술1도 못하면서 호프집 창업했다

현금 파이프라인 늘리기

부동산투자를 시작한지 9년째다. 월급외의 수입을 늘리기 위해 자산크기를 늘렸다. 500만원이 모이면 500갭으로, 1000만원이 모이면 1000만원 갭으로 살 수 있는 아파트 채수를 늘렸다. 홀수해 12채, 짝수해 12채를 사모으면 전세보증금 상승분으로 매달 넉넉히 살 수 있을 거라 생각했고, 그렇게 되기도 했다. 더 안해도 될 투자를 하기 전까지는 말이다.

2019년 하반기 코로나 유동성과 함께 만들어진 부동산 상승장은 투자를 조심조심 해왔던 나에게 욕심을 내게 했다. 법인으로 사고팔기를 단기간에 여러번 하면서 2년에 한번씩 받는 보증금 상승분의 몇 배를 벌었다. 잠깐 하고 끝냈어야 할 투자를 끝까지 했다. 2022년 상반기까지. 일명 물린 투자건들의 잔금이 힘들다.

그리고 빅스텝 금리 상승은 숨막히는 장을 만들고 있다. 매매가가 떨어지고 전세보증금은 더 떨어지고 있다. 역전세 공포에 임차인이 큰 소리를 치고 임대인은 죄인이 되었다. 고금리 상황에 대출을 받고, 또 받고 다시 받기를 반복하고 있다. 이쪽의 대출금으로 저쪽의 보증금을 메꾸고, 저쪽의 대출금으로 이쪽의 잔금을 메꾼다. 매도를 하면되지않냐고 순진하게 묻지만 매도가 쉽지 않다.

심리는 꽁꽁 언 정도가 아니다. 아무도 집을 보러 오지 않는다. 투자를 시작할때 중개를 같이 시작했는데 그 어떤 역전세 상황도 이렇게 거래가 없지는 않았다. 전월세거래라도 되야하는데 그 어떤 거래도 없다. 그냥 사람이 오지 않는다. 전화도 없다.

이처럼 나의 현금 파이프라인은 중개업 수입과 전세보증금 순환금이었다. 이전에 임대등록해놓은 물건들이야 문제가 없다. 보증금이 낮다. 역전세 걱정이 아니다. 이 매물들을 통해 후순위 대출을 받은게 문제다. 다시 전세보증보험을 들기 위해서는 대출금을 갚아야한다. 이런 제도는 왜 만들어서 하고 투덜거리게된다.

'돌겠다.'

주변의 투자자들과 한 목소리로 내뱉는 말이다. 지금의 상황은 모든 투자자들의 정신을 놓게 만들고 있다.

현금흐름 파이프가 단단하면 그나마 이자와 생활비 걱정이 덜하다. 하지만, 그런 투자자들은 드물다. 영혼까지 끌어오자 하며 대출을 끌어다 투자를 했다. 어렵다. 나도 그렇다. 이번 하락장을 보내면서 가장 크게 와닿는건 다른 결의 현금파이프라인이 없는것이었다. 부동산이란 한 명제로 묶인 중개와 투자에서 나오던 현금은 동시에 막혔다. 다른 결의 현금파이프라인이 필요했다. 난 호프집을 생각했다.

난 그렇게 술1도 못하면서 호프집을 창업하기로 했다.