상임법 상가건물임대차보호법 임대인 상속인 보증금반환
민사/행정
상가 임대차에서 임대차 계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환할 의무가 있는데요.
만일 임대인이 사망하면 어떻게 될까요?
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 '상속인'이 임대인의 지위를 승계하여 임차인
에게 임차보증금의 반환의무를 지게 됩니다.
「상가건물 임대차보호법」제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속․경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다.
대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조
그렇다면 상속인이 여러 명인 공동상속인의 경우, 상속인들은 임차보증금 반환채무를 어떻게
나누어 갖게 될까요?
대법원은 공동상속인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 판시하였습니다.
임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에
해당한다.
(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결 등 참조)
여기서 불가분채무란, 다수 당사자의 채무 관계에서 채무자는 여러 명이지만 채무는 성질상
또는 당사자의 의사표시에 의하여 나눌 수 없는 것을 말합니다.
가분채무의 경우 각 채무자는 채권자에게 자기 부담부분만을 이행할 의무가 있으나,
불가분채무의 경우 각 채무자는 채권자에게 채무 전부를 이행할 의무가 있습니다.
따라서 위 사안의 경우, 임차인이 공동상속인 중 1인에게만 임차보증금 반환 청구를 해도
그 1인이 보증금 전체에 대한 반환채무를 부담하게 되는 것입니다.
한편 불가분채무자들 상호간의 관계에 관하여는 연대채무에 관한 규정이 준용됩니다.
민법
제411조(불가분채무와 준용규정)
수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다.
제413조(연대채무의 내용)
수인의 채무자가 채무전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다.
그러므로 변제를 한 불가분채무자는 다른 불가분채무자에 대하여 그들 내부의 부담부분에 관하여 구상할 수 있습니다.
임대인의 공동상속인 중 1인이 임차인에게 임차보증금 전액을 반환한 경우, 나머지 공동상속인들에게 각 상속 지분 비율 만큼의 금액을 구상할 수 있게 되는 것입니다.
따라서 상가건물 임대차에서 임대인이 사망한 경우 임대인의 상속인들을 전부 파악할 수 없다면 임차인으로서는 공동상속인들 중 1인을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하여 임차보증금 전액을 반환 받을 수 있다는 것을 알아두시길 바랍니다.
(아래 배너를 클릭하고 카카오 채널을 통해 상담 예약이 가능합니다.)
