상가 명도소송 월세 세입자 내보내기 잘하려면
어떠한 계약관계에 놓여있다면 각자의 위치에서 지켜야할 책임과 의무가 있습니다. 서로 약속하에 정한 이 내용을 현저하게 위반하지만 않는다면 갈등의 소지가 발생할 위험이 적습니다. 임대차관계도 마찬가지 입니다. 최초 계약 당시 원만한 관계가 지속될 것 같이 느겼지만 현실적으로는 다양한 사유들로 서로 이해관계가 충돌하게 되며 분쟁이 생기기 마련입니다.
특히나 임대인 입장에서 세입자가 월세를 지속해서 미납하는 등 중대한 귀책사유를 만들게 된다면 이 계약을 더 이상 지속하기 어렵다고 판단하여 상가 명도소송 등을 고려하게 되는데요. 월세 세입자 내보내기 잘못하면 막대한 손해배상을 물어주어야 할 수도 있으므로 상대방의 권리에 대한 이해는 물론 절차를 잘 준수하여야 합니다. 효과적으로 잘 진행하려면 어떠한 점을 살펴보아야 하는지 알아보겠습니다.
마음대로 퇴거시킬 수 없습니다.
현행 상가임대차법 상 세입자는 안정적으로 영업을 할 수 있도록 한 자리에서 최장 10년 동안 갱신요구를 할 수 있는 권한이 있습니다. 건물주와 체결한 계약이 끝나기 6개월에서 1개월 전 재계약을 희망한다는 표현을 하는 것으로 보장받을 수 있는데요. 건물주는 해당 요청을 전달 받았다면 특별한 사정이 없다면 수락하여야 합니다. 즉, 10년동안 개인적인 사정으로는 상가 명도소송을 제기하는 등 퇴거요청이 불가하기 때문에 한 번 임차인을 들일 때 신중하게 검토가 필요합니다.
법률에서 보호하는 10년 영업기간을 넘겨 장사 중이라면 퇴거요청이 가능하지만 아직 이들에게는 권리금 회수리가 가능하기 때문에 월세 세입자 내보내기는 쉽지 않습니다. 만기일자 6개월 전부터 영업종료일 까지 후임자를 찾아 양도양수거래를 하고 임대인에게 주선하는 과정을 통해 영업기간 동안 쌓아올린 유/무형적 가치를 회수할 수 있는 것인데요. 마찬가지로 정당한 사유가 없다면 상대방이 주선한 후속임차인과의 신규계약을 거절할 수 없다는 점 참고바라며 방해행위로 인하여 세입자의 권리금계약이 파기될 경우 손해배상을 해주어야 할 수도 있으니 주의하셔야 합니다.
임대차를 지속할 수 없는 사정이 있으면
다만, 전적으로 상대방이 잘못을 저질러 더 이상 임대차를 지속할 수 없는 특별한 사유가 있다면 근거자료를 바탕으로 상가 명도소송을 제기하여 볼 수 있습니다. 특히 많이 발생되는 분쟁이 임대료 미납과 관련이 있는데요. 한 번정도 밀렸다고해서 냉정하게 월세 세입자 내보내기가 가능한 것은 아니고 관련 법률에서는 3기를 기준으로 판단하고 있습니다.
3기라고하여 연속해서 밀려야 한다고 오인하기도 하는데요. 누적 금액을 따져보는 것입니다. 임대료가 100만 원이라고 가정한다면 누적해서 받지 못한 금액이 300만 원이 된 날이 단, 하루라도 발생된다면 그 즉시 법적대응이 가능하며 추후 채무에 대하여 모두 변제하였더라도 결격사유로 남게 되며 상대방은 갱신요구권 및 권리금 회수기회 모두 보호받을 수 없게 됩니다.
우선 내용증명을 발송하세요.
본격적으로 다투기에 앞서서 내용증명을 통해 퇴거를 요청하여 볼 수 있습니다. 하지만 이에 쉽게 응하는 임차인은 극히 드물어요. 대부분은 지금 장사가 잘 안되어서 그러니 추후에 모두 갚도록 하겠다고 하거나 보증금에서 우선 공제해달라면서 사정을 봐달라고 이야기 하죠. 지속적으로 내용증명 발송에도 불구하고 더 이상의 점유 권한이 없는 임차인이 불법적으로 점유를 이어나간다면 단호하게 조치를 취하시는 것이 좋습니다.
간혹 보증금을 받아 두었으니 조금만 더 기다려줘도 괜찮겠지 하고 아무런 대응을 하지 않는 분이 계신데요. 계속되는 미납으로 인해 보증금 까지 초과하여 밀리게 된 후 소송을 진행하게 되면 소송에 들어가는 비용은 물론 법적공방의 기간동안 받지 못한 월세 및 관리비 추후에 다음 세입자를 들이기 위해 진행하여야 하는 철거공사 비용 등을 모두 고려하신다면 보증금이 최대한 많이 남아있을 대 월세 세입자 내보내기 준비를 하시는 것이 가장 바람직합니다.
주의해야 하는 사항!
상가 명도소송 진행함에 있어 주의하셔야 할 점이 있습니다. 소송을 진행하기 전에 필수로 진행하여야 하는것이 있는데요. 바로 점유이전금지가처분 신청입니다.
애써 법적다툼을 마치고 승소판결문을 받아 강제집행에 나서려는데 다른 사람이 점유를 하고 있다면 판결문이 무용지물이 될 수 있기 때문입니다. 비용과 시간을 아끼기 위해서라도 이는 반드시 함께 진행하는 것을 권해드립니다.
또한, 소송기간 중 순간의 감정에 못이겨 세입자의 가게에 찾아가 집기류를 꺼내는 등의 조치를 취하는 분이 계시는데요. 판결문 없이 진행하는 강제집행의 경우 형사처벌을 받거나 오히려 손해배상을 해주어야 할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
자신 소유의 목적건물이더라도 상가 명도소송 쉽지 않습니다. 소송을 제기하면 무조건 승소를 하는 게임이 아니라 법리에 대한 해석을 기반으로 근거자료를 잘 준비하여야 하므로 전 과정에서 전문가의 조력을 받아 진행하실 것을 권합니다.
