재건축 명도소송 이것도 모르고 진행하신다구요?
낡은 상가건물을 오랫동안 보유한 건물주라면 한 번쯤은 철거 후 신축하여 가치를 높이고 싶다는 고민을 한 번쯤은 하게 됩니다. 외관이 낡고 누수·전기 문제 등 하자가 잦아지면 임차인에게 받는 임대료보다 수리비가 더 많이 들기 때문인데요.
문제는 재건축보다 더 어려운 과정이 따로 있다는 점입니다. 바로 정상적으로 영업을 하고 있는 임차인을 내보내야 하는 일이죠.
대부분의 건물주는 현재 계약기간이 끝나면 재계약을 거절하는 것으로 자연스럽게 내보낼 수 있을 것이라고 생각하지만 실제로는 그렇게 쉽게 흘러가지 않습니다.
상가임대차보호법은 임차인의 영업권을 강력하게 보호하고 있기 때문에, 법률의 내용을 몰랐다가는 오히려 건물주가 손해배상을 해주는 경우도 적지 않습니다.
임대차 현황을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
재건축 명도소송 안전하게 진행하기 위해서는 각 호실의 임대차 현황을 꼼꼼하게 파악하여야 합니다.
임차인은 영업을 함에 있어서 사악에 인테리어·설비·비품 등 초기 투자비를 많이 투입하게 되는데요. 이제 막 자리를 잡기 시작했는데 돌연 임대인이 다양한 사유로 '나가주세요'라고 일방적으로 통보해버린다면, 세입자는 투자금을 회수하지도 못하고 영업을 종료해야 하는 상황이 발생합니다.
이러한 문제를 방지하기 위해 상가임대차보호법에 따라 계약갱신요구권(최장 10년)을 행사할 수 있도록 보호하고 있습니다. 해당 권리는 계약 종료 6개월~1개월 전 사이에 갱신 의사를 표시하는 것으로 최초 영업일부터 최대 10년까지 영업을 이어갈 수 있죠.
즉, 임차인에게 갱신권이 남아 있는 이상, 건물주가 철거를 이유로 재계약을 거부하는 것은 매우 위험합니다. 이것을 모르고 무리하게 재건축 명도소송을 제기한다면 상대방 측에서 손해배상 청구로 맞대응이 이어질 수 있습니다.
계약갱신청구권이 없는 임차인이라도
상대방이 10년 이상 장기간 영업하여 행사할 수 있는 계약갱신청구권이 소멸하였다고 하더라도 쉽게 내보낼 수 있는 것은 아닙니다.
계약갱신권과 별개로 권리금 회수 기회 보호 규정이 존재하기 때문인데됴. 임차인은 영업 종료 전 후속임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없습니다.
만약 신규임차인과의 계약을 거부할 목적으로 고의로 전화를 피하고 소통을 회피하는 행위, 터무니없는 임대료를 제시해 신규임차인 입점을 막는 행위, 정당하지 않은 업종 제한, 철거 예정이라는 이유로 계약기간을 지나치게 짧게 제시하는 행위 등은 방해행위로 간주될 수 있는데요.
위와 같은 행동으로 임차인의 권리금 계약이 무산되면 임대인은 그 손해를 전부 배상해야 할 수 있습니다. 결국 이 경우에는 권리금 조의 합리적인 보상을 지급하는 형태로 내보내는 것이 바람직합니다.
법적으로 정당한 재건축 사유
그렇다면 법적으로 정당한 사유로 인정되는 재건축 명도사유는 없을까요?
상가건물임대차보호법은 예외적으로 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 규정하고 있는데, 그 요건이 매우 까다롭습니다.
갱신거절이 정당한 것으로 인정될 수 있는 경우는 1) 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 알렸고, 실제 그 내용대로 진행될 때
2) 건물 노후·안전 문제 등으로 철거가 불가피할 때, 3) 다른 법령에 따라 철거가 반드시 필요한 경우 등 총 세 가지 상황인데요.
특히 노후화로 인한 재건축 명도소송이 많이 진행되는데 단순히 외적으로 건물이 오래되었다는 이유만으로는 인정되지 않습니다.
전문기관의 안전진단, 구조 위험성 자료, 변호사의 법률검토가 필수로 진행되어야만 합니다.
쉽게 생각해서는 안됩니다.
따라서 재건축 명도소송을 잘 진행하기 위해서는 각 호실별로 전략이 달라져야 합니다. 여러 명의 임차인이 들어있는 상가의 경우 각각의 임대차 현황이 모두 다르기 때문에 각각의 세입자가 행사할 수 있는 권리에는 무엇이 있는지 꼼꼼하게 파악하고 진행해야 하죠.
임차인 중 일부는 과도한 이전비나 영업손실보상을 요구하는 경우도 많은데요. 스스로 추진하기보다는 임차인의 권리 분석, 갱신거절 요건 검토, 철거 필요성 증빙, 합의명도 및 소송 전략 수립 등의 과정을 전문가와 함께 검토해 피해를 최소화하는 것이 안전합니다.