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by 김현준 Oct 18. 2020

부동산 중개수수료(복비) 네고하는 방법

(Feat. 이 글을 중개업자가 싫어합니다.)


최근에 부동산 가격이 오르면서 중개수수료(이하 복비)가 부담스러울 정도의 금액이 되었습니다. 

아래 기사처럼 서비스의 질이 높아진 것이 아님에도 단순 요율에 따라 비용이 상승하는 문제가 발생하고 있습니다. 따라서 단순 중개만 했다면 상한 요율을 다 주는 게 아니라 적정한 가격으로 협의를 해야 합니다. 


상한 요율이라는 것은 이 정도 이상은 못 받는다는 것이지, 이 금액이다라는 뜻이 아닙니다. 

제 글이 부동산 수수료를 정할 때 도움이 되었으면 합니다. 

일반적으로 복비는 계약 전에 부동산 중개인과 협의를 해야 문제가 없습니다.




1. 문자와 녹취로 계약 전에 협의를 끝내라

부동산 중개인의 경우 매수자와 매도자의 사정에 따라 복비가 다른 경우가 많습니다.

매수자와 매도자가 모두 볼 수 있는 '중개대상물 확인 설명서'에는 협의 가능이라고 적거나 상한까지 적는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 복비와 관련하여 중개인과 이야기할 때는 반드시 녹취를 하고, 통화가 끝난 후나 실제 만나서 협의가 끝난 후에는 문자를 통해서 그 복비를 확실하게 하는 것이 좋습니다.



2. 간이과세 여부를 확인해라.

대부분의 부동산들은 부가세 별도로 해서 10%를 받아갑니다.

하지만 간이과세자들도 있기 때문에 이들은 3%만 받는 것이 맞으나, 10%를 다 가져가서 먹는 경우도 많습니다. 이런 부분을 확인하면, 아주 큰돈은 아니지만 아낄 수 있습니다.



3. 계약까지 모두 끝낸 후 잔금 전 비싸다는 사실을 알게 된 경우

일반적으로 중개수수료를 잔금 이후에 지급을 하기 때문에, 계약 이후에 알아볼 시간이 매우 많습니다.


이미 복비가 명시되어 있는 '중개대상물 확인 설명서'에 사인을 한 경우 중개업자가 네고해 주지 않는 한 방법이 없기는 합니다. 그럼 중개업자의 마음을 바꾸게 하는 방법이 필요합니다.

중개업자들이 가장 신경 쓰는 것이 무엇일까요?


아파트 소유주 단지 카페와 채팅방을 가장 무서워합니다.

여기서 평판이 나빠지면 매도자 물건이 안 나오기 때문입니다.


이런 카페와 채팅방은 폐쇄형이지만, 계약서를 인증할 경우 대부분 가입이 가능합니다.


여기서 중개수수료 관련해서 "얼마에 했다." "비싸냐?" 질의를 하면 대부분 부정적인 댓글을 달아줄 가능성이 높습니다. 왜냐하면 이러한 카페의 공공의 적은 부동산인 경우가 대부분입니다. 여기서 중요한 것은 절대로 부동산 어디라고 언급을 하면 안 됩니다. 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 


잔금 날이나 잔금 전에 부동산에 찾아가서 상황설명을 하면 됩니다.


내가 계약하고서 입주민 카페랑 채팅방에 가입을 해서 중개수수료 관련하여 물어봤는데 비싸다고 하더라 네고해 달라. 주민들이 어디 부동산이 저렇게 많이 받냐? 물어보고 쪽지 오고 난리도 아니었는데, 내가 그냥 다 무시했다.


이렇게 알아서 조금씩 양념을 쳐 주면, 중개업자 입장에서는 어느 정도 네고를 해 줄 이유가 생깁니다.


물론 네고를 안 해주는 경우도 많이 있으나, 내가 그 금액에 사인을 한 것이기 때문에 누굴 탓할 필요 없이 많이 배웠다 생각하면 될 거 같습니다. 


중개수수료율은 상한 이지 그 금액이 절대로 아닙니다.


싼 급매를 찾아주었거나, 배액 배상당할 뻔할 것을 막아주었거나, 물건이 정말 안 나가는 상황 속에서 팔아주었다면, 중개사로서의 역할을 다 했다고 볼 수 있습니다. 이 경우 네고보다는 수고료를 더 주면, 기분 좋게 계약을 마무리할 수 있을 겁니다.


부동산이라는 것이 재구매 제품이 아니고, 또 언제 계약할지 모르기 때문에 부동산 중개업자와 매수/매도자의 관계는 일회성 관계일 가능성이 매우 높습니다. 그렇기에 게임이론에 따르면, 일회성 게임에 속하여 비협조적 균형관계가 되기 쉽습니다. 반면에 반복되는 게임의 경우 협조적 균형관계가 유지가 되고 우리는 일상에서 단골이라고 부릅니다. 부동산은 단골이 없습니다.


매수 매도 전에 사랑방 역할은 할 수 있겠네요. 하지만 아무리 내 집처럼 들락날락하던 부동산이 있더라도 더 비싸게 받아주는 부동산이 있으면 그쪽으로 갈 수밖에 없습니다.


그렇기 때문에 부동산 중개업자와의 네고는 죄수의 딜레마에 빠질 가능성이 높으므로, 중개업자도 네고를 하면 이득 된다는 것을 보여줄 필요가 있습니다.


저는 여기서 '집주인 카페와 채팅방'을 이용하였습니다.


아래는 이론적 배경을 정리해 보았습니다.

뷰티풀 마인드라는 영화로 유명한 존 내쉬가 노벨상을 받은 이론으로 부동산 네고도 내쉬 균형을 이루는 과정이라고 볼 수 있습니다.





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