임대인 변경 세입자의 권리에는 어떠한 영향이 있을까
임대인 변경 세입자의 권리에는 어떠한 영향이 있을까
안녕하세요. JCL Partners입니다.
본인 소유의 건물이나 주택이 없다면 타인이 소유하고 있는 목적물에 세를 들어 살게 됩니다. 주거지의 경우는 장기간 살아가다보면 집주인이 변경되는 것을 많이 볼 수 있습니다. 시세차익을 위해 매도 및 매수가 활발히 이루어지기 때문이죠.
하지만 이는 상가라고 해서 예외는 아니죠. 상속 및 증여 혹은 개인적인 사정으로 다른 사람에게 건물을 넘기며 임대인 변경되는 일이 발생할 수 있습니다. 이 경우 세입자는 불안한 마음이 생길 수밖에 없습니다.
보통 상가를 매수하는 사람의 경우는 철거 및 재건축 등의 특별한 목적을 가지고 있을 확률이 크기 때문이죠. 또한 새로운 주인과 직접적으로 임대차계약을 체결한 것이 아니기 때문에 갑자기 퇴거통보를 받으면 빈손으로 나가야하는 건지 궁금하시기도 할텐데요. 임대차 계약기간 중 주인이 바뀌었을 때 세입자의 권리에 영향을 주는 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
상가임대차법 적용범위
\건물주에 비하여 세입자는 임대차 관계에서 상대적으로 약자에 속합니다. 따라서 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제상활의 안정을 보장할 목적으로 상가임대차법이 있는데요. 모든 영세상인이 이를 보호받는 것이 아닙니다.
같은 법 제2조에 따라 적용범위를 살펴보면 상가건물의 임대차에 대해서만 적용하고 있습니다. 좀 더 세부적으로 들여다 보면 사업자 등록의 대상이 되는 건물에서 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에만 적용을 받을 수 있습니다.
이어서 제3조에 따라 등기가 없는 경우에도 세입자가 건물을 인도 받은 뒤 사업자등록을 마치게 되면 그 다음날 부터 대항력이 발생되는데요. 이렇게 대항력을 갖추게 된다면 임대인 변경 시에도 새롭게 계약을 진행할 필요 없이 종전의 소유주와의 계약 내용에 대하여 그대로 주장이 가능합니다.
10년 영업권
세입자의 가장 대표적인 권한은 바로 10년 영업권 보장입니다. 2018년 10월 16일 이후 최초계약 하였거나 갱신된 임대차의 경우 첫 영업일로 부터 최장 10년의 영업권을 보장받을 수 있죠.
매장을 운영한지 2~3년 정도 밖에 지나지 않았는데 임대인 변경 된 후 새로운 주인이 철거 후 신축할 예정이니 계약이 만료되면 나가달라고 요구하는 경우 난감할 수밖에 없을 것 같습니다. 하지만 앞서 설명한 대항력을 갖추고 있다면 소유주가 바뀌더라도 계약갱신요권을 그대로 행사할 수 있으므로 만기일 6개월 전에서 1개월 전 사이의 기간에 재계약을 요청할 수 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
철거를 목적으로 거래를 했다는 것은 매도 및 매수의 당사자끼리의 사정이며 세입자의 권리 주장에는 어떠한 영향을 줄 수는 없기 때문입니다. 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황에서 상대방 측이 정당한 사유없이 재계약을 협조해주지 않는다면 변호사와 상담을 진행하여 계약갱신요구권에 대한 주장을 할 것인지 적절한 보상금을 받고 퇴거를 할지 결정하기 바랍니다.
정당한 철거 사유도 존재하기에
반면에 계약갱신요구권을 행사할 수 있더라도 상대방 측에서 정당하게 철거 및 재건축할 수 있는 사유가 있습니다. 같은 법에서는 임대인이 다음 중 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 정당하게 계약갱신을 거부할 수 있다고 판단하고 있는데요.
가장 먼저 최초계약 당시에 공사시기 및 기간/도면 등 구체적인 계획에 대하여 고지한 뒤 그 내용대로 진행되는 경우, 다음으로는 건물이 노후 및 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는경우, 마지막으로 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다.
임대인 변경의 경우 두번 째 사유인 노후화로 인한 철거가 많이 이루어질텐데요. 이 경우 단순히 외관이 낡았다고 해서 진행이 가능한 것이 아니라 안전진단 등을 통해 D~E등급 정도의 판정을 받은 경우에 해당합니다. 다만, D등급의 경우 어느정도 보수공사를 통해 보완이 가능하다고 판단될 경우 정당한 사유로 인정되지 않는 사례도 있으니 상대방 측에서 노후화로 인한 철거를 주장할 경우 적법한 사유인지 전문가에게 판단 받아보기 바랍니다.
타당한 사유가 없다면
세입자는 재계약 권한 이외에도 영업을 종료 후 퇴거하는 과정에서 후임자에게 가게를 넘기며 권리금을 회수 할 수 있는데요. 철거를 앞둔 목적물의 경우 이러한 과정에 제약이 따르게 됩니다. 만약 재건축 등 철거의 사유가 타당하지 않은 이유라면 소유주 측에서 권리금 조의 보상금을 지급하여야 합니다.
하지만 세입자는 높은 금액의 보상금을 받기 희망하고 새 주인은 최대한 손해를 보지 않고 내보내려고 할 것이므로 합의의 과정에도 많은 어려움이 생기고 분쟁이 발생될 수 있는데요. 적정 수준에서 원활한 합의를 위해서는 개인적으로 다툼을 하기 보다는 법률 전문가의 도움을 받아 진행하는 것을 권합니다.
다만, 자신의 권한에 대하여 주장하기에 앞서 귀책사유는 없는지 점검하여야 하는데요. 차임을 3기분 이상 연체한 이력이 있다면 권리주장에 어려움이 생길 수 있다는 점 참고바랍니다.
임대차분쟁은 같은 법이라도 각각의 상황에 따라 해석이 달라질 수 있으므로 명확한 판단과 올바른 대응전략 수립을 위해서는 전문가의 면밀한 검토가 필요하므로 임대인 변경 등으로 문제의 상황이라면 즉시 상담을 받아보기 바랍니다.
