깡통전세와 전세사기의 차이점 및 유형
요즈음 깡통전세나 전세사기에 대한 기사가 쏟아지고 있습니다.
그런 기사들을 보다 보면 깡통전세나 전세사기의 정확한 의미나 상태에 대해서 궁금하실 수 있을텐데요.
특히 현재 전세집에 거주하고 있는 분들은 깡통전세라는 말만 들어도 걱정이 앞설 수 밖에 없을 것 같습니다.
깡통전세와 전세사기라는 말의 뜻과 유형, 앞으로의 민사상 형사상 문제점에 대해서 알아보겠습니다.
기본적으로 전세라는 제도는 다른 나라에서 보편적으로 사용되는 거래방식은 아닙니다.
전세라는 제도가 자리잡게 된것은 집값이 올라가는 상황에서는 집주인과 세입자 양쪽에 어느정도 장점이 있는 유형이기 때문인데요.
집값이 계속 상승할 것이라는 믿음속에서 집주인은 적은돈으로 부동산에 투자를 하고,
세입자는 주택의 가격에 미치지 못하지만 상당한 금액을 묶어두는 대신 월세를 아낄 수 있다는 점에서 매력이 있기때문입니다.
전세와 월세가 법적으로, 사회적으로 어떻게 구분되는지에 대해서도 여러가지 중요한 부분이 있지만 오늘은 전세 사기 부분에 집중하고 이 부분은 다음 기회에 알아보도록 하겠습니다.
우선 깡통전세라는 말은 부동산의 매매가격이 전세보증금에 미치지 못하는 상황에서 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있는것을 말합니다.
이런 상황에서 임대차 계약이 종료되어 세입자가 보증금 반환을 청구하였을때 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 설령 임차인이 집을 압류하여 경매에 넘기더라도 경락대금이 전세금에 미치지 못하거나 선순위 저당권 등의 존재이유로 전세금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생하게 됩니다.
이런 상황에서 집주인은 전세금을 돌려줄 형편이 되지 못하니 전세금을 매매대금으로해서 집을 그냥 사라고 한다던가, 다음 세입자가 들어올때까지는 돌려줄 수 없다던가 하는 식으로 나오는 경우가 생길 수 있습니다.
특히 그런 상황에서 전세를 연장을 할 수 없는 상황이거나, 전세로 살고 있던 집이 다른 이유로 경매에 넘어가게 되면서 깡통전세에 직면하게 되는 경우가 많이 있습니다.
그렇다면 전세사기와 깡통전세는 어떤 차이점이 있을까요?
최근 기사 등을 보아도 두 용어를 구분하지 못하고 사용하는 경향들이 있는데, 두 단어는 엄연히 구분되어서 사용해야 한다고 생각합니다.
깡통전세는 보증금을 돌려받아야 하는 시점에서 집값이 떨어지거나 하는 이유로 돈을 돌려받지 못하는 것이라면, 전세사기는 전세를 놓는 시점부터 보증금을 받아서 돌려줄 생각이 없는 사기를 저지르는 것입니다.
전세사기에 사용된 주택들은 대부분 깡통전세가 된 것이므로, 어느정도 깡통전세라는 표현이 더 넓은 표현일 수 있겠지만, 그 행위의 방식이나 목적 등에서 큰 차이가 있으므로, 용어를 정확히 이해하고 사용할 필요가 있습니다.
깡통전세의 대표적인 유형은 지속적인 갭투자를 통해서 소유하는 주택을 늘리다가, 어느 시점에서 집값이 떨어져 전세금을 돌려줄 수 없게 되면서 모든 소유 주택의 전세금을 돌려주지 못하고 파산에 이르게 되는것 입니다.
반면 대표적인 전세사기유형은 신축 빌라를 이용한 사기입니다.
신축 빌라의 경우 주변의 시세가 정확하지 않고, 상대적으로 건물가격에 비해서 높은 전세금을 부담하더라도 입주하려고 하는 사람이 많기 때문인데요.
이런 점을 노려서 바지사장을 내세워 건물 가액을 초과하는 수준의 전세금을 받으면서 세입자를 받고, 전세금을 빼돌리는 것입니다.
이러한 유형의 사기 행각에는 공인중개사 등의 배임이나 사기 행각도 함께 이루어지는 경우가 많습니다.
또 문서를 위조하여 전입, 전출신고를 하여, 이중으로 보증금을 받는 등의 방식도 있습니다.
이미 주택의 가격이 보증금보다 낮은 경우에는 주택의 전액을 보상받기는 어렵다고 하더라도 최선을 다해서 금액을 일부분이라도 돌려받도록 노력해야 할텐데요.
저당이나 근저당이 있는 경우 경매가 된다면 그 순위에 따른 금액의 분배에 대해서는 다음에 다시 알아보겠습니다.
깡통전세와 전세사기를 방지하기 위해서는 주변의 시세를 정확하게 파악하는 것이 우선 중요합니다.
최대한 여러곳의 방들을 둘러보고, 여러 공인중개사를 통해서 부동산의 가격에 대한 감각을 익히는 것이 필요합니다.
계약을 체결할때는 등기부등본을 반드시 확인하고, 주인과 직접 계약서를 작성하시는 것을 하시는것을 추천합니다.
그리고 원룸이나 오피스텔의 경우는 전세만을 고집하거나, 계약을 서두른다는 느낌이 들면 조심하시는 것이 좋습니다.
이미 깡통전세 상황에 있다면, 최대한 본인에게 유리한 방식을 선택해야 합니다.
어떤 방식이 유리한지 결정하기 위해서는 등기부등본을 정확하게 이해하고, 이에 따른 저당권과 근저당권의 범위와 본인의 임차권의 대항력과 배당 순위 등을 정확하게 파악해야 합니다.
어려운 상황일수록 전문가의 도움을 받아서 본인이 처한 상황을 정확하게 이해하고, 냉정한 판단을 통해서 피해를 최소화 할 수 있는 방법을 찾아보시기 바랍니다.
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