상가분쟁변호사에게 듣는 효과적인 임대차분쟁 대응전략
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Sep 14. 2025
상가분쟁변호사에게 듣는 효과적인 임대차분쟁 대응전략안녕하세요. JCL Parteners입니다.
상가 임대차계약은 단순한 공간 임대 이상의 의미를 가집니다. 임차인에게는 생계와 직결된 사업공간이며, 임대인에게는 중요한 자산의 운용수단이죠. 그렇기 때문에 사소한 의견차이 하나가 쉽게 좁혀지지 않아 법적분쟁으로 번지는 경우가 많습니다.
「상가건물 임대차보호법」은 임차인의 권리를 일정 부분 보호하지만, 실제 분쟁에 직면했을 때 해석의 문제, 입증 책임, 계약서 조항의 유효성 등 복잡한 법리 검토가 필요한데요.
오늘은 임대차 계약관계에서 임차인이 실제로 많이 겪는 분쟁 유형을 중심으로, 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 상가분쟁변호사의 조력이 왜 필요한지까지 자세히 알려드리고자 합니다.
상가 임대차 관계에서 분쟁이 발생하는 주된 원인은 다양한데요. 가장 빈번한 분쟁유형은 다음과 같습니다.
1) 계약 해지 또는 갱신 거절
임대인이 계약 갱신을 거절하거나, 중도 해지를 요구하는 경우입니다. 세입자는 상가임대차법에 따라 만기 6개월~1개월 사이에 계약갱신요구원을 행사하며 최대 10년간 행사가 가능함에도 불구하고 임대인 측에서 직접사용, 리모델링, 매매 등 정당하지 않은 이유로 거절하는 사례가 많습니다.
2) 보증금 반환 거절
계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 지연하거나 임대인 측에서 마음대로 일부를 공제 후 지급하는 사례도 빈번하게 발생합니다. 대부분 상대방 측의 일방적인 주장으로서 공제 내역이 정당하지 않은 경우가 많습니다.
3) 원상복구 범위 분쟁
계약종료 과정에서 '원상복구 범위'를 두고 양측의 입장이 크게 대립하는 경우가 많습니다. 원상복구는 임의규정으로 양측이 약정한 내용이 판단의 일차적인 기준이 되는데요. 계약서 상의 특약사항이 명확하지 않거나 책임소재가 불분명한 경우 해당 조항의 해석을 두고 분쟁이 발생하게 됩니다.
4) 권리금 회수 방해
세입자는 퇴거 시 제3자에게 가게를 양도하며 권리금을 회수할 수 있는데요. 임대인 측에서 세입자가 주선한 후임자와 신규계약을 거부하는 등 방해행위를 통해 권리금 계약이 무산되는 사례가 많습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 규정하는 정당한 사유가 아니라면 법적대응이 필요합니다.
가장 빈번한 분쟁유형에 대하여 알아보았는데요. 이번에는 각각의 상황에서 임차인이 취할 수 있는 조치에 대하여 설명드리겠습니다.
1) 계약 갱신 거절 시
임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 경우, 법적 대응을 통해 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 단, 임대차 기간이 10년을 초과한 경우 혹은 환산보증금을 초과하여 묵시적 갱신 되었다면 권리행사가 어렵습니다.
명확한 권리 파악을 위해서는 갱신 거절 통보를 받은 즉시 상가분쟁변호사에게 계약서와 통보 내용 분석을 검토받아 보는 것이 안전합니다.
2) 보증금 반환 거절 시
임대료나 관리비 등을 연체한 이력 등 특별한 귀책사유가 없는데도 불구하고 정당하지 않은 이유로 보증금을 반환하지 않거나 부당하게 공제하려 할 경우, 내용증명을 통해 반환을 정식 요구하고, 필요 시 민사소송을 통해 청구할 수 있습니다.
이때는 상대방이 주장하는 바를 반박할 수 있는 자료(예: 임차인의 유지·관리 의무를 다했음을 입증하는 자료 등)가 필요합니다.
3) 원상복구 범위 다툼 시
공사 내역서, 계약서의 특약사항, 시공 전·후 사진 등을 확보해 원상복구 의무 범위를 정리해야 합니다. 임대인이 과도한 원상복구를 요구할 경우, 정확한 책임범위를 파악하고 이를 방어하기 전략수립이 필요합니다.
4) 권리금 회수 방해 시
임대인의 방해 행위(예: 새 임차인 면담 거부, 과도한 조건 부여 등)를 구체적으로 입증할 수 있다면, 손해배상 청구가 가능합니다. 해당 사안은 입증의 어려움이 커 상가분쟁변호사의 초기 개입이 유리합니다.
임대차 계약은 단순해 보이지만, 표현 하나, 조항 하나에 따라 결과가 전혀 달라질 수 있는 영역입니다. 특히 상가건물 임대차보호법은 임차인를 강하게 보호하고 있지만, 그 적용 범위와 해석은 법적 논쟁의 대상이 되는 경우가 많습니다.
계약서 조항에 대한 법적 유효성 분석, 상가건물 임대차보호법 적용 여부 판단, 내용증명 작성, 임대인과의 법적 협상, 소송 제기 시 준비 서류와 입증 자료 확보, 권리금 피해 산정 및 손해배상 청구 전략을 원활하게 수립하기 위해서는 초기부터 상가분쟁변호사의 도움을 받는 것이 현명합니다.
특히, 실제 법정 대응 단계에서는 단순한 주장만으로는 부족하며, 법적 근거와 증거자료가 정밀하게 뒷받침되어야 합니다. 이 모든 과정을 혼자 준비하기에는 현실적인 부담이 매우 크기 때문에, 전문가의 개입이 분쟁을 조기에 해결하는 열쇠가 될 수 있습니다.
