청약저축에서 청약예금으로 전환

아무도 제대로 설명해 주지 않았다.

아무런 생각없이 삶을 살고 있다가, 이제 내 집이 있어야 하나 하는 생각에 예전에 가입했던 청약저축이 생각나 이것저것 알아보려고 했다. 그런데, 이걸 뭐 제대로 설명해주는 곳이 없어 많은 어려움을 겪었다. 특히 많은 정보들은 내집 마련의 목적이 아니라 투기의 목적으로 설명을 하고 있어 많이 안타깝기도 하고, 보면서 내가 지금 내가 살 집을 구하려고 정보를 찾기 시작했는데, 어느 순간 집을 투기 수단으로 생각하게 되어 깜짝 놀라기도 했다.

집은 말 그대로 내가 삶을 살아가야 하는 공간이면 좋겠다. 그리고 그 공간을 마련하기 위한 노력과 그 공간을 재산증식만으로 바라보는(그 속에 살고 있는 사람들의 삶은 고민이 없는......) 노력이 분리되어야 하나 싶기도 하지만, 또 이게 분리될까 싶기도 하고 고민스럽지만, 그래도 실제 삶을 위한 집을 구하는 사람들에게 조금이나라 도움이 되었으면 하는 바람이다. 정보를 찾아다니며, 실제 이 부분을 아는 사람이 별로 없는 것인지, 중요한 내용이고 비밀내용이라 안 알려주는 것인지 알 수는 없으나 여기저기 흩어져 있는 정보들을 찾는데도 많은 시간이 걸렸다. 그냥 나 같은 사람들이 조금이라도 덜 고생하셨으면 하는 바람으로 내가 알아본 기준으로 간략하게 정리해본다.

나는 청약저축에 가입했는데, 주변에 아파트 분양이 있길래 청약신청을 하려고 하는데 안된다고 한다. 뭐지? 라고 봤더니, 청약저축, 청약부금, 청약예금 등이 있는데, 내가 가입한 건 공공분양만 된다고 한다. 어? 청약저축, 부금, 예금은 뭐고? 또 공공분양? 민간분양은 또 뭐야? 뭐 도대체 알 수가 없었다. 그런 과정을 거친 후 아~ 이게 이거였구나를 알게되었고, 그 걸 어느 정도 알게되는 과정이 거의 1년이 걸렸다. 어쩌면 간간이 알아봤기에 더 많은 시간이 걸렸을 수도 있고, 살고 싶은 지역에 분양이 많지 않아서 일 수도 있고.....

현재 아파트 분양과 관련해 청약에 참여 할 수 있는 통장인 청약통장(입주자저축)에는 4가지 종류가 있다. 2009년 5월 기존 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 청약통장 기능을 하나로 합친 주택청약종합저축이 출시되면서 현재 4가지 청약통장이 있다.

청약통장을 알아보기에 앞서, 주택을 청약하겠다고 알아보기 시작하면, 어려운 용어들이 나오기 시작한다.

공급면적, 전용면적, 서비스면적, 계약면적, 59m2, 85m2, 102m2......

1. 면적

주택을 청약하려고 할 때, 기본적으로 알아야하는 것은 면적, 즉  주택의 크기일텐데, 일반적으로 주택크기라고 했을 때 실제 내가 생활하는 공간의 크기만을 생각하는데 반해, 주택시장에서는 꼭  그렇지만은 않기에 혼란이 있기도 하다. 전용면적, 공급면적, 서비스면적, 계약면적 등에 대한 개념을 갖지 않으면 많이 헷갈린다.  초기 아파트분양에 관심을 갖고 자료를 볼 때, 제일 혼란스러웠던 부분이기도 하다.

[전용면적] : 아파트 등의 공동주택(이하 아파트)에서 방이나 거실, 주방, 화장실 등을 모두 포함한 넓이로 주로 현관문을 열고 들어가 가족들이 생활하는 공간을 의미한다고 보면 된다. 다만, 발코니는 전용면적에서 제외된다.(그래서 발코니 확장 등을 통해 실제 전용면적을 넓히는 경우가 일반적이다.)

[주거공용면적] : 아파트 계단, 복도, 엘리베이터 등 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간을 의미한다.

[공급면적] : 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적이다.(문제는 입주청소 등에서 비용계산을 할 때, 이 공급면적을 기준으로 하는데 실제 청소는 전용면적만을 하면서, 비용은 공급면적을 기준으로 하고 있다는 점에서 상당히 불합리한데 업계에서 일종의 암묵적 담합인 듯... 일단 이 글의 핵심과 벗어난 부분이니 차후에 정리해보는 걸로)

[기타공용면적] : 아파트 단지에는 관리사무실, 노인정, 놀이터, 공원 등을 의미한다.

