월세명도소송 무단점유 세입자 내보내기 위해
과거 초등학생들에게 장래희망을 물어보면 건물주라는 대답이 많았었고 조물주 위에 건물주라는 말도 많이 유행을 했었죠. 아무래도 수십억을 호가하는 건축물을 소유하고 있다면 매월 발생하는 임대료로 편한 생활을 누릴 수 있기 때문인 것 같습니다.
하지만 실제 상가를 소유하고 계신분의 입장을 들어보면 조금 다른데요. 임차인과의 수많은 갈등으로 스트레스를 받는 분이 많이 계십니다.
아무리 갈등이 심화된다고 하더라도 상가임대차법에서는 임대차관계에서 상대적으로 을의 지위에 있는 세입자를 강하게 보호하고 있고 이 법에 따라 최대 10년가지 영업권을 보장받기 때문에 세입자 내보내기 조심스러우실 텐데요.
하지만 임차인으로서의 의무를 다하지 않는다면 같은법에 의하여 월세명도소송 통해 합법적으로 무단점유 세입자를 내보내고 건물을 인도받을 수 있습니다.
차임미납이 계속된다면
수 많은 임대차 분쟁 중에서 가장 많은 비율을 차지하는 것이 아무래도 차임미납과 같은 문제일 것 같습니다. 영세 상인 입장에서는 장사가 어려워 못내는 것이기 때문에 합당하다고 주장하기도 하는데요.
민법 제618조에서 규정하고 있는 임대차의 의의를 살펴보면 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방은 그에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 하고있습니다.
이어 민법 제623조에서는 임대인은 임차인이 목적물을 사용 및 수익할 수 있도록 의무를 부담하여야 한다고 규정하고 있는데요. 소유주가 수선의 의무를 다하였다면 단순히 장사가 되지 않아서 임대료를 못낸다는 것은 정당한 사유에 해당하지 않습니다.
법률에서 명확하게 당사자의 책임과 의무에대하여 명시하고 있기 때문에 어느 한쪽이 이 의무를 다하지 않는다면 신뢰관계는 깨질 수 밖에 없습니다.
물론 인간적으로 한두달 정도 밀리는 것은 사전에 받아둔 보증금으로 해결하기도 하는데요. 상습적으로 내지 않아 현재기준 받지 못한 금액이 3기에 달한다면 즉시 월세명도소송 준비를 하는 것이 좋습니다.
3기 연체의 의미
상가임대차법에 따라 세입자는 만기 6개월 전에서 1개월 전 기간동안 재계약 의사를 밝힌다면 최대 10년동안 영업권을 보장받는데요.
다만 앞서 이야기한 것처럼 임대료 미납등의 귀책사유가 있을 경우 이를 보장하여 주지 않아도 됩니다. 다만, 기준이 있는데요 상가의 경우 3기를 기준으로 하고 있습니다.
3기 연체란 무엇일까요? 이 법에서 의미하는 3기는 연체 된 금액을 합산하였을 때 3개월 분에 달하는 임대료인 경우를 의미합니다.
예를들어 현재 임대료 조건이 월 100만 원이라고 가정한다면 현재기준 300만 원이 밀려있다면 3기연체에 해당되어 월세명도소송이 가능합니다.
추가로 알아두실 점은 총 누적된 금액을 기준으로 판단하기 때문에 반드시 연속될 필요가 없으며 매월 30만 원/50만 원 이렇게 조금씩 못받은 경우라면 통장내역을 꼼꼼하게 따져본 후 기준에 해당하는지 점검이 필요합니다.
또한, 계약해지를 통보하는 시점에서 일부를 갚아 기준에 미달하는 경우에는 즉시 월세명도소송을 제기할 수 없으며 만기시점에 해당 이력을 근거로 갱신을 거절할 수 있습니다.
보증금이 있어도 안심해서는 안됩니다.
정당하게 계약을 해지할 수 있는 상황에서 퇴거 통보를 했는데 세입자가 무단점유를 이어나간다면 빠르게 월세명도소송을 진행하셔야 합니다.
간혹 보증금이 있으니 조금은 봐주어도 괜찮지 않나요? 라고 말씀하는 분이 계시는데요. 이미 3기 연체가 발생되었다는 것은 임대료를 낼만한 자금여력이 충분하지 않다는 뜻과 같습니다. 정말 안타까운 것은 보증금이 모두 소진된 후에서야 문제의 심각성을 알고 연락주는 분이 많다는 것인데요.
소송기간동안 받지 못하는 임대료는 물론 지연이자, 철거비용 까지 모두 고려한다면 보증금이 많이 남아있을 수록 유리합니다.
월세명도소송 주의사항
해당 소를 제기하기에 앞서 주의사항이 있습니다. 무단점유 세입자에게 본격적인 법적대응에 앞서 내용증명을 보내는 분도 많으신데요. 그럼에도 묵묵부답인 상대방에게 화가나 가게로 찾아가 집기를 꺼내는 등의 행위를 하는 분이 간혹 있습니다.
하지만 승소판결문 없이 행하는 강제집행의 경우 오히려 손해배상을 해야하는 상황이 올 수 있으며 형사처벌까지 받을 가능성이 있으니 감정적으로 대응하지마시고 전문변호사와 함께 적법한 절차를 통해 건물을 인도받으시길 바랍니다.
