상속후 매매 임차인 계약갱신요구권 행사 가능할까
상속후 매매 임차인 계약갱신요구권 행사 가능할까
부모님이 사망하게 되면 소유하고 있던 부동산에 대하여 상속을 받게 되는데요. 이러한 과정으로 건물주가 바뀌게 되면 그곳에서 영업을 하고 있던 임차인은 계속해서 영업을 이어나갈 수 있을지 쫓겨나는 것은 아닌지 불안해지게 됩니다.
특히나 변경된 임대인이 상속후 매매를 고려하게 된다면 예상하지 못했던 위기에 직면하게 되는데요. 갑작스럽게 소유주로부터 퇴거 통보를 받았을 때 적절히 대처하지 못한다면 그로인한 손해는 온전히 영세상인이 부담하게 됩니다.
임대차 분쟁이 발생되었다면 우선 자신이 행사할 수 있는 권리는 무엇인지 빠르게 파악한 뒤 논리적으로 반박해 나가야하는데요. 세입자가 법적으로 주장할 수 있는 권리는 무엇이 있는지 자세히 알아보겠습니다.
임차인의 대표적인 권리
상대적으로 을의 지위에 위치한 영세상인은 상가임대차법에 따라 강력하게 보호를 받고 있습니다. 대표적으로 임차인 계약갱신요구권과 권리금기회를 보호받게 되는데요. 하나씩 살펴보겠습니다.
먼저 갱신권한의 경우 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전의 기간에 주장할 수 있으며 상대방 측에게 더 영업하고 싶다는 이야기를 전달하는 것으로 최장 10년간 영업권이 보장됩니다. 보통은 2년 단위로 약정을 하게 되는데 보호기간을 지나쳐 묵시적으로 연장될 경우 환산보증금 초과여부에 따라 10년이 되지 않았더라도 임대인 측에서 해지 주장이 가능해질 수 있으므로 계속 영업을 희망한다면 보호기간 내 권리에 대하여 반드시 주장하는 것을 권합니다.
임대인의 경우 정당한 사유가 없다면 상인의 재계약 요청을 거부할 수 없는데요. 상속후 매매 등의 이유로 해당 권리 행사에 문제가 생겼다면 빠르게 전문변호사의 조언을 들어보시는 것을 권합니다.
영업가치 회수의 기회
더 이상 임차인 계약갱신요구권 행사가 불가능한 상황에서 퇴거 통보를 받게 될 때에는 어떻게 해야할까요? 이 경우에는 빠르게 권리금을 회수하는 방법으로 전략을 수립하셔야 합니다. 상가를 운영하는 동안 쌓아온 영업적 가치는 총 영업기간과 상관 없이 회수 기회를 보장받을 수 있기 때문이죠.
만기일 6개월 전에서 종료일 사이에 후임자를 데려와 임대인 측에게 적극적으로 주선하면 됩니다. 문제는 소유주가 최종적으로 후임자와 신규계약을 체결 해주여야 한다는 것인데요. 상속후 매매를 고민중인 건물주라면 쉽게 협조해줄 가능성이 희박합니다.
하지만 해당내용은 주인의 개인적인 사정이기 때문에 이러한 내용들로 권리금회수에 제약이 생기거나 양도양수거래가 무산되었다면 그로 인하여 발생한 손해에 대하여 배상청구를 진행 할 수 있습니다.
이것이 있기 때문에
문제는 주인이 도중에 바뀐 경우죠. 개인적으로 다른 사람에게 건물을 팔거나 상속후 매매 등으로 건물주가 바뀌는 일은 흔하게 발생될 수 있습니다. 변경된 주인은 자기와 계약하지 않았으니 하루빨리 정리하고 가게를 비우라고하는 사례가 많은데요. 이대로 쫓겨나야하는 것인지 불안하실 수 있는데 사업자등록을 마친 영세상인이라면 안심하셔도 됩니다. 바로 대항력이 있기 때문이죠. 새로운 소유주는 이전 사람의 지위를 그대로 승계하는 것이 일반적이므로 영세상인은 이전에 유효하게 성립한 임대차관계에 대하여 제3자에게도 그대로 주장할 수 있습니다.
즉, 모든 권한에 대하여 새로운 주인에게 그대로 행사할 수 있는것이죠. 때문에 여러분이 아직 10년 미만으로 영업하고 있다면 상대방은 상속후 매매로 일방적인 계약해지를 진행할 수 없습니다. 현재 부당하게 권리를 빼앗길 위기라면 전문변호사와 함께 적극적으로 반박해 나가실 것을 추천합니다.
연체이력이 있다면
다만, 자신의 권리를 적극적으로 주장하기 이전에 계약기간 동안 임차인으로서의 책임을 다 하였는지를 돌이켜 보시는 것이 좋습니다. 상가임대차법에서 여러분을 강력하게 보호하고 있다고 하더라도 결격사유가 있다면 권한에 대하여 주장하는 것이 어렵기 때문이죠.
가장 흔하게 생기는 귀책사유는 임대료 연체입니다. 장사가 언제나 잘 될 수 있는 것이 아니기 때문에 매출이 저조한 달도 있으실텐데요. 차임 납입은 가장 기본적인 의무이기 때문에 수익과 무관하게 미납되는 일이 없도록 하셔야 합니다. 법률에서는 3기를 기준으로 하고 있으며 3기 연체가 발생된 과거 이력만으로도 임차인 계약갱신요구권은 물론 퇴거 시 영업가치회수도 보호받기 어려울 수 있다는 점 참고바랍니다.
현재 정당하지 않은 이유로 삶의 터전에서 쫓겨날 위기에 있으시거나 양도양수거래 과정에서 소유주와 분쟁이 원만하게 해결되지 않으신다면 제이씨엘파트너스로 연락주시기 바랍니다.