[계약면적] : 계약면적은 공급면적(전용면적 + 주거공용면적)에 기타 공용면적을 합한 것을 의미한다.

[서비스면적] : 전용면적에 속하지는 않으나 실제 가족들이 생활하는 공간에 속하는 발코니 등을 의미하는데, 공급면적, 계약면적에는 포함되지 않는다.

그림으로 보면,

* 출처 : 제이부동산 공인중개사(http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=top0071&logNo=221706138122)

다음으로, 아파트 몇 평 이런 이야기를 많이 하지만 표시는 m2으로 하다보니, 관심이 덜한 경우 어느 정도인지 헷갈릴 수도 있다. 대략 3.3.m2 이 1평이라는 걸 알고 계산하면,

59m2 는 17.8평이고, 85m2 는 25.7평이고, 102m2 는 30.8평인데 이는 전용면적을 의미한다.(*2009년 4월 1일 이후부터 공급면적을 세대별로 표시하는 경우 전용면적으로 표시하도록 했다)

그런데, 실제 부동산중개소나 사람들이 이야기할 때, 59m2 는 보통 25평형, 85m2 는 34평형, 102m2 는 38평형 정도로 보면 되는데, 보통 공급면적을 기준으로 이야기하기 때문이다.(부동산에 문의할 때, 일반인은 전용면적을 생각하고 그냥 몇평형이냐고 물어보면 부동산에서는 보통 공급면적을 기준으로 이야기를 하니, 헷갈리기도 한다. 주택시장에서 일반적으로 공급면적을 기준으로 이야기를 하고 있으니, 00평형이라고 이야기하면 공급면적 기준이구나라고 생각하고 듣는게 혼란을 줄일 수 있다. 이 부분과 관련해서는 아파트 크기가 크다는 느낌을 주기 위한 일종의 암묵적 동의가 아닐까 하는 생각이..... 지극히 개인적 느낌이다.)

* 주의 : 위 표에서 표시한 평 및 평형은 전용면적, 공급면적은 개념 이해를 위해 개략적으로 작성한 것

2. 청약통장

청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축이 무엇인지 알아보자. 참고로 청약통장 종류, 금융기관과 관계없이 1인 1계좌만 가능하다. 한 개인은 어느 한 은행에서 어느 한 종류의 청약통장만 보유할 수 있다. 만일 청약저축 통장을 가지고 있는 상태에서 주택청약종합저축에 가입하게 되면, 기존 청약저축은 무효가 된다고 한다.(은행과 전화 통화로 확인한 내용으로 사실 관계는 추가 확인이 필요할 듯...)

[청약저축] : 매달 2만원부터 최고 10만원까지 납부가 가능하다. 국민주택기금 지원을 받는 공공주택(국민주택 등) 등 85m2(대략 공급면적 32~34평, 전용면적 25.7평) 이하 주택을 분양받을 수 있는 청약통장으로 20세 이상 무주택 가구주만 가입할 수 있었다. 당첨자는 납입금액과 납입횟수가 많은 순으로 선정되는데, 기존 미납분을 일시에 납부한다고 해도 인정금액은 10만원이다. 따라서 미납 없이 납부하는 것이 중요하다. 2008년 4월 1일부터 신규취급이 중단되었다.(참고로 연간 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 거주자로서 무주택세대의 세대주는 2022.12.31.까지 납입금액의 40%(최대 96만원, 회차당 10만원까지만 입금이 가능하나 선납을 하거나 지연납부를 하는 경우 연 240만원까지 인정될 경우) 소득공제가 된다.)

[청약예금] : 일정금액의 목돈을 정기예금으로 예치해 일정기간이 지나면 민영주택 청약이 가능한 상품이다. 가입대상자는 청약예금 실시지역에 거주하는 만 20세 이상의 개인 또는 외국인 거주자, 만 20세 미만이지만 주택공급에 관한 규칙에서 정한 세대주에 해당하는 경우였다. 85m2 이하 가입자의 경우 민간건설 중형국민주택에도 청약할 수 있다.

[청약부금] : 매월 5만원 이상 50만원 이하 금액을 일정기간 납입하면 85m2 이하의 민영주택 또는 민간건설 중형국민주택에 청약할 수 있는 통장이다. 2015년 9월 1일부터 신규가입이 중단되었다. (추가 정보 : 가입 대상은 청약부금의 실시지역에 거주하는 만 20세 이상의 국민인 개인 또는 외국인 거주자, 만20세 미만이지만 주택공급에 관한 규칙에서 정한 세대주에 해당하는 경우였고, 매월 약정납일일에 약정액을 납입한 지 2년이 경과되고 납입액이 지역별 해당 예치금액 이상이 되면 1순위가 된다. 2순위는 그 기간이 6개월, 예치금액 이상이었다.)

