상임법 임차인 3기분 차임연체 계약갱신요구 거절
민사/행정
A는 식당 창업을 위해 B소유 X상가건물 101호를 보증금 1억에 월 차임 100만 원, 계약기간은 2020. 1. 1.부터 2021. 1. 1.까지로 정하여 임차하였습니다. A는 2019년 4월부터 식당 영업이 어려워지자
차임을 조금씩 연체하기 시작했고, 7월에는 연체된 차임액이 300만 원에 달하였습니다.
그러자 임대인 B가 당장 연체된 차임액을 내지 않으면 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 표하였고, 임차인 A는 긴급히 자금을 조달하여 300만 원 전액을 변제하였습니다.
임대차 기간이 종료되기 1개월 전, 임차인 A는 임대인 B에게 계약갱신 요구를 하였습니다. 그러나 임대인 B는 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유인 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를 들어 계약갱신 요구를 거절하였습니다.
임차인 A는 자신이 계약갱신요구권을 행사할 당시에는 3기분의 차임연체가 없었으므로 B의 거절이 부당하다고 보았습니다.
임차인 A가 2021. 1. 1. 이후에도 점포를 계속 점유하고 있자 임대인 B는 A를 상대로 건물인도소송을 제기하였습니다.
대법원은 어떻게 판시하였을까요?
｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상임법')상 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월
전까지 사이에 임대차계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절
하지 못합니다. 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 상임법 제10조 제1항에 명시되어 있습니다.
'임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'도 계약갱신
요구 거절 사유에 해당합니다.
상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할
경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을
철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축
계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운
중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이
10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의
통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건
으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고,
임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
한편 임대인은 임차인의 차임연체책이 3기의 차임액에 달하면 계약을 해지할 수도 있습니다.
상가건물 임대차보호법
제10조의8(차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
대법원은 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유인 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'의 의미는 임대인의 해지권 사유인 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'의 의미와 동일하지 않다고 판시하였는데요.
｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조
대법원은 "위 규정들의 문언과 취지에 비추어 봤을 때, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에
달하도록 연체된 사실이 있다면 임대차계약에서의 당사자들의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약
갱신 요구를 거절할 수 있다"고 판시하였습니다.
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된
사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약
갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이
연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 참조
결국 위 사건에서 임차인 A가 임대차기간 중 차임을 3개월 치에 달하도록 연체한 적이 있었으므로 그 후의 차임 지급으로 3기분의 연체상태는 해소되었더라도 임대인 B가 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되고 임대차는 2021. 1. 1.이 지나 기간만료로 종료되었으므로 임차인 A는 임대인 B에게 건물을 인도해주어야 하는 것이었지요.
임대차계약에 관련된 것은 상가임대차보호법, 주택임대차보호법 등 그 적용 법조에 따라 꼼꼼하게 따져보아야 합니다. 그러므로 사실관계에 관하여 정확히 정리한 후 전문가와 상담하시길 권해드립니다.
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