약국 권리금 임대인이 신규계약 거부하고 있다면
1. 상가임대차보호법 제10조의 4
상가건물에서 영업행위를 하는 모든 영세상인은 상가임대차법 제10조의4에 따라서 임대차 종료시점에 양도양수거래를 통해 그 동안 형성된 영업/시설/바닥 등 유·무형적 가치를 후속 임차인에게 모두 넘기면서 그에 따른 금전을 지급 받을 수 있습니다.
임대인에게 지급하는 보증금과 차임 이외에 양도인와 양수인 사이에서 별도로 체결되는 계약이기 때문에 건물주와는 무관하다고 생각하실 수 있지만 임대인의 최종 승낙이 있어야 합니다. 바로 후임자가 영업하기 위해서는 소유주가 신규계약을 체결해주어야 하기 때문이죠.
약국 권리금 받고 나가려는 입장에서는 단순히 돈을 받고 나가면 끝이지만 주인은 새로운 사람을 들일 경우 최대 10년간 계약을 이어나가야 하기 때문에 아무 사람이나 받아줄 수 없기에 신중을 가할 수 밖에 없으므로 제대로 된 절차에 따르지 않는다면 거부당할 수 있으므로 사전에 잘 준비하는 것이 좋습니다.
오늘은 영업가치를 잘 회수하기 위한 방법은 무엇인지? 신규계약을 체결해주지 않아 어려움을 겪고 있다면 어떻게 대응하여야 하는지 자세하게 알려드리겠습니다.
2. 산정방법은?
몇천만 원에 불과하는 타 업종에 비하여 약국 권리금은 상당히 고액에 형성되어 있는 것이 대부분입니다. 최소금액이 1억 부터 시작하는 것이 일반적인데요. 조제료가 높을 수록 제대로 회수하지 못한다면 큰 손해가 발생될 수 밖에 없을 것입니다.
약국의 경우 영업적 가치를 어떻게 산정하여야 하는지 궁금하신 분들도 계실텐데요. 1년 간의 조제료와 일반의약품 매출액 등을 종합적으로 고려하여 산출하게 됩니다.
또한 처방전의 주된 의료과목이 무엇인지 상권은 어떠한지 어느 곳에 위치하여 있는지에 따라 책정이 달라질 수 있습니다.
3. 회수방법
법률에서도 강하게 보호하고 있는 약국 권리금 제대로 회수하기 위해서는 보호기간을 확인하여야 합니다. 이 법에 따라서는 임대차가 종료되기 6개월 전부터 마지막 영업일로 제한하고 있습니다.
따라서 해당 기간보다 훨씬 일찍 주장하거나 기간을 넘긴 후 주장하는 것에는 법률적으로 보호가 불가능하니 이 기간에 맞추어 회수절차를 밟아야 합니다.
보호기간 외에도 중요한 것이 있는데요. 바로 직접 후속 임차인을 찾아나서야 합니다. 책정된 금액으로 인수할 사람을 찾아 양도양수계약을 체결한 뒤 임대인에게 주선하면 되는데요. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
다만, 자신만의 이익을 위해서 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 등 신뢰할 수 없는 아무 사람이나 데려와 앉히거나 주선행위를 적극적으로 하지 않았다면 상대방이 정당하게 거부할 수 있다는 점을 참고바랍니다.
4. 임대인의 방해를 받고 있다면
하지만 임대인 측에서 애초에 과도하게 업종을 제한하여 세입자를 받을 생각이 없거나 직접 사용하려는 경우는 아무리 적극적인 주선행위를 하려 노력하여도 약국 권리금 회수가 불가능할 것입니다.
건물주 자신이 해당 공간에서 사업을 시작하겠다고 하는 것은 개인적인 사정일 뿐이지 이러한 사유로 정당한 임차인의 권리를 방해해서는 안되는데요. 당사자간 원만한 합의가 이루어지지 않는다면 더이 상의 감정다툼을 지속하기 보다는 변호인의 도움을 받아 전략적으로 대응하는 것을 권합니다.
부당한 사유로 인하여 약국 권리금 회수 절차에 문제가 생겨 양수인과의 거래가 파기 되었다면 그에 상응하는 손해만큼 건물주에게 청구할 수 있는데요. 재판부를 설득하기 위해서는 방해행위에 대한 구체적인 입증자료를 잘 준비하셔야 합니다.
피해에 대하여 적극적으로 피력하고 증거자료를 잘 수집하는 과정은 법률적 지식이 부족한 일반인이 스스로 진행하기에는 많은 어려움이 발생될 수밖에 없는데요. 이러한 이유 때문이라도 관련 경험이 풍부한 부동산전문변호사의 조력은 선택이 아니라 필수라고 할 수 있습니다.
5. 권리를 제대로 주장하기 위해서는
하지만! 주의.사항이 있습니다. 자신의 권익을 잘 주장하기 위해서는 계약 존속기간 동안 귀책사유가 없어야만 합니다.
꼭! 확인하셔야 하는 부분이 3기 연체인데요. 과거에 3기 연체가 발생된 후 현재 미납금을 모두 갚았다고 해도 해당 이력만으로도 건물주 측에서 보호를 해주지 않아도 되기 때문에 약국 권리금을 제대로 회수하지 못해도 법적으로 대응할 여지가 없습니다.
따라서 임대료 납입은 세입자의 가장 기본적인 의무이기 때문에 이를 미납되지 않도록 신경쓰셔야 하는데요.
만약 건물 자체 심각한 하자로 인하여 누수가 발생되었는데 상대방이 수선의무를 다하지 않아 정상적인 영업행위가 불가능하는 등 월세를 미납할만한 사유가 있었다면 대응 방법에 대한 전문가의 조언을 먼저 들어보시기 바라며 관련 내용으로 상.담이 필요하다면 연락바랍니다.
