임대인 변경, 세입자 권리 주장 그대로 가능할까?
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Aug 20. 2025
임대인 변경, 세입자 권리 주장 그대로 가능할까?영업 중 어느 날 갑자기 해당 건물이 다른 사람에게 팔렸다는 이야기를 듣게 된다면 새로운 주인이 쫓아내는 것은 아닐지, 임차인은 마음을 졸이게 됩니다.
일반적으로는 건물을 매수하는 사람의 경우 노후된 건물을 허물고 깨끗한 건물로 다시 신축해서 가치를 높이고 더 많은 임대수익을 거두려는 목적을 가지고 있기 때문이죠.
혹은 임대인이 사망하면서 자녀들이 상속을 받는 경우에도 임대인이 변경될 수 있는데요. 새로운 주인 측에서 이번 계약을 끝으로 나가주어야 한다면 그대로 이행하여야 할까요?
이 때 자기 자신의 권리에 대하여 잘 이해하고 있어야 손해를 보는 일이 없습니다. 임대인 변경 시 세입자는 자신의 권리를 그대로 주장할 수 있을지에 대하여 자세히 알아보겠습니다.
상가임대차보호법에 따라서 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 임대인 변경 되더라도 기존의 임대차 계약이 유효하다고 주장할 수 있는데요. 대항력을 갖추기 위해서는 2가지의 요건을 충족하여야만 합니다.
*대항력의요건: 건물의 인도, 사업자등록신청
대항력은 위 두 가지 요건을 모두 갖춘 다음 날 부터 효력이 발생되는데요. 대항력의 효력은 매우 강합니다.
소유자가 변경 되더라도 임차인은 새로운 소유주에게 이전 임대인과 체결한 계약사항에 대한 권리를 주장할 수 있으며, 계약 종료 시에는 신규임대인에게 보증금 반환을 요청할 수 있습니다.
대항력을 갖추고 있다면 기존 계약의 유효함을 새 주인에게도 주장이 가능하다고 하였는데요. 상가임대차보호법 10년 갱신도 임대인 변경 시 그대로 주장이 가능합니다.
관련법을 구체적으로 살펴보면 상가 임차인은 최초계약일로 부터 최대 10년 동안 한 곳에서 안정적으로 사업장을 운영할 수 있도록 영업권을 보호받는데요. 재계약을 희망할 경우 만기일 기준 최소 6개월 전부터 최대 1개월 내애 변경된 주인에게 재계약 희망의사를 전달하면 됩니다.
10년을 따질 때는 임대인 변경 시점부터 다시 계산하는 것이 아니라 해당 상가에서 처음 영업한 날짜를 기준으로 해야한다는 점을 기억하여야 하며, 만약 10년 미만인데도 불구하고 상대방 측에서 계약해지를 주장한다면 법적대응을 통해 권리를 확보하시기 바랍니다.
총 영업기간이 10년을 초과하였기에 더 이상 갱신권한을 행사할 수 없는 상황에서 상대방이 재계약을 수용하지 않으면 임차인은 퇴거할 수 밖에 없습니다.
하지만 빈손으로 나와야 하는 것은 아닌데요. 퇴거를 하면서 상가에 쌓인 권리금을 회수할 수 있기 때문입니다. 다만, 앞서 철거를 계획하고 건물을 매수하는 사람이 많다고 말씀드렸는데요. 이 경우라면 후임자를 찾아 주선하더라도 바뀐 소유주 측에서 신규계약을 해주지 않을 가능성이 있습니다.
임대인은 관련법에 따라 임대차 종료 6개월~영업종료 사이에 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터권리금 지급받는 것을 방해할 수 없습니다.
만일 상대방 측에서 자신은 '철거 후 신축을 목적으로 이 건물을 매수하였다', '내가 직접 쓰려고 계약했다'는 등 합당하지 않은 이유로 신규임차인을 거부하거나 어떠한 보상도 제공해줄 수 없다는 입장을 내세운다면 권리금 보호기간이 종료되기 전에 전문가의 도움을 받아 법적으로 대응하는 것을 권합니다.
