으므로 기존대로 10년 영업권 보호가 가능합니다.

다만, 환산보증금을 초과하는 경우라면 기간의 정함이 없이 연장되는데요. 이 경우엔 임대인과 임차인 모두 해지통보가 가능하기 때문에 임차인 측이 상당히 불리한 상황에 놓여집니다.

임대인이 통보후 6개월, 임차인이 희망한다면 1개월 후가 종료일이 되죠. 따라서 자신이 주변 시세보다 높은 보증금과 월세를 부담하고 있다면 미리 환산보증금을 따져보시고 보호기간 내 권리를 주장하는 것을 권해드립니다.

이미 오랜기간 장사를 진행해서 10년을 넘겼거나 계약한지 얼마 되지 않았지만 환산보증금을 초과하여 묵시적 연장된 경우라면 계약갱신요구권 행사가 어려워지게 됩니다.

이러한 상황에서 임대인측이 일방적으로 해지통보를 한다면 무조건 퇴거해야하는 것일까요?

그렇지 않습니다! 아직 주장이 가능한 권한이 하나 더 남아있기 때문이죠. 바로 권리금인데요. 이것은 영업기간과 무관하게 주장이 가능합니다. 다만 계약갱신요구권과 마찬가지로 보호기간이 있는데요. 권리금은 만기일자 6개월 전 부터 영업종료일까지 행사가 가능하죠.

해당 기간내에 신규임차인을 구하여 임대인 측에게 알고 있는 정보에 대하여 충분히 제공하는 등 적극적으로 주선하는 노력을 통해 상가에 쌓인 가치를 회수할 수 있습니다. 마찬가지로 임대인은 정당한 사유 없이는 임차인이 주선한 신규임차인을 거부해서는 안되며, 정당한 이유 없이 방해하는 행위로 양도양수계약이 무산되었다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.