[LIFE] L169. 인생의 숙제(1부)

상가, 지산 분양 금지

Part. MONEY

노후 대책이 재난으로

노후대책을 위해 상가나 지식산업센터를 분양받았다가 결국 파산에 이르는 이야기를 뉴스에서 종종 본다.

마곡이 한창 뜨거웠던 시절,

분양사무실마다 ‘안정적인 월세 수익’을 외쳤다.

부동산 사장님들도, 퇴직을 맞이한 부부들도 줄을 섰다.

그중 한 부부는 할인 분양한다는 상가와 오피스를

열 채 가까이 계약했다.

계약금 10%만 내고, 중도금은 무이자 대출.

입주 후엔 보증금과 저축한 돈을 보태

한 채당 4~5%의 수익을 기대했다.

그게 ‘여유 있는 노후’를 만들어 줄 거라고 믿었다.

로망의 현실

입주가 시작되자 현실은 달랐다.

중도금 대출이 잔금 대출로 바뀌며 이자가 불어나고,

입주 물량이 쏟아지면서 월세 시세는 곤두박질쳤다.

세입자는 찾지 못하고 월세와 관리비가 나간다.

월세에 대한 기대가 예상에 없던 지출을 만든다.

은행 이자조차 감당이 안 되는 상황.

그런 물건이 열 개였다.

결국 그 부부는 동반자살을 택했다.

아이들은 아직 청소년이었다.

그 이야기를 듣는 순간,

등 뒤로 한기가 흘렀다.

나도 똑같이 계산하고, 그렇게 하려 했기 때문이다.

‘안정적인 현금흐름’을 만든다는 로망으로.

Risk of Risk

주식을 공부하고 나서야 깨달았다.

정말 무식하면 몸이 고생한다는 말의 의미를.

고작 그 수익률을 얻겠다고

그 많은 분양사무실을 전전했던 나 자신이 한심했다.

이불킥으로 지새운 밤이 얼마나 많은지.

그때의 깨달음.

내가 뭘 모르는지 모른다는 것,

그게 인생의 가장 큰 함정이다.

스스로 열심히 구덩이를 파고 들어가면서도

그게 무덤인 줄 모른다.

수익률의 진실

4~5% 수익을 바란다면

좋은 ETF만 골라도 그 이상은 가능하다.

그러나 ‘월세 수익’이라는 단어는

마치 주식보다 안전해 보이는 착시를 만든다.

그것이 탐욕보다 더 위험하다.

월세 수익률을 엑셀로 직접 계산해 보면, 로망으로 들뜬 마음이 좀 진정된다.

보증금 1억 원에 월세 100만 원이라면 연 수익률은 약 4.8%.

나쁘지 않다?

대출이자, 재산세, 종부세, 관리비, 공실 리스크를 빼면

실수익은 1~2% 남짓으로 줄어든다.

세입자가 바뀔 때마다 부동산 중개수수료로 한 달치 월세 이상이 날아간다.

연식이 지날수록 공간은 낙후된다.

페인트 칠이라도 하면 수익률은 또 마이너스.

그 모든 비용은 ‘예상치 못한 지출’이 아니라

매번 반복되는 현실이다.

그리고 세금.

상가 월세는 부가가치세 과세 대상이라

임대사업자 등록 여부에 따라 매달 10%의 부가세를 내야 한다.

보증금에 대해서도 국세청은 **‘간주임대료’**라는 이름으로 세금을 매긴다.

즉, 돈을 쓰지 않고 가지고만 있어도

‘이자 수익이 있다’고 가정해 과세하는 구조다.

결국 4% 대 수익은

이자·세금·공실·중개비를 제하면 1%도 되지 않는다.

그게 ‘안정적 현금흐름’의 진짜 얼굴이다

.

ETF로 리빌딩

주식 계좌를 어떻게 만드는 지도 몰랐지만, 월세의 위험들 감지하고 공부를 하지 않을 수없었다.

ETF는 너무 낯설고, 화면 속 숫자는 불안해 보였다.

하지만 막상 월세를 받아보니 매달 내야 할 세금과 관리비가 배보다 배꼽이었다.

세입자 나가면 공실, 들어오면 중개비,

수익은커녕 피로만 쌓였다.

입주장이 지나면이라는 기대도 의미가 없었다.

이제 좀 끝났나 하면 여기저기서 또 월세 물건이 쏟아져 나왔다. 상권이 좋고 수요가 있는 곳일수록 새 건물은 계속 올라간다.

S&P500 이 외워지지 않아

베스킨 라벤스 500으로 머리에 입력했다.

세후 기준으로 연 6~8% 정도.

복리는 조용하지만 꾸준했다.

리모델링도, 부가세 신고도, 중개비도 없다.

시간이 내 편이 되어주는 경험이었다.

같은 돈을 성장주에 넣는 게 낫지 않을까?

투자를 할수록 더 궁금한 게 많아졌다.

배당주는 일반 계좌보다 IRP 계좌로 투자하면 절세효과가 있다. 그렇게 공부와 투자를 하면서 이제는 계좌별로 포트폴리오와 성격을 명확히 나누고 밸런스를 맞춘다.

Chat GPT 도 인정한 투자자의 뇌구조가 되었다

아무리 열심히 일 해도 누구나 근로소득이 끊기는 시점이 온다. 40대 중반으로 갈수록 몸이 먼저 안다.

그런 불안이 점점 희망으로 바뀌고 있다.

나의 무지를 인정한 순간

답이 보이기 시작했다.

아무리 열심히 일 해도 누구나 근로소득이 끊기는 시점이 온다. 40대 중반으로 갈수록 몸이 먼저 안다.

그런 불안이 점점 희망으로 바뀌고 있다.

인생의 숙제

돈 이야기를 불편해하거나 피하는 사람들이 많다.

하지만 돈과 경제에 대한 무지로 인해

돌이킬 수 없는 선택을 하는 사람들이 많다.

인생에는 두 가지 큰 숙제가 있다.

돈과 시간.

그리고 우리는 평생,

그 숙제를 풀며 살아간다