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May 02. 2022
집 이야기 #3 _ 인생 첫 청약 당첨
Feat. 공동명의
"#2 _자가에서 전세로"를 읽고 오시면 더 빠른 이해가 됩니다.
#2 _ 자가에서 전세로(Feat. 이사)
인생 첫 청약에 당첨되다.
2021년 1월은 내 인생에서 뜻깊은 날이자, 엄청난 고난 길의 시작일이다. 그 당시 인생의 모든 게 뜻대로 잘 풀리고 있었다. 일도 잘하는 중이었고, 투자도 잘 되고 있었다. 그러던 중에, 상당히 마음에 드는 아파트가 분양을 했고, 나는 해당 아파트 모델하우스를 2번이나 방문하고 상담을 한 끝에 1순위 청약을 넣었다. 당시 나와 내 와이프 모두 청약통장이 있었는데, 나와 내 와이프 명의로 이 아파트에 청약을 올인했다. 당시 그 아파트는 조정지역이었기 때문에, 청약하게 되면 이후 5년 내 다른 아파트의 청약이 불가했지만, 이 아파트가 너무 마음에 들어 올인하게 된다. 이후 기다리는 기간 동안 떨어지면 어떡할까 걱정도 하고, 발표일 당일에는 될 것 같다는 느낌이 들어 굉장히 기대했는데, 나는 청약에서 떨어졌고, 후보 순위를 받았는데 상당히 뒷번호였다.
하지만 나에게도 운(?)이 따라줬으니, 1월 말 추가 당첨자를 추첨하는 날 뽑기를 잘한 결과 추첨이 되어, 최종적으로 인생 첫 아파트 분양을 받게 된다.(정확히는 와이프 명의로 당첨) 너무나 기분이 좋았고, 와이프에게도 이 기쁜 소식을 전화로 전했다.
추가 당첨된 사람은 그 자리에서 계약서를 바로 작성했는데, 계약서 작성 후 계약금 5%와 옵션 금액의 10%를 신탁사 계좌로 송금하고, 한 달 이내에 계약금 5%를 추가 송금했다. 이로써 계약금은 모두 납부했고, 이후 중도금 대출(조정지역이라 분양가액의 60%가 안 되는 금액)을 받은 후에, 입주를 하면서 일부 현금 납부와 잔금대출로 전환하며 아파트에 입주하려는 계획을 머릿속으로 그리고 있었다.
청천벽력 : 중도금 대출 불가
계약금을 납부하고 5개월이 지난 후, 중도금 대출 취급 은행에서 우편물을 받았고, 나는 중도금 대출을 위한 준비서류를 보는 도중, 2 주택자는 중도금 대출이 불가능하다는 사실을 알게 된다. 이는 정부의 정책이기 때문에, 내가 2 주택을 보유하고 있는 상황에서는 어떠한 방법으로도 중도금 대출을 받을 수 없었다. 이 시점부터 나의 인생에 고난길이 시작된다. 엎친데 덮친 격으로, 1월에만 해도 잘 돼가고 있던 투자는, 투자한 회사의 이해되지 않는 행태로 인해 주가가 크게 하락한 상황에서 팔기도 어려운 상황이 전개되었고, 그렇다고 현재 거주하고 있는 제1호기와 증여받은 제2호기를 매도해야 한다는 생각은 할 수 조차 없는 상황이었다.
지금 생각해보면, 사실 그 때라도 1호기를 팔고 나서 전세를 구해 이사를 한 다음, 중도금 대출을 실행하면 됐었는데, 40년 인생에서 처음 겪는 일이다 보니, 너무 멘털 붕괴가 와서 한 동안 나 자신도 돌보지 못하는 상황이었기에, 저런 생각은 하지 못하고 그냥 분양권을 포기해야겠다는 생각으로 5개월을 보냈다. 개인적으로 이 시기가 인생에서 심적으로 가장 힘든 시간이었던 것 같다.
살릴 수 있는 해법을 찾다.
2021년 11월, 분양받은 아파트 주변에 대규모 개발과 재개발이 확정되면서, 나는 어떻게든 이 아파트를 살려야겠다는 의지가 불타오르게 된다. 보유 중인 부동산 자산을 1 주택으로 리밸런싱하고, 보유 중인 주식과 은행 대출을 더한다면, 취득할 수 있는 가능성이 굉장히 높다. 나는 이때부터 여러 세무사님과 통화했고, 일단 그 시점에서 살릴 수 있는 해법을 찾았다.
1) 양도차익이 적은 물건을 먼저 매도한다.
중도금 대출을 받기 위해서는 무조건 1 주택은 정리가 필요했다. 그런데, 조정지역에서는 매도하게 되면 다주택 중과세가 적용되기 때문에, 양도차익이 적은 물건을 먼저 매도해야 했다. 그래서 올해 3월 제1호기를 매도하고 4월에 중도금 대출을 실행받아서 분양 계약을 정상화시켰다. 일단, 계약의 정상화가 됐다는 것만으로 일단 나는 시간을 번 것이기에 기존 걱정의 50% 이상이 감소했다. 이제 이후 스케줄에 맞춰 중도금 대출이 실행될 것이고, 분양받은 시점에 생각했던 대로 잔금 납입시점에 현금과 주식 매도금액, 부동산 매도금액으로 잔금과 취득세를 납부하면 되는 것이다.
2) 분양권을 공동명의로 변경한다.
나에게는 사실 이 부분이 가장 중요한 부분이다. 나는 분양받은 시점에 이미 2 주택자였기 때문에, 분양권을 받으면서 3 주택자가 된 상황이다. 가장 큰 문제는, 3 주택의 경우 취득세가 지방소득세 포함 무려 13.2% 기 때문에, 엄청난 금액을 세금으로 내야 하는 상황이 발생하는 것이다. 그런데 현재 분양권은 와이프 단독명의이고, 이를 공동명의로 변경할 시, 내가 분양권을 취득하는 시점은, 주택 1채를 매도한 후 1 주택인 상황에서 받기 때문에 일시적 1 주택 1 분양권의 상황이 된다. 이후 입주 시점에 남은 하나의 부동산을 처분하고 입주한다면, 와이프 명의 지분은 취득세를 13.2% 내야 하지만, 내 명의 지분은 취득세를 3.3% 내게 되는 것이다.
물론, 공동명의 변경에 따른 증여 신고는 해야 하고, 이는 지금까지 납부된 금액의 절반을 계산하여 신고하면 된다.
3) 이후 적정한 시점에 양도차익이 큰 물건을 매도한다.
취득세를 3.3% 내기 위해서는, 입주 전 또는 입주 후 2년 내에 기존 보유 중이던 주택을 매도해야 한다. 현재 윤석열 당선인의 임기가 시작하는 5월 10일 이후부터 1년간 중과세를 유예하는 시행령 개정이 있을 예정이고, 나는 이 기간에 제2호기 주택을 정리할 계획이다.
4) 신축 아파트 등기 후, 1년 동안 거주한다.
등기 후 온 가족이 1년 간 거주해야 일시적 1 주택 1 분양권을 인정받고, 취득세 3.3%가 인정된다. 그래서 등기 후 입주하면 이 모든 계획이 완성되며 프로젝트의 종지부를 찍게 된다.
불확실한 미래지만 나를 믿는다.
