02. 변호사가 알려주는 전세 매물 기본편(1)
호구 임차인이 되지 말자
의외로 살다 보면 여러 가지 이유로 이사를 가야 할 일이 많이 생긴다.
결혼, 이직처럼 자발적인 이사도 있지만, 임대인과 전세 계약이 끝나거나 혹은 전세금이 맞지 않아 이사를 해야 하는 비자발적 이사도 있다. 자발적이던, 비자발적이던 이사를 가야 하는 상황이 오면 또다시 머리가 지끈지끈거리기 시작한다.
부동산을 알아보는 시간이며, 중개 수수료, 청소비, 이사비까지..
앞으로 들어갈 여러 가지 비용들 때문에 스트레스를 받기 시작한다.
이렇게 내 돈 들여 이사를 가야 하는 상황,
집이 없어 이사를 가는 것도 억울한데, 적어도 이사를 가면서 호구는 되지 말아야 할 것이다.
그렇다면 호구 임차인이 되지 않기 위해 내가 알아야 할 것은 무엇일까?
작은 원룸을 구하는 임차인이나, 30평대 서울 아파트를 구하는 임차인이나 누구나 당연히 해야 할 기본 스텝들을 오늘 한 번 알아보자.
1. 시세 알아보기
내가 계약하려고 하는 매물의 가격이 적정한지 아닌지를 알기 위해서는 해당 매물의 시세를 알아야 한다. 아파트의 경우 비교적 시세 확인이 쉽고, 빌라의 경우는 시세 확인이 어렵다.
우선 아파트의 경우 검색이 편하다는 이유로 네이버 부동산을 보는 경우가 많은데, 네이버 부동산은 갱신 계약인지, 신규 계약인지 확인이 되지 않고 평수가 혼재되어 거래 내역이 나오는 경우가 많다. 정확한 시세 확인을 위해서는 네이버 부동산보다는 'KB 부동산 실거래가' 사이트를 추천한다. 'KB 부동산 실거래가' 사이트는 재판을 하면서도 해당 사이트의 시세가 증거로 인정될 정도로 공신력을 인정받고 있는 사이트이다.
KB 부동산실거래가 사이트
https://kbland.kr/map?xy=37.5205559,126.9265729,17
빌라의 경우는 조금 더 복잡하다. 우선 KB 부동산 실거래가 사이트를 통해서는 빌라의 실거래가가 나오지 않는다. 빌라는 국토교통부 실거래가 사이트를 통해 확인할 수 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템
월세 계약이라면 시세를 알아보고 바로 시세 비슷한 매물을 찾아보면 된다. 요즘에는 전세가 1억 당 월세 45만 원 정도로 계산을 하면 된다.
전세의 경우는 시세를 알아볼 때 매매와 전세를 같이 알아보아야 한다. 월세와 달리 전세 계약은 보증금이 높기 때문에 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 매물인지를 추가로 체크를 하여야 하기 때문이다. 그리고 시세 대비 전세가율이 몇 퍼센트인지를 확인한다. 시세 대비 전세가율이 70% 이하라고 한다면 안전한 매물에 속할 수 있고, 만약 시세 대비 70% 이상이라고 한다면 계약을 하지 않거나, 계약을 한다면 전세보증보험에 가입하는 것을 추천한다.
2. 등기부등본 확인하기
등기부등본은 부동산에 가야만 열람할 수 있다고 오해하는 경우가 있다. 그렇지만 사실 등기부등본은 우리 모두가 언제 어디서나 열람할 수 있는 공개된 자료이다. 약 800~1,000원 정도 하는 수수료만 내면 내 집, 내 컴퓨터를 이용하여 보는 것이 가능하다.
이렇게 쉽게 공개가 되어 있는 자료인 만큼, 등기부등본을 확인하지 않고 계약을 해 실수가 발생하게 될 경우 내 책임도 커지기 때문에 반드시 이 사이트는 기억하도록 하자.