[주택청약종합저축] : 2009년 5월 출시, 공공주택, 임대주택, 민영주택 등 모든 주택에 청약 가능하며, 주택 소유 여부나 나이 제한 없이 누구나 가입이 가능하다. 매월 2만원 이상 50만원 이하 금액을 5,000원 단위로 납입할 수 있다. 일정금액을 24개월 납입하면 1순위 자격이 주어지는데, 민영주택이냐 국민주택이냐에 따라 거주지역에 따라 순위가 다르다. 이 상품은 일정조건을 충족할 경우 소득공제를 받을 수 있고, 예금자 보호법에 따른 예금보호 대상은 아니나 국가가 관리하는 국민주택기금의 자원 조성을 위한 저축 상품으로 실질적으로 예금자 보호가 가능하다. 현재 주택분양 청약통장 중 가입이 가능한 상품은 주택청약종합저축만 있다.

3. 주택의 종류

[공공주택] :공공주택사업자(LH, SH 등)가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임대하여 공급하는 주택(공공임대주택과 공공분양주택으로 구분)

[국민주택] : 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH공사), 지방공사가 건설하는 주택이거나 국가, 지방자치단체 재정 또는 주택도시기금으로 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로 국민주택규모 이하인 주택

 - 국민주택기금 : 정부가 주택종합계획을 효율적으로 실시하고 주택을 원활히 공급하기 위하여 정부의 출연금 또는 예탁금, 국민주택채권 발행으로 조성된 자금 등을 재원으로 조성한 기금

 - 국민주택규모 : 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85m2 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 100m2이하인 주택)

[민간건설 중형국민주택] : 주택건설촉진법 제3조 제1호에 따른 국민주택 중에서 국가, 지방자치단체, 대한주택공사(LH공사) 또는 지방공사(서울시의 경우 SH공사) 외의 사업주체가 건설하는 주택 중 60m2 초과 85m2 이하에 해당하는 규모의 주택

4. 청약저축에서 청약예금으로 전환

내가 1년여 이 내용을 찾아보게 된 이유다. 도대체 청약저축을 청약예금으로 전환할 때 불이익은 뭔지, 이익은 뭔지 등이 궁금했다. 결론은 이익이나 불이익은 없었지만, 청약저축이 주택청약종합저축(국민주택, 민영주택 구분 없이 분양신청 가능)으로 갈 수는 없고, 청약예금(민영주택)으로 갈 수 있었다. 즉 국민주택을 계속 기다릴 것이냐? 민영주택으로 갈 것이냐의 문제만 있었다. 이걸 몰랐던 거다.

 - 청약예금 설명에 보면, '85m2 이하 가입자의 경우 민간건설 중형국민주택에도 청약할 수 있다.'라고 되어 있는데, 해당 건설사 또는 시행하는 주체가 이를 포함한다고 할 경우 가능하다는 의미지, 상시적으로 가능한 것은 아니며, 보통은 포함되지 않는다고 한다.(2020.7.29. 추가확인)

1) 청약저축 납입기간 인정 문제

 - 청약예금으로 가도 납입기간은 그대로 인정이 된다.(미납/지연납과 상관없이 가입시작일부터 현재까지의 기간을 인정해준다.)

2) 납부금 또는 예치금

 -  청약저축은 매월 10만원씩 제때 납부한 실적이 중요하다보니, 일정금액이 통장에 묶여 있는 상황이 된다. 매월 10만원씩 10년을 꾸준히 납입했다면, 1200만원 가량이 묶이게 되고, 20년이면 2400만원이 통장에 있어야 한다.

 - 반면, 청약예금은 1순위가 될 예치금(아래 표)만 있으면 된다.

* 거주지역별 민영주택 청약 예치기준금액(출처 : 국민은행 주택청약종합저축 안내문)

 - 한편, 예치금은 언제든 조정이 가능하다.(다만, 입주자모집공고일 전일까지 해당 예치금 조건을 충족해야한다고 한다.)

3) 국민주택? 민영주택?

 - 보통 국민주택은 민영주택에 비해 국가 등 공공에서 추진하다보니 분양가가 낮은 경향이 있는 반면, 현재 공급규모가 많지 않은 편이다.(물론 공공분양을 확대하겠다는 계획 발표가 있기는 하다.)

 - 결정은 각자의 상황에 맞게 비교해 보고 판단하셔야...

4) 주의!

 - 청약저축에서 청약예금으로 전환한 후 다시 청약저축으로 환원은 불가능하고

 - 민영주택에 청약하고자 할 경우, 입주자모집공고일 전일까지 청약저축의 납입인정금액 범위 내에서 청약예금으로 전환이 가능하다.