사전의향서 작성 후 체결한 분양계약 취소가 가능할까
안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
부동산 분양은 한 번 결정하면 되돌리기 쉽지 않은 만큼 신중한 판단이 필요합니다. 하지만 광고만 믿고 분양을 받았다가 대출이 예상보다 적게 나오거나 설명과 다른 내용이 드러나는 경우 당황스러울 수밖에 없습니다.
특히 최근에는 사전의향서를 작성한 순서로 다양한 혜택이 있다는 말로 계약을 유도하고 있는데요. 기회를 놓칠새라 제대로 알아보지 못하고 사전의향서 작성 후 체결한 분양계약에 후회하는 분이 정말 많습니다.
대부분 중도금, 잔금 등을 감당할 수 없는 상황에 해지를 희망하는 분들인데요. 그렇다면 이러한 상황에서 계약을 취소하는 것이 가능한지 알아보겠습니다.
계약초기, 해지요청은 가능하지만...
계약금만 낸 초기 단계라면 위약금을 감수하는 조건으로 계약 철회를 시도할 수 있습니다.
다만, 위약금은 공급대금의 10% 즉, 계약금 전액에 해당하므로 수천만 원을 포기해야 하는 상황이 일반적이기 때문에 이를 쉽게 결정하기 어렵습니다.
하지만 중도금이 진행 된 뒤에는 위약금 여부와 무관하게 계약 자체를 취소하기가 훨씬 까다로워지게 되므로 개인적인 사유로 계약을 유지하기 어렵다면 초기에 빠른 결정을 하는 것이 좋습니다.
최근에는 분양광고를 통해 관심고객을 모집하는 과정에서 사전의향서 작성을 요구하는 사례가 많습니다. 사전의향서는 정식 계약에 앞서 참여 의사를 표시하는 문서 정도로 이해할 수 있지만 이를 작성해야 특별한 혜택을 받을 수 있다고 한다면 누구든지 현혹 되기 마련인데요. 체결된 계약상황에 따라 적절히 해제가 가능한 여지가 존재하기 때문에 전문가에게 꼼꼼한 검토를 받아보는 것을 권유드립니다.
분양대금을 미납한다고 해서
취소되는 것이 아니기에
많은 분들이 광고만 보고 장점만 기대한 채 투자를 결정했다가, 자신의 자금 사정과 맞지 않아 중도금이나 잔금 납입이 어려워지는 경우가 많습니다.
대출 한도가 충분히 나오지 않는다거나 경제적으로 어렵다는 이유로 대금납입을 미루거나 버티면 상대방 측에서 먼저 해지통보를 해오지는 않을까? 생각하는 분도 몇몇 계시는데요. 이는 정말 위험한 생각입니다.
신용도에 심각한 문제를 초래할 수 있기 때문인데요. 임의대로 대금납입을 하지 않는경우 카드 사용 제한이나 다른 대출에 불이익이 발생할 수 있으므로 분양계약해제를 희망한다면 체결한 계약 자체에 무효 사유가 있는지, 계약 과정에서의 문제점은 없었는지를 먼저 점검해보시기 바랍니다.
무효한 계약임을
입증할 수 있어야 합니다
분양계약을 완전히 해제하고 이미 납부한 금액까지 돌려받기 위해서는 해당 계약이 무효하다라는 점을 입증해야 합니다. 즉, 정당한 해제 사유가 있어야 한다는 뜻입니다.
그중 하나는 분양목적물이 건축물분양법의 적용 대상인지 확인하는 것입니다. 바닥면적 3천 제곱미터 이상 또는 30개 호실 이상의 오피스텔이나 생활숙박시설은 이 법에 따라 분양 과정에서 공개모집과 공개추첨 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
하지만 오픈채팅방, 밴드 등에서 선착순 방식으로 진행된 초치기 분양이었다면 법령 위반에 해당할 가능성이 높습니다. 이러한 경우 건축물분양법 위반을 근거로 계약 해제를 주장해볼 수 있습니다.
건축물분양법을 위반한 사업자는 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다. 일반적인 분양계약서에는 법령 위반으로 벌금형 이상의 처벌을 받은 경우 계약을 해지할 수 있다는 내용이 포함되어 있는 경우가 많습니다.
따라서 수분양자는 사업자의 귀책사유를 근거로 계약 취소와 기납부금 반환을 요구할 명분이 생기게 됩니다. 다만, 법원은 분양계약을 투자 성격이 강한 거래로 판단하기 때문에 사건을 엄격하게 다루며 단순히 사전의향서를 작성했다는 이유만으로 모든 사례가 인용되는 것은 아니기에 반드시 변호사의 검토를 받아보시기 바랍니다.
분양사는 쉽게
합의해주지 않습니다.
분양계약은 수억 원이 오가는 거래이기 때문에 분양사도 계약 취소에 매우 소극적입니다. 상대방이 명백한 잘못을 저지른 경우라도 개인이 직접 대응하면 적절한 결과를 이끌어내기 어려운 경우가 많습니다.
다양한 이유를 들며 합의를 미루거나 거절하는 사례도 많기 때문에, 실제로 해제를 시도할 때는 체계적인 법적 검토가 필수입니다.
많은 분들이 가장 궁금해하는 부분 중 하나가 바로 해제를 시도하기 가장 좋은 시기일텐데요. 결론부터 말하면 시간이 지날수록 해제 가능성은 낮아지고 부담은 커지기 때문에 가능한 신속하게 대응하는 것이 좋습니다.
즉, 더 많은 대금이 투입되기 전에 정당한 해제 사유를 검토하고 바로 대응하는 것이 리스크를 최소화하는 방법입니다.