상가재건축퇴거 갑작스럽게 계약해지 통보받았다면?
by
Sep 12. 2025
상가재건축퇴거 갑작스럽게 계약해지 통보받았다면?안녕하세요. JCL Partners입니다.
도심 곳곳에서 재건축 사업이 많이 진행중인 것을 볼 수 있습니다.
재건축은 도시 정비와 가치 상승이라는 긍정적 효과도 있지만, 그 이면에는 임차인들의 생존권이 위협받는 현실이 존재합니다.
특히 상가 임차인의 경우 예고 없이 갑작스럽게 상가재건축퇴거 통보를 받게 되면 사업장의 존속 자체가 흔들릴 수 있어 큰 혼란을 겪게 됩니다.
과연 이러한 상황에서 임차인은 어떤 권리를 주장할 수 있고, 정당하지 않은 퇴거 통보에 어떻게 대응해야 할까요?
재건축 사업은 통상 소유자의 동의 하에 오래된 건물을 철거하고 신축하는 절차로 진행됩니다. 문제는 건물주의 재건축 추진이 임차인의 계약 기간과 충돌할 때 발생합니다.
임대차계약이 유효하게 진행 중인데도 ‘재건축을 이유로 곧 비워달라’는 통보를 받는다면, 이는 단순한 통보로 끝날 문제가 아닙니다. 이처럼 상가재건축퇴거는 임차인의 권리를 무시한 일방적 조치로 이어질 가능성이 큰데요.
문제의 상황이라면 정당한 계약해지의 사유가 맞는지 꼼꼼하게 검토한 뒤 권리를 빼앗길 위기에 놓였다면 주장가능한 권리를 파악아여 신중하게 접근해야 합니다.
상가재건축퇴거는 계약 만료 전 일방적으로 요구해오는 경우가 많습니다. 아직 임대차기간이 한참이나 남아 있음에도 재건축을 이유로 조기 퇴거를 강요하는 경우죠.
임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 최초계약일로 부터 10년간 영업권을 보호받게 되는데요. 해당 상가에서 10년이 채 지나지 않았다면 계약갱신 요구권을 주장함으로써 대응하여 볼 수 있습니다.
임대인은 정당한 사유없이 임차인의 계약갱신요구권을 거부할 수 없으며, 무리한 퇴거요구를 계속받고 있다면 전문가의 도움을 받아서 대응하여 볼 수 있습니다.
영업한지 10년이 지났다고 하더라도 임차인은 권리금 회수의 기회를 보호받습니다. 다만, 재건축을 앞둔 상가라면 후속임차인 주선이 어려울 텐데요. 정당한 재건축 사유가 아님에도 불구하고 철거를 이유로 신규임차인을 거부하여 양도양수계약이 무산되는 등 피해가 발생된 경우 건물주 측에게 손해배상 청구를 진행하여 볼 수 있습니다.
다만, 법률에서 인정하는 정당한 재건축 사유가 있는데요. 다음 세 가지 사유의 경우 임대인 측은 합당하게 갱신거절이 가능합니다.
첫번째는 최초계약 당시에 구체적인 공사 계획을 임차인에게 고지한 뒤 그 내용대로 공사가 진행되는 경우 입니다. 다만, 당초 공사가 계획되어 있는 상가라면 10년 영업권을 충분히 보장받지 못하므로 애초에 이러한 상가에는 들어오지 않으려 하기 때문에 해당 사항으로 분쟁이 발생되는 경우는 적습니다.
두번째는 건물이 노후화되어 안전사고의 우려가 되는 경우인데요. 단순히 외적으로 낡았다고 해서 인정되는 것이 아니라 전문기관에서 안전진단을 진행하여 최소 D등급 이상은 나와야만 인정될 가능성이 높습니다. 대부분은 상대방 측에서 이 같은 이유로 상가재건축퇴거 요청을 하는 사례가 많은데요. 약간의 보수공사를 통해서 계속사용이 가능할 경우 법원에서 인정하지 않는 사례도 있으니, 해당 사유로 해지통보를 받았다면 전문가에게 진단받아 보는 것이 좋습니다.
세번째는 다른 법령에 의한 철거입니다. 이 것은 국가에서 진행되는 철거나 공사를 생각하면 이해하기 편한데요. 역세권 청년주택등은 얼핏보기에 국가에서 진행하는 것 같지만 그렇지 않은 상황도 있으므로 구체적인 사안은 법률전문가에게 검토받아보는 것을 권합니다.
