권리금 회수 기간 보다 더 중요한 것은
상가를 운영하게 되면 보이지 않는 가치가 형성됩니다. 우리는 이것을 권리금이라고 형성하는데요.
지리적인 이점은 물론이거니와 인테리어나 집기류, 월 평균 매출, 영업상 노하우, 신용, 거래처 등을 다음 임차인에게 모두 넘겨주는 대가로 지급받을 수 있죠.
형태만 보면 임차인과 신규임차인 간의 거래로 임대인은 전혀 무관한 것 같지만, 결국엔 새로운 임차인이 해당 상가에 들어와 영업을 할 수 있어야 하기에 최종적으로는 임대인의 승낙이 필요합니다.
권리금 회수 기간 보다 더 중요한 것은상가임대차법에 따라서 권리금을 회수할 수 있는 시기가 정해져 있는데요. 본인의 임대차 계약이 끝나기 6개월 전 부터 영업 종료일 까지 가능합니다.
주의하실 점은 단순히 보호기간 내 권리를 주장해서만 되는 것은 아닌데요. 권리금 회수 기간 보다 중요한 것이 있으므로 오늘은 이에 대하여 자세히 설명드려보겠습니다.
앞서 권리금 회수 기간은 만기일 6개월 전에서 영업종료일 까지라고 설명드렸는데요.
간혹 보호기간 외에 권리금을 주장하고 임대인 측이 비협조적으로 나온다며 법적대응이 가능한지 여쭈어보는 분이 많은데요. 구체적인 상황에 따라 다를 수 있지만 일반적으로는 보호기간이 아니므로 방안이 없습니다.
권리금을 잘 회수하기 위해서는 위 보호기간 내에 직접 후속임차인을 구한 다음 양도양수계약을 맺고 임대인에게 주선하여 신규계약체결이 되어야 하는데요. 임대인은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없습니다.
만약, 임대인 측의 고의적으로 신규계약 체결을 거부하는 등 방해행위를 하여 양도양수계약이 무산되는 등의 피해가 발생되었다면 손해배상청구를 진행할 수 있죠.
권리금 회수 기간이 6개월 가량으로 상당히 짧은 편에 속합니다. 해당기간이 지나쳐버리게 된다면 권리 행사가 어렵기 때문에 촉박한 마음이 크실텐데요.
이에 아무 사람이나 데려다 놓고 임대인 측에게 후속임차인 데려왔으니 권리금 받게 협조해달라는 분도 적지 않은데요. 원활하게 회수하기 위해서는 단순히 주선행위를 하는 것을 넘어 새로운 임차인에 대하여 알고있는 정보에 대하여 충분히 제공하는 등 '적극적인 주선행위'를 진행하셔야 합니다.
여기서 말하는 적극적인 주선행위라는 것은 신규임차인이 되려는 자가 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력 등을 알리는 것을 의미합니다.
같은 법에서는 다음과 같은 사유에 해당할 경우 소유주 측은 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당하게 거부할 수 있습니다.
✅정당한 거부사유
1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
권리금 회수 기간 내 적극적인 주선행위를 했음에도 불구하고 소유주 측에서 방해행위를 일삼는다면 법적대응이 불가피 한데요.
소송을 제기하기에 앞서 우선 상대방의 행위가 방해행위인지 부터 파악하여보시기 바랍니다.
✅임대인의 권리금 회수 방해행위
1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4) 그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
좀 더 쉽게 설명드리자면 지나치게 업종을 제한하는 행위, 직접 사용할 것이므로 받아 줄 수 없다고 하는 행위 등이 있습니다.
최근에는 계약서 상에 권리금을 주장할 수 없다고 나와 있으니 그냥 나가라고 주장하는 사례도 있는데요. 상가임대차법은 강행규정으로 이에 반한여 체결된 조항은 무효하므로 설령 계약서 상에 그렇게 나와 있다고 하더라도 법적으로 주장이 가능하다는 점 참고바랍니다.
임대인이 정당하지 않은 이유로 권리금 회수 기간 방해하고 있다면 빠르게 법적 대응을 시작하는 것이 좋습니다.
내용증명을 통해 주선행위 및 방해행위에 대한 증거를 수집하여야 하죠. 한 두번 정도의 거부는 방해가 있었다고 보기 어려울 수 있으므로 주선을 위해 많은 노력을 기울였으나 임대인이 고의적으로 방행하고 있다는 것을 입증 해야 합니다.
마지막으로 주의할 점은 법적 대응에 앞서서 자신에게 귀책사유는 없는지 점검해보시는 것이 좋은데요. 계약기간 중 3기 이상의 임대료연체 이력이 있거나 불법으로 무단전대를 하는 등의 귀책사유가 있다면 권리금 회수가 어렵기 때문이죠.
여러가지 사항을 잘 고려하여야 하며 권리금 회수 기간이 상당히 짧기 때문에 초기부터 전략을 잘 수립하여 나아가야 하므로 문제가 발생되었다면, 스스로 대응하기 보다 변호사의 도움을 받아보시기 바랍니다.