등기부등본 열람이 가능한 대법원 인터넷등기소 사이트
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
등기부등본은 '표제부', '갑구', '을구'로 나뉘어 있는데 부동산 중개사의 도움을 받아 확인을 하면 된다. 간단히 알아야 할 내용으로 이야기를 하자면 '표제부'는 건물의 현황을 표기한 부분이고, '갑구'는 소유권에 대한 내용, '을구'는 소유권 이외의 권리 사항에 대한 내용이다.
계약을 할 때는 '갑구'에서 소유자라고 되어 있는 사람과 '임대인'으로 되어 있는 사람, 그리고 계약 당일 실제로 출석한 사람이 동일인인지를 확인하여야 한다. 만약 다른 사람이라면 위임장이 있어야 적법한 계약이 된다.
중요한 건 '을구'이다. '을구'는 우리가 일반적으로 알고 있는 대출과 관련된 내용들이 나와 있다. '근저당권설정', '채권최고액'이라는 내용이 있다면 내가 임대차 계약을 체결하기도 전에 이미 대출을 받은 것이 있다는 것이다. '채권최고액'은 실제 대출금은 아니지만, 은행에서 최대한 가져갈 수 있는 돈의 한도를 뜻한다. 그만큼의 대출금이 내 전세금보다 우선순위에 있다는 뜻이 된다고 생각하면 된다.
최근 전세금에 대한 걱정과 우려가 있는 만큼 '을구'가 깨끗한 부동산이 인기가 많다고 한다. 내가 전세 계약을 체결하려고 하는 부동산 등기부등본의 '을구'가 아래와 같다면 안심하고 계약을 체결해도 좋다.
대출을 전혀 안 받은 부동산의 '을구'
3. 등기부등본을 확인하여야 하는 시점
부동산 중개사와 집을 보고 마음에 드는 집이 있다면 중개사에게 등기부등본 발급을 부탁하거나(매우 간단한 일이기에 부탁하는 것이 민폐가 아니다), 혹은 내가 직접 집에서 등기부등본을 직접 떼어 보는 방법이 있다. 등기부등본을 발급받아 보고 안전하다는 생각이 들면 그때 중개사에게 계약 체결 의사가 있다고 연락을 한다.
그런데 계약서를 작성하고 계약금 입금, 중도금, 잔금까지는 빠르면 한 달, 길게는 세 달까지도 걸린다. 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 떼어 봤다고 해서 계약서를 작성하고 다시는 등기부등본을 확인하지 않은 상태로 중도금, 잔금을 입금한다면 과연 안전한 걸까? 그렇지 않다. 사실 계약이 진행되는 3개월은 임대인이 추가로 대출을 받고도 남는 시간이다.
나도 비슷한 경험이 있었는데, 아주 마음에 드는 예쁜 집이 있었다. 부동산 중개사무소에 가서 등기부등본을 떼어 봤고, 등기부가 깨끗하길래 계약을 하겠다고 했다. 그리고 바로 은행으로 가 전세자금대출을 알아보았다. 그런데 은행에서 갑자기 대출이 안 될 것 같다고 했다. 해당 매물은 대출이 풀로 잡혀 있다고 하면서 말이다. 나는 황당했다.
"부동산에서 대출받은 것 없다고 했는데요?"
알고 보니 분명 처음엔 대출을 받지 않은 상태였는데, 내가 은행에 전세자금대출을 알아보러 간 그 사이에 집주인이 대출을 풀로 받아 두었던 것이었다. 집주인이 중개사에게 알리지 않아 중개사도 전혀 몰랐던 상황이었다. 계약금이라도 넣었으면 어쩔 뻔했나 심장이 아찔했다. 나는 즉시 계약 진행 의사를 철회했다.
그 집에는 이미 임차인이 살고 있었는데, 기존 임차인 역시 임대인이 대출을 받았다는 사실을 전혀 모르고 있었다. 기존 임차인은 해당 집을 담보로 풀대출이 되었다는 말을 듣고 아연실색을 했다. 자기는 전세금 받아 나가야 하는데 풀로 대출을 받으면 누가 들어오겠냐며, 집이 안 나가면 어쩌냐고 난리가 났던 적이 있었다.
등기부등본에 대한 것은 여기까지이다.
그리고 이제 여기까지 했다면 그다음으로는 본격적으로 집을 골라야 한다...
조이앤파트너스 박영주 변호사
