상가임대차보호법 묵시적갱신 꼭 알아야하는 것은?
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Nov 1. 2025
상가임대차보호법 묵시적갱신 꼭 알아야하는 것은?안녕하세요. 제이씨엘파트너스 법률사무소입니다.
상가를 임차하여 영업 중인 분들은 오랜 기간 안정적으로 가게를 운영하기를 희망합니다. 영세상인은 매출을 끌어올리기 위하여 상품 개발과 마케팅, 고객 관리 등에 심혈을 기울이지만 이러한 것 이외에도 임대인과의 임대차 관계 관리도 매우 중요합니다.
특히 상가임대차보호법 묵시적갱신은 임대차 계약이 만료된 후에도 계약이 자동으로 연장되는 상황을 의미하는데요. 유리할 것 만 같지만 자신의 상황에 대한 이해가 부족하다면 임대인으로부터 갑작스러운 계약 해지 통보를 받을 수 있어 큰 위기가 될 수 있습니다.
묵시적갱신이란 임대차 계약종료 6개월~1개월 전 양측 모두 재계약 및 임대료 조건변경 등 통지가 없는 경우 자동으로 계약이 연장되는 것을 뜻합니다. 얼핏 보면 계약이 자동으로 연장되어 안정적인 영업이 가능해 보이지만 환산보증금 초과 여부에 따라 임차인의 권리가 달라지고 경우에 따라 임대인이 계약 해지를 할 수 있는 조건이 확대되기 때문에 임차인에게 불리할 수 있습니다.
상가임대차보호법의 10년 영업권을 잘 보장받기 위해서는 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 재계약 의사를 임대인에게 명확히 전달해야 합니다.
재계약 의사를 전달할 때는 직접 만나서 말하거나 전화 또는 문자로 통보가 가능하지만, 향후 분쟁을 대비해 내용증명으로 의사표시를 하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 내용증명은 의사표시 시점과 내용을 객관적으로 증명할 수 있어 권리 보호에 유리합니다.
시기를 놓쳐서 자동으로 연장되게 되었다면 환산보증금을 반드시 체크하셔야 합니다. 환산보증금은 납입하고 있는 월세에 100을 곱한 다음 보증금액을 더해주시면 되는데요. 결과값과 해당 지역의 기준을 비교하면 쉽게 파악이 가능합니다.
환산보증금 초과 상가의 경우는 상가딤대차보호법 묵시적갱신이 아니라 민법의 적용을 받게 되므로 영업기간이 10년 미만이더라도 임대인 측에서 임의대로 해지통보가 가능하므로 불리한 상황에 놓이지 않기 위해서는 사전에 점검하여 보호기간에 맞추어 재계약 권리를 행사하는 것이 바람직합니다.
환산보증금 이내, 상가임대차보호법 묵시적갱신 되었다고 하더라도 안심하기엔 이릅니다.
계약기간 중 월세 등을 연체한 사실이 있다면 건물주 측에서 정당하게 계약해지를 주장할 수 있기 때문이죠. 임대료 납입은 임차인의 가장 기본적인 의무 중 하나에 해당합니다.
단순히 가게 운영이 어렵다는 것인 개인의 사정에 불과하며, 법률의 보호를 온전히 받기 위해서는 임대료 연체 등의 결격사유를 만들지 않는 것이 좋습니다.
상가의 경우는 3기연체 시 귀책사유로 규정하고 있다는 점 참고바랍니다.
현재 장기간 영업 중이거나 환산보증금 초과하여 묵시적 갱신된 상황에서 임대인 측이 재계약을 거부 해온다면 어떻게 해야할까요? 이 경우 임대인 측에서는 월세나 보증금을 큰 폯으로 올려달라고 주장하기도 하는데요.
해당 자리에서 더 영업하기 위해 조건을 수용하기 보다는 권리금을 받고 가게를 정리하는 것도 하나의 방법입니다.
현재 매장 운영이 잘 되어 임대료 조건을 수용하였다고 할지라도 향후의 일은 어떻게 될지 모르는 것인데 임대료 3기연체 등의 귀책사유가 발생된다면 권리금 마저도 챙기지 못하고 나와야 하는 불상사가 발생될 수 있기 때문이죠.
